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锡林浩特市左岸香槟小镇营销策略提案
锡林浩特市左岸香槟小镇营销策略提案
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左岸·香槟小镇营销策略提案天津市华厦博成房地产投资咨询有限公司目录第一篇:市场环境分析第二篇:项目概况第三篇:SWOT分析第四篇:项目定位第五篇:营销策划第一篇:市场环境分析锡林浩特市简介?全市总人口约17.7万,其中城市人口约13万,其中开发区工作人员约为1万余人。?2005年锡林浩特市GDP总值134亿元,全国排名第252位。?2005年市区人均月收入800元左右。锡林浩特市开发区简介锡林浩特经济开发区位于锡林浩特城市的西部,西至二连路,东至锡林高勒河,北至锡呼公路,南至郭勒街;开发区规划为四个区域,分别为锡呼公路以南、乌珠穆沁街以北为锡林浩特市的经济技术开发产业园区;乌珠穆沁街以南、锡林西大街以北为盟级政府及盟级行政办公区的所在地;锡林西大街以南、阿巴嘎大街以北为蒙元文化商贸旅游区;郭勒街以北、阿巴嘎大街以北部分地区及阿巴嘎大街以南大部分地区规划为居民住宅用地;城市宏观市场分析(一)城市整体供给情况分析?2005年规划批准商品房项目70多万平方米;?2005年实际开发商品房40多万平方米;?2005年成交商品房20多万平方米;?2006年上半年的供应量为50万平方米;(二)历年成交量情况分析300000250000239031200000174200成交面积150000126953成交套数100000960065000036724040810671411159921942002年2003年2004年2005年2006年?2002-2005年,锡市商品房成交面积分别为36724m2、96006m2、126953m2和174200m2?年增长率分别为161%、32%和37%?通过锡林浩特市的历年成交情况、政策面和市场供需关系分析,2006年商品房成交量预计将达到20-23.9万m2之间,成交套数在2000套左右;(三)市场需求与供应情况分析锡市房地产供给需求分析平衡线开发量需求量开发区城市西部额尔敦路城市东部校区东部?根据经济学基本原理,市场需求表现应为以额尔敦路为中心呈现正态分布;?未来的需求受到西部发展呈现正态漂移;?市场供应同需求出现背离,西部房地产市场供大于求的现象表现突出竞争个案市场分析锡湖世家当地市场的价格分布图1440元/m22500元/m2亿嘉名仕30001200元/m21700/m2元/m2世纪嘉园元1300/m2本案广达欣城1250元/m21300元/m2锡湖世家项目简介?位于开发区党政办公大楼东侧,紧邻锡林湖,南边是蒙元文化广场,是开发区和老城区的咽喉地带,地理位置可谓得天独厚。?占地26万平方米,建筑面积21.3万平方米,主要由5层住宅和双拼、独栋别墅组成,五层洋房为880户,总建筑面积为11万平方米,独栋别墅和联排别墅的建筑面积为6万平方米。?入口处有五星级酒店,配套设施较完善,项目的档次较高。?开发商从天津聘请专业的销售管理团队,将会按照大城市的房地产成熟操作模式进行销售。在未动工之前一年就开始进行形象宣传,提前引导有效客户,并通过各种渠道联系团购客户,取得了一定的成绩。锡湖世家优势?规模大:?产品定位高:?地理位置优越:?环境好:?配套设施齐全:?项目内在细节品质较好;?成功开发团购:?封闭式物业管理。锡湖世家弱势?客户曾有被骗的经历,造成外地开发企业的信誉较差,当地消费者只信赖现房销售;?售价偏高。五层洋房的销售均价为1440元,(一次性付款优惠3%、首付50%优惠2%、首付3成优惠1%);?内部认购失败后立刻进行了价格调整,由原先均价1440元/平方米降至1340元/平方米,起价由1220元/平方米降至1100元/平方米,使得客户持币观望;?纯期房销售;?外地开发商;?锡湖世家是开发区住宅市场的前行者;广达欣城项目简介占地17万平方米,建筑面积20万平方米左右,由56栋楼宇组成,一期已完工13栋住宅,6月30日入住,目前已销售80%以上,二期15栋现已动工。六层带阁楼,户型单一,主力户型为80多平米的两室和100—120平米的三室,总价位不高。广达欣城项目优势?规模大?地理位置优越?交通便利?小区形象大门较宏伟。欧式建筑风格极具现代感突显品质。?均价1300元/平米,性价好。?全封闭式物业管理,24小时保安,可视对讲安全?生活配套齐全?规划68000平方米的绿化带。项目区域市场供应情况统计表占地销售价格(元/项目建筑面积销售情况面积平米)一期初期团购销售了3栋住一期17内部团购:1100锡湖世26宅,22套别墅。正式二期未知洋房均价:1440家二期内部认购情况比较糟,数联排别墅:250013独体别墅:3000没有销售本项目的销售段对力量广达欣1720比较强,客户跟踪很到城起价:1250均价:1300位,目前销售约80%。世纪嘉洋房均价:1300目前销售了30%左右,2025园二期无望销售情况不容乐观本案位于老城区的东部,与当地的其他项目相亿嘉名99.3比,本案的广告宣传力仕6层起价:947洋房均价:1200度比较大。目前销售进联排别墅:1700度为30%左右老城区原有小区分析所属地家庭收小区名称房龄户型物业类型购房意向段入广达欣盟医院家属楼15年702000没有物业管理对开发区地基较担心城百货大楼小区察哈尔6-10年802400没有物业管理有购房意向,对开发区地基较担心物业300元/通讯综合小区市政府8年953000意向很小,对开发区地基较担心年市财政局楼市政府7年90-1302800没有物业管理购房意向较小对开发区有意向,但认为目前不够盟公署住宅小区市政府20年702200没有物业管理成熟外贸家属楼逸园16年601500没有物业管理对开发区有意向,但承受能力较低运输局家属楼逸园16年802800没有物业管理意向较小,但将来可能要拆迁白马饭店逸园5年1103000没有物业管理购房意向较小紫藤花园小区贝子庙6年953300物业费0.2元目前没有换房意向有购房意向,但不浓,由于附近有北统建小区贝子庙20年751800没有物业管理新项目,所有不想搬走?锡市原有居民换房意向比较弱?大部分居民对开发区的地基比较担心,还有部分居民对开发区的生活配套也非常关注?从调查情况来看,老成区的家庭月收入在2500元左右,与本案销售价格相比,存在一定的购买力。市场调研小结土地方面:?地广人稀,土地升值空间有限,造成房价升值空间有限?地理位置优越、生活便利的地产项目易获得普遍青睐市场需求:?市场供应量上半年约为50多万平方米,整个房地产市场供大于求;其中80%的住宅供应量在锡林浩特的西部,市场竞争激烈?原有居民的二次置业意向偏弱,大部分人对开发区的地基问题比较关心,另外还有部分居民对开发区的生活配套也非常关注?由于本市的家庭月收入在2500元左右,购买能力不大第二篇:项目概况项目简介本案位于锡林浩特市西侧、锡林郭勒盟开发区东侧,锡林高勒的西岸,阿巴嘎街与北京路交口处,那达慕桥西端;项目占地面积为22.8万m2,住宅部分规划总建筑面积22.9万m2;项目概况项目计划分为五期开发:一期建筑面积为二期40515m2二期建筑面积为44931m2一期一期一、二期总建筑面积为85446m2;一期建筑设计规模:由10栋5至6层花园洋房组成,呈现围合式布局组成,中间为一期景观园林指标:1-10号楼面积40515m?住宅:344套车库:74套底商:20套共计:438套二期风格设想第三篇:SWOT分析项目优势分析?锡市首个法式风格住区?区位形象较佳?相邻锡林湖,锡林浩特市的水源保护地?错层产品设计?一线城市的金牌物业照料提供全程服务?准现房?规模优势项目劣势分析?生活配套设施不完善?项目的地段和位置偏僻?一期产品缺少竞争优势?交通尚未成熟,影响客户看房和购房?西面为热源厂,对居住景观环境有影响?项目原地为河滩,地基情况较差?项目的隐蔽工程没有完成,施工现场凌乱项目机会分析?开发区正在进行大规模投入和建设,区域成熟度将逐渐得到提高?开发商信誉度高?交通便利?四建公司同当地政府合作进行土地资源整合,进行城市的整体运营,利于项目的团购工作的开展?政府搬迁后带来的安置政府职工的宿舍需求?吉林宇龙项目预计十月一日入住,提高区域居住人气项目威胁分析?房地产市场供大于求?开发区的市政配套设施进度缓慢?市区的项目利用低价格吸引集团客户,给本案的销售带来了压力?当地人对开发区的认可度还不够?竞争项目抢先入市,吸收了本案大量目标客户群,其中锡湖世家已经成功争夺到市政府的集团客户?近日国家宏观调控,调高住房贷款利率,抑制了房地产的增长项目SWOT总结法式后现代主义的建筑外檐和规划设计风格超越当地项目,但是由于本案地点偏僻、内蒙古当地为地广人稀,加之房地产市场供大于求,项目的销售难度极大;在供大于求、完全竞争的市场环境中,本案从完全竞争市场跳出,进行市场垄断竞争,公司可以获得高额利益和良好公司业绩。但是做到市场垄断竞争,公司应从三个方面入手:1.产品研发进一步突出产品特色;2.通过广告宣传突出放大产品特色;3.紧紧抓住刚性需求的集团购房。第四篇:项目定位客户定位?锡林浩特市中高端客层?企事业单位的高级管理人员、政府公务员?周边大型单位集团购买客群?石油、矿山企业的中高级管理和技术人员?看好开发区未来发展潜力的投资客群?其他高收入的客户?客户的特征描述:本案房款从10-20万之间,首付款3-6万元,月供500-1000元,因此客户拥有稳定收入,月收入在2500—3500元的中等或中等以上收入家庭,年龄在30—45岁之间产品定位法式花园洋房——地中海小镇风情?户型面积一二期的两室比例60%、两室面积为90—100平方米,三室比例40%、三室的面积为115——130平方米,车库的比例占到
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锡林浩特市
,
左岸香槟小镇
,
营销策略
内容摘要:
锡林浩特经济开发区位于锡林浩特城市的西部,西至二连路,东至锡林高勒河,北至锡呼公路,南至郭勒街;开发区规划为四个区域,分别为 锡呼公路以南、乌珠穆沁街以北为锡林浩特市的经济技术开发产业园区;乌珠穆沁街以南、锡林西大街以北为盟级政府及盟级行政办公区的所在地;锡林西大街以南、阿巴嘎大街以北为蒙元文化商贸旅游区;郭勒街以北、阿巴嘎大街以北部分地区及阿巴嘎大街以南大部分地区规划为居民住宅用地。
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