SWOT应对战略SSWW景景观资观资源、容源、容积积率低率低产产品高度体量有限品高度体量有限交通交通资资源、源、CBDCBD一一级辐级辐射射区区区区域商域商务务氛氛围围不不浓浓OO发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势核心商核心商务务圈圈扩扩展、展、?以项目价值最大化为开发总战略经济经济利好、利好、?细分市场，强化核心客户群营销?强调片区未来发展前景新增客新增客户户群体群体?借助CBD概念提升项目整体价值?定向、定点营销?挖掘项目产品、景观稀有特质TT发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁?差异化产品提升项目价值二手市二手市场场冲冲击击、、?通过树立项目形象，突围片区?优化设计，提高竞争力市市场风险场风险?占位优先，适时推出??充分切入市场，精准定位整合资源，提高附加值?把握入市时机，降低未知风险PartPart0404物物业发业发展建展建议议》》》规划篇规划建议方案一：双塔联体写字楼苏州“东方之门”的双塔建筑N?有效利用低容积率，打造两栋联体楼,相对分离，空间独立，造型丰富?两栋顶部相连，浑然一体，富于标识性?利用空中露台有效相联，增加休闲绿化空间?整体通透灵动，有效增加景观面?立面呈倒梯形，增加中高层单位实用率?人群可有效分流，尊贵大气景观连廊（顶部连廊、空中连廊）的多样化运用规划建议方案二：时尚薄板写字楼N?写字楼薄体板式布局，昭示面最大化?景观面最大化?开辟前广场，易于聚集人流及地面停车规划建议方案三：流线型写字楼N?宽体设计，大气、独特?弧形立面设计，时尚动感，造型具有较强的标志感和现代感?充分照顾东、西向景观面外立面建议建议一：北欧风格·纯白外立面北京建外soho华盛顿“纯白楼”深圳TCL办公楼纯白建筑，北欧风情，简约时尚，区别于硬朗深沉的商务形象。外立面建议建议二：后现代主义风格，色彩材质与周边建筑协调?与缇香名苑、水榭花都、规划局等建筑充分协调，保持区域建筑风格的一致。?建议商业裙楼采用干挂石材为主以节省成本；写字楼采用玻璃幕墙、少量干挂石材以提升档次形象。?建议采用暗蓝色玻璃幕墙。外立面细部建议深圳联想大厦立面增加构架细节，丰富物业形态，增加景观休闲空间，并可有效阻隔部分西晒。个性化外立面建议立面采用个性化造型，独特而具昭示性我们的产品魔方空魔方空间间?实用率高，空间舒适的产品特征?极具创意的产品组合?多样化的选择空间，满足不同层次的客户需要?灵动丰富的空间，激发创意人群的工作欲望?史无前例的魔方空间，无可复制的经典魔方空间概念（剖面）总高94.6M1层挑高16.6M1层挑高26.6M1层挑高36.6M6层魔幻组合3.3*6M5层STUDIO魔幻组合剖面3.3*5M5层LOFT4.5*5M结构不转换5.5M3层商铺4.5M6.0M2层车库（-1兼商铺）4.5M（-2可双层）3.6M产品定位产品类型产品特色所处楼层建基本单位面积议挑高1(大开间单位)挑高、实用、方正高层约200-400㎡6.6M（两层高，计算一层面积）挑高2/挑高3标准办公空间+中高层约100-300㎡3.3—-6.6M挑高办公空间（局部两层高，计一层面积）魔幻组合3.3—-6.6M复式、挑高中高层约100-200㎡（一半两层高，计一层面积）Studio（小型工作灵活、可拼合中低层约50-60㎡室）3.3MLOFT(复式)4.5M个性、共享空间中低层约75-100㎡产品建议布局要求11、挑高、挑高1(1(大开间单位大开间单位))设公共卫生间设公共卫生间+vip+vip卫生间。卫生间。22、挑高、挑高2/2/挑高挑高33应具备标准空间与双层开放空间结合的可能性。应具备标准空间与双层开放空间结合的可能性。33、魔幻组合、魔幻组合三层共用一个电梯厅、一个公共走廊，实用率超高；一半有三层共用一个电梯厅、一个公共走廊，实用率超高；一半有两层高空间，大气开阔。两层高空间，大气开阔。44、、studio(studio(小型工作室小型工作室))结构处理上应考虑多单元拼接（上下拼、左右拼），具备报市国土规划局送审通过的可能性；每户设独立卫生间及分体式独立空调；不设厨房及烟道；55、、LOFT(LOFT(复式复式))通过偷面积增加卖点，内部内设自用楼梯，两层间应注重空间的交流；设独立卫生间及分体式独立空调；产品建议4.5mStudio单位样板图例复式LOFT效果示意图产品建议3.3m核标准层办公空间心开放式办公空间筒3.3m美式弹性单位效果示意图（大框架、少墙、少柱；平面相邻单位挑高2办公空间剖面示意可以自由打通，让业主DIY）两层高，计算一层面积产品建议两层高，计算一层面积核标准层办公空间3.3m3.3m心筒开放式办公空间3.3m3.3m3.3m挑高3办公空间剖面示意魔幻组合办公空间剖面示意生态论——从5A到5OOA（办公智能化）效高BA（楼宇自动化）、5A5A捷CA（通讯传输智能化）便、FA（消防智能化）能智能化智能化智SA（安保智能化）oxygen（氧气）景officepark（花园办前5O、5O由公）自、生态化生态化open（开放而自由）态own（独立私家电梯/空生调）opportunity(发展前景)智能化已成为写字楼的必备条件，智能化＋生态化的产品将成为本项目的核心竞争力之一！生态论——绿色建筑的要素选址节能材料的节水有效利用居住者的景观环境的健康和舒适利用和协调生态论——绿色建筑的要素绿色建筑，保护居住者的健康；激发员工的创造力；更有效的使用能源、节约后期运营费用；及减少对环境的综合影响生态措施一：空中花园巧妙分布剖面示意图各平面示意图设置原则：四层一个系列，设置空中花园、半空中花园（中空）、步出式花园，最大程度保证每层享受生态空间。生态措施一：室内空中花园生态措施一：空中花园细部雕琢?关键词：情趣、灵动生态措施二：中央新风系统?在隔绝外界噪音的情况下也能呼吸到室外空气；?系统通过智能化控制系统自动调节引入新风量优化空调能耗；?全热交换系列新风系统还可以通过高效热回收达到节能效果?关键词：生态、有氧、节能生态措施三：隔音玻璃中空LOW—E玻璃是将两片以上的平板玻璃用铝制空心边框框住，用胶结或焊接密封，中间形成自由空间，并充入惰性气体（氮气），具有隔热、隔音、防霜、防结露等优良性能。能使传热系数降低60％，而遮阳系数却上升50％。?关键词：隔音、隔热、防紫外线、节能生态措施四：外遮阳设施汉唐大厦的外遮阳设施?直接将80%的太阳辐射热量挡于室外，降低空调负荷，节约能量。?配备光、温感元件及电动执行机构，实现全自动控制。公共空间一：四季大堂?生态大厅，种植四季常青植物花卉，创造有氧空间?层高不低于7米，并设采光天棚增加通透性?从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果?地面选用耐磨、具有舒适感和有一定装饰效果的大理石公共空间二：电梯及电梯厅?电梯厅设置液晶显示，同步传递全球新闻?建议选用中高档品牌电梯，如：上海三菱、通力、奥的斯、富士通等?电梯内饰：音乐背景、空调系统、按钮错误修正功能、采用双排发光按钮、考虑残疾人使用便利性公共空间三：洗手间?注重环境的营造、高档的享受，最好能做到自然采光。明明厅厅、明廊、通透（通、明廊、通透（通银座国际（阳光高尔夫风风采光上采光上）的创创借鉴新）新）?改变核心筒位置，将通风、采光最大限度引进写字楼。?明亮的电梯厅和走道，通透自然，绿色、生态、休闲。?景观标志的“绿波”、生态下沉广场、三层屋顶花园等，处处绿意盎然，空气清新。?拥有商务配套会所、商务会所、健康会所，配套完善。标准层平面图空中花园银座国际（阳光高尔夫）的借鉴：“三明”设计公共走道消防楼梯电梯厅?公共走道、消防楼梯、电梯厅均做到“通风采光”?健康生态，并能有效节省后期运营成本公共配套建议会议室健康会所空调建议建议一:分体式空调办公部分采用分体式空调，或户式小型中央空调，设自然换气装置。电梯厅与公共走廊设置的空调，应可根据自然气候的变化（如冬季、夜晚等），选择自然通风或空调送风。建议二:分户式水冷空调集中了大型中央空调集中散热和分户控制的优点，每户有独立水冷控制。可自由调节温度、开放时间，避免室内空间过冷或过热、加班时没有空调的局面，提高舒适度。以往普通型写字楼比较常用的全封闭风冷空调系统，虽然出风比较均一，但在空间分割上缺少弹性，只能在大面积空间内使用，如果是小面积空间，就很容易造成出风不均衡。》》》适应各种客户不同的工作需要！增值举措：观光电梯?时尚商务，上下之间感受无敌景观?IC卡智能设置，仅为少数用户私享，彰显尊贵停车位建议写字楼停车位指标分析【依据】《深圳市城市规划标准与准则（2004.4.1施行）》（1）标准用途分类单位（2）特例或中心区补充标准（3）上下客货泊位（1）0.4~2.0办行政办公楼车位/100㎡建面（2）公共交通发达的中心区内取0.4~0.8（3）每2000平米建面设1个装卸货泊位、一个小型车辆港湾式停车位。公（1）0.3~1.0其他办公楼车位/100㎡建面（2）公共交通发达的中心区内取0.3~0.5（3）每2000㎡建面设1个装卸货泊位、一个小型车辆港湾式停车位。建议本项目写字楼部分停车位系数=1.0（即写字楼部分车位不少于300个）不足部分由增加地面停车位或与土地房产交易大厦连通地下停车场来解决。停车位建议商业停车位指标分析（【依据】《深圳市城市规划标准与准则（2004.4.1施行）》）（1）标准用途分类单位（2）特例或中心区补充标准（3）上下客货泊位（1）小于或等于2000㎡部分取2.0,超商业区车位/100商业过2000㎡以上部分取0.4～1.5。㎡建面（2）公共交通发达的中心区