中林项目07年入市研判2006-12推导思路现状趋势客户构成概况现状市项比较场策略思考目前理提解优劣趋势机会项目价格与完销期三林板块市场分析三林板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：陆家嘴功能区中林项目所在地为大三金金桥桥出口加工出口加工区区林板块，陆家嘴大三林板块位于浦东西人民广场9公里9公里滨滨江江发发展展轴轴南地区，是目前浦东地联联洋洋区最大的常规居住区之世博世博会会功能功能区区张江功能区一。东东城城其北面紧邻2010年世会场博会功能区，东北面是世博华华城城公里北蔡六里生活区，南依4张张江功能江功能张江工区区业园11公里外环线，西靠卢浦大桥三林三林延伸出的济阳路与上南三三林林板块。三林世博生活能区三林板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：卢浦大桥西藏路隧道将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户打浦桥隧道三鲁公路（06年底通车）：轨道交通7号线将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户轨道交通8号线作为人口导入区，项目所在地的西三林轨道交通6号线上中路隧道及中环线区域拥有8条以上公交线路，涉及轨道交通11号线（规划）本案6、8，11号线三条轨道交通，其本身三鲁公路徐浦大桥与外环线位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。三林板块的划分区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大三林板块分为：北三林世博规划区、东三林与西三林三个细分板块。北三林东三林西三林三林板块供应分布恒大国际公寓10746元(装修)在售78套万科新里程公寓9030元在售18套尚东国际公寓10000元洋房13500元金地未来域在售90套9503(装修)在售31套环球中央花园8364元在售184套中房川杨河樱桃苑9414元(装修)在售278套本案衡辰三林苑中房7641元金谊河畔在售2578030元套在售116外环线套上南路杨高南路11月底网上成交数据汇总三林板块——三大区域，三大价格体系价格态势：北“高”，东“中”，西“低”北三林价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东三林处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。北三林西三林价格最低，毛坯房价格东三林为7400-8400元/平方米西三林三林板块供应充足，大盘供应成为主角占总套数比例项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）（%）环球中央花园公寓25882.5918419%尚东国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%万科新里程公寓31230%樱桃苑公寓34518.9627818%衡辰三林苑公寓3353125726%恒大国际公寓公寓4391.89788%金谊河畔公寓13830.9411612%合计　117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底三林板块在售面积将达到18万平米。三林板块价格趋势平稳是主基调2006年三林板块监测项目价格走势12000110001000090008000700060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月环球中央78027588765877788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503樱桃苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰三林苑77757558739674087584763376337641恒大国际公寓1054710643111251073710985万科新里程9061尚东国际999010519整个三林板块中，，除了万科新里程，大多数项目价格走势都很平稳。恒大国际公寓和尚东国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房樱桃苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东三林区域的新里程与环球中央花园。三林板块价格趋势8100006.7575.955.9494289520959895129500从06年的板块均693099117589339000价走势看，板块487403.148500成交均价是上扬31.962.282.3182771.71.5828000的，但是其市场107500背景却是成交量3月4月5月6月7月8月9月10月11月的下滑。成交面积价格2006年1月－11月三林板块毛坯住宅成交均价走势95009171区域内由于万科新里程，以及8949884190008633尚东国际这样的高单价毛坯公850087928891寓的产品出现，毛坯住宅的价8011801280008203格走势稳步上升。79378004750070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月三林板块成交呈现递减趋势2006年三林板块监测项目成交套数300.00与价格节节攀升相反，经250.00过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量200.00却一直处于下滑状态150.00100.0050.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月环球中央花园4729526446141729243123未来域42247012324165352316416樱桃苑1551012735113128585114衡辰三林苑1217211510172220恒大国际公寓5385675732万科新里程41尚东国际4627三林板块成交趋势05、06年月度成交面积走势864201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005年2.370.310.270.364.341.310.764.653.202.952.884.592006年5.182.285.946.755.941.71.962.282.313.141.583与05年相比，06年8月以前板块的商品住宅成交量都超过去年同期，甚至个别月份可以说是远远超过。但是，进入8月之后，板块内基本上只有在有新里程成交的10月略微超过去年同期。进入11月后，成交量更迅速萎靡。三林板块07年供应量大，未来竞争激烈预计尚东、新里程和樱桃苑等项目可能的推量，以及三林镇南面中房项目－金谊河畔必定在明年大举入市（一期住宅面积14万平方米），我们认为：07年，排除配套房项目后，商品住宅的新增供应量约37.5万平方米，加上06年存量，合计约为55.5万平方米。在售与预计推案规模时间项目（万平方米）预计2006年底存量18金谊河畔14尚东国际10万科新里程92007年浦发博园3樱桃苑0.5环球中央花园12007年合计37.506-07年合计55.5市场预判消费者信心下降人口持续导入金谊河畔低价入市开发商资金压力大政策的持续性配套逐渐成熟尚东国际成交缓慢投资客离场规划逐步落实新里程持续推量整体市场板块市场成交量看淡板块市场供应量大增价格低迷成交量不会萎缩新盘价格压力大买家谨慎惜买07年三林板块供应量大，竞争激烈，在售项目价格上涨阻力明显，需谨慎三林板块客户构成三林地区两大主力客群北下客户黄浦、卢湾、徐汇黄浦江沿岸以及浦东北部客户（主要分为新上海人户客下北与老上海人）区域客户区域客户以改善型客户为主，子女分家等。三林地区三林板块三大区域特征北三林最临近市中心与世博规划，但区域内楼盘品质一般，主要以区位优势吸引客户。东三林发展较快，楼盘品质较高，主要以项目品质吸引客户，新上海人比例较大。北三林西三林发展较晚，与北三林东三林相比区位有劣势，与同纬度西三林的东三林相比楼盘品质有差距，成为品质较低的地区。北三林—以恒大国际公寓为例客源分析1、从居住地看：客源主要分布在周边，尤其是昌里地区的客户占到近五成，如加上三林地区客源，则总数约6成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、杨思等地。高档产品富人本区域的白3、从户籍来看：领人群为主金领大户型去化更快，以改善居超过9成为上海人。中端产品住为主要目白领的，购买房4、家庭年收入：型偏大灰领10－20万占五成左右。低端产品蓝领5、年龄：产品人群30－45岁为绝对主力。东三林—以万科新里程为例客源分析1、从居住地看：客源分布较分散，其中三林北部的客源最多，约2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、卢湾南部等地。3、从户籍来看：高档产品富人新上海人占6成，中产阶层与恒大不同，超过6成为新上海人，家庭金领为主，区域情结构较简单。主力户中端型产90品－120结淡薄，白领4、家庭年收入：超过6成5为灰领首次置业，将7－20万占七成左右。低端产品生活方式排列蓝领第一顺位考虑5、年龄：产品人群25－40岁为绝对主力。西三林—以樱桃苑为例客源分析1、从居住地看：客源中超过5成来自黄浦、卢湾和徐汇南部等浦西沿江地区，另外浦东新区中三林以北客源也较多，相反本地客源相对较少，仅接近2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作；3、从户籍来看：老上海人占7成，属于对三林地区的动迁高档产品富人老上海人占7成，中产阶层为主，改配套形象并不敏感的部分人群。金领善型需求，首先围4、家庭年收入：装修户中端型产102品－110白领绕总价和工作区