张家港·暨阳湖地块项目策划报告谨呈：暨阳湖房地产开发集团策划：上海上实发展投资顾问有限公司2007.06哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园……——德国·诺瓦尼斯市场分析篇整体策划篇壹.自我认知贰.核心问题叁.解题大纲肆.策划依据伍.定位诠释陆.案名阐述Contents柒.核心竞争优势内容纲要营销策略篇附件市场分析篇城市概况城市概况?张家港市处于中国经济最发达、最具发展活力的长江三角洲经济腹地，拥有长江三角洲的产业规模整体优势。?随着江苏省沿江战略开发逐渐实施、长三角经济圈的辐射增强及经济全球化的发展，张家港地理资源的优势将逐步呈现。?地理位置的优越，使得交通四通八达，城市大交通格局清晰呈现，发展大城市的框架基本形成。经济发展?张家港城市经济稳步发展，2006年张家港生产值首次突破800亿元关口；工业依然为该市的支柱产业。城市的工业化水平由初期的初级阶段进入工业的中期重要阶段。?随着中国经济的持续发展，中西部开发战略的实施等因素，港口与保税区政策等资源将继续成为张家港城市发展的增长点与经济发展的强大动力。?规模经济、民营经济、外向经济共存的发展格局逐渐扩张成形；港口经济与外向经济的发展方向将成为张家港城市实力的主要动力。9008007006005004003002001000亿元03年04年05年06年生产值475.06576.2705841第一11.112.3811.6912.48第二299.91370.63453.31542.54第三164.05193.1240286.6城市规划?规划形成“一城、双核、五片”的空间结构：　　–“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈金港现整体发展的空间结构特征。城区–“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。杨舍城–“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区区、塘桥片区、乐余片区。?作为长三角经济圈腹地、国家中西部发展战略及江苏沿江开发港口的重要城市，张家港正处于新的一轮的城市发展建设中；?作为沿江城市发展的重要枢纽，及天然港口资源；张家港有着较强的经济基础与巨大的城市发展空间。市场分析整体市场分析?张家港市作为江苏省的经济重镇，房地产市场蓬勃发展。?当地知名企业纷纷投入房地产开发，房地产投资额逐年增加。?商品房市场出现，供销两旺局面。?主城区扩大，增加了房地产市场的消费。?投资氛围渐浓，空置率有所上升。030640－年张家港房地产投资0.25350.230250.1520％150.1100.05500亿元03年04年05年06年投资21.4924.8929.0135.4幅度/15.82%16.55%22.03%在经历05年宏观市场调控的背景下，06年张家港房地产开发投资继续稳步增加，全市完成房地产开发投资37.42亿元，同比增长22.03％。土地市场分析?06年市场累计出让土地44宗，总成交面积117.07万平方米（约1,756亩）；?住宅用地24宗，成交面积74.54万平方米（约1,118亩），比上年增加14.78%；?商业用地20宗，成交面积42.53万平方米（约638亩），比上年增加68.3；?在未来１到２年内，商务写字楼将成为港城楼市的一股新生力量；?住宅用地的增加幅度，形成阶段性的集中供应，未来短时期内市场可能会出现房地产开发的阶段性过剩。供应需求产品供需分析?张家港商品住宅供应量充足，交投活跃；?06年张家港市区新开工面积255.09万平方米，比2005年下降14.99％；?商品房供应主要集中在张家港市南部和西部板块；?目前市场上供应主要为小高层，市场接受度较高。供应需求产品供需分析?06年张家港市区商品房销售面积达到115.01万平方米，同比增长15.4％；?张家港市06年商品房供需比在1：0.85，供略大于求；?经济的发展带动了外来人口的增加，外地人购房居住成为张家港市商品房市场的一个亮点。供应需求产品供需分析06年张家港市区在售个案面积配比情况（平方米）5%11%80以下80-120120-15022%62%大于150?当地居民对小高层的接受度度较高；?当地居民偏好面积较大舒适类房型，多为130-150平方米的三房,小房型正逐渐流行；?当地居民对朝向要求比较高，多喜欢南和东朝向的住宅。价格分析?06年张家港市区商品房价格为4,696元/平方米，同比增长9.21％；?价格分布呈现西、南高于东、北；?目前市场上在售楼盘的主力总价在60-80万之间；?06年二手房成交均价3,201元/平方米，同比增长38.99％。城北板块均价：4,100元/m?价均价元均格：/m4价,?分5：0城50,城布西50中元板0/板m块图块?平（城东板块均）均价3,500元/m?暨阳湖板块均价：6,000元/m?小结?张家港市商品房开发量趋缓，价格稳中有升；?户型面积以大面积住房为主，小户型在当地市场存在空白；?市区房价发展不平衡，差距较大；?改善生活水平和提高生活质量的张家港富裕阶层，成为当地主要购房力量，投资购房比例明显上升。区域市场分析区域市场简析?暨阳湖地区作为张家港起步较晚的高端住宅开发区，市场前景十分看好；?目前区域内仅有两个大型在售楼盘，且去化率都在60％以上；?受开发节奏的影响，最近两年暨阳湖地区的小高层住宅供应量将减少，别墅供应量将有所增加；?目前暨阳湖区域商业配套以沿街商业和市中心商业为主；?随着暨阳湖地区配套的不断完善，未来该区域商品房将成为张家港的期待。区域市场价格?目前区域内在售楼盘小高层和高层价格在4,800-7,500元/平方米；?景观房和非景观房差价在40％，价格差距明显；?未来该区域随着配套等不断完善，价格将继续稳步上升。均价4,500元/平方米均价6,000元/平方米区域市场客源分析?目前区域市场内的购房者，以张家港市高收入人群为主；?由于近期房价涨幅喜人，投资型购房者增加较快；?随着经济的发展外地来张家港发展的人群，成为区域内购房的新兴力量；?周边较富裕的乡镇企业家和管理人员，是区域内商品房的主要消费人群；?收入较为稳定的政府公职人员，也是区域内购房的中坚力量。湖滨国际项目概况房型展示销售情况?开发商：张家港市新城置业有限公司?地理位置：杨舍镇金港大道东?接待中心：梁丰路2号?销售热线：58211888楼盘看点：暨阳湖生态园区、高档的建筑?建筑设计：美国WY国际设计顾问公司与景观设计、完善的配套等?景观设计：BELTCOLLINS景观设计公司?营销代理：上海同策?“湖滨国际”位于张家港市中心南区，位于暨阳?开盘时间：2006.4.8湖生态园区东侧，小区西接港城大道东侧，北临?成交均价：5,500元/平方米澳洋医院。小区周边医疗、学校等生活配套较为?建筑形态：独立、联排叠加别墅、小高层、完善。高层?占地面积：13.2万㎡?总建筑面积：近30万㎡?“湖滨国际”建筑与景观设计均由知名企业打?绿化率：50％造。小区内部分隔合理，设施齐备，并建有高档?容积率：1.6会所。物业服务也较为完善。目前在售房型项目概况房型展示销售情况户型：三房两厅两卫户型：四房两厅两卫建筑面积：139m2-142m2建筑面积：188m2-191m2目前销售情况项目概况房型展示销售情况总价楼层价格范围面积户型剩余户型情况(万元)(元/㎡)(㎡)35,360163.687.69四房有少量边户146,096140.7　85.77三房　顶层6,137136.6983.89　　顶层7,100157112　西边户顶层7,100253-280180-200复式　?项目自2006年4月开始销售，其别墅类产品已销售完毕，目前在售的是其高层住宅类产品。高层住宅销售均价现为5,500元/㎡。?目前可售房源基本集中于低层及较高楼层及顶层复式，中间层面的房源因较高的性价比早已售罄。其房型基本为135㎡以上的大房型，我们的项目与该项目整体小区的形象品质存在一定的距离及差异。?“湖滨国际”毗邻本项目，目前其销售进度已进入高层住宅的二期销售中期，有少量的一期尾盘及部分二期房源可供选择，同时在张家港市房产信息网上了解其仍有931套待售房源，预计其将于9月份推出住宅三期进行销售，对我们项目的住宅销售有一定的冲击。(截至2007年6月)丽景华都项目概况房型展示销售情况?开发商：江苏华西房地产开发有限公司张家港分公司?地理位置：杨舍镇暨阳湖北岸张家港市南门路两端?接待中心：南苑5村对面?物业顾问：绿城物业楼盘看点：暨阳湖?营销顾问：南京浩德置业?建筑设计：深圳尚城?景观设计：澳大利亚M&E?小区北依南门路，南临馨苑路北侧，占据暨阳?销售热线：58268888湖700米正北岸线，景观条件优越。?建筑类型：?别墅、小高、高层高档公寓?小区北部为成熟居民聚集区，生活配套完善。?占地面积：90,076.40m2?小区布局合理，房型配比完善。建筑及景观有?建筑面积：237,171.80m2其特色。目前在售房型项目概况房型展示销售情况户型：三房两厅两卫户型：三房两厅两卫建筑面积：126.69m2建筑面积：155.30m2目前销售情况项目概况房型展示销售情况价格范围面积总价楼层户型剩余户型情况(元/㎡)(㎡)(万元)157,500155116.48景观房105,000126.7　63.35　非景观房　186,100　非景观房　?项目自2005年10月开始销售，其靠近暨阳湖援区的别墅类产品及高层景观住宅已销售完毕，目前在售的是其高层住宅类产品。销售均价约为6,200元/㎡。?目前售楼处推荐的可售房源基本集中于较高楼层。?该项目在暨阳湖区域住宅类产品中销售价格一直居高不下，与其优越的地理位置不无关系。?该项目目前网上显示可售房源1,050套，预计也将在