天融国际提案目录第一章市场分析一、城市概况二、城市经济分析三、城市商业特征第二章项目SWOT分析一、项目概况二、基地四至三、SWOT分析第三章平面表现第一章市场分析一、城市概况阳泉市位于山西省东部，太行山西麓的山间盆地中，是山西省新兴的重工业基地之一，是我国能源重化工基地的重要组成部分，是经国务院批准的甲级开放城市。现辖5个县区和1个省级经济技术开发区，全境面积4570平方公里，总人口131.37万人，其中城镇人口73.56万人，城镇化率达到58.38%。阳泉是三晋门户，晋冀要冲，山西的东大门，是晋东政治、经济、文化和物流中心，位于太原、石家庄两个省会城市的中间，东连环渤海经济带，西接中西部地区，具有承东启西、东进西连的区位优势，陆地、空中交通十分便利，是京津塘及沿海发达地区向内地辐射的重要通道。当前，阳泉正处于经济社会发展的重要战略机遇期。全市人民在市委、市政府的领导下，坚持以科学发展观统领全局，团结奋进、开拓创新，致力于打造“中国鲁尔区”，建设“晋东明珠城”，推动阳泉经济社会实现新一轮的跨越。小结：典型的三级城市，以能源为主业的工业城市，晋东门户区位优势明显，交通路网发达，工业催动服务业急速发展，城市化发展水平居全国中等，阳泉，一个沿着多元化脉络发展的城市！二、城市经济分析（一）城市GDP增长分析年份生产总值（亿元）增长率（%）2003125.9213.02004150.2415.02005200.316.72006230.139.02007266.1112.3“十五”期末（2005年），全市生产总值首次突破200亿元大关，达到200.3亿元，按可比价格计算，比2000年净增加102.21亿元，增长1.04倍，平均每年递增12.03%；2007年，全市生产总值完成266.11亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%。小结：阳泉GDP持续快速增长，一方面表明城市经济发展迅猛；一方面也说明阳泉城市发展起步较晚。（二）城市产业分析2007年，阳泉市第一产业实现增加值4.02亿元，增长3.9%；第二产业实现增加值149.97亿元，增长11.9%；第三产业实现增加值112.12亿元，增长13.2%；三次产业的比例为2：56：42.小结：第二产业在城市发展中占了绝对的领导地位，并带动了零售、餐饮等相关服务行业的迅速发展，第三产业发展提速。（三）城市财政和金融收入分析财政、金融收入继续大幅增长。2007年，全年全市财政总收入完成57.02亿元，同比增长30.2%，高于同期经济增长率17.9%个百分点。2007年末，全市金融机构人民币各项存款余额424.9亿元，比年初增加59.7亿元，增长16.3%。居民收入持续增长。2007年阳泉市城市居民人均可支配收入为11676元，较去年同期增长15.4%，剔出物价上涨困惑实际增长9.8%。阳泉市城市居民人均可支配收入继续保年份持了较高的增长。人均可支配收入（元）增长率（%）2005899212.420061011812.520071167615.4小结：经济运行平稳，企业和个人创造价值增长，国家财政增收，市民可支配收入增多，市民生活水平稳步提升。（四）社会消费品零售总额分析2007年，全市社会消费品零售额完成98.1亿元，比上年增长19.9%。全年城市消费品零售额为72.2亿元，增长20.1%；农村消费品零售额为25.9亿元，增长19.2%。小结：社会消费品总额逐年上升，且增幅率递增，说明阳泉市民的消费能力日益上升，相对的品味与档次也正在提升。（五）固定资产投资分析年份投资数额（亿元）增长率（%）200229.0732.9200337.830.1200449.1730.1200565.032.4200610256.92007134.431.92007年，全社会固定资产投资额完成134.4亿元，比上年增长31.8%，其中房地产投资21.8亿元，同比增长40%，全年房地产企业完成房屋施工面积261.4万平方米，增长13.4%；房屋竣工面积50.4万平方米，增长22.3%；房屋销售面积77.3万平方米，增长22.7%。小结：固定资产投入的逐年加大，阳泉市城市建设加快，投资环境不断改善。其中，房地产投资增长迅速，大大激发了房地产行业发展，房地产市场异常活跃。（六）城市经济总结1、经济快速发展与固定资产的投入逐年增加，证明阳泉进入高速发展期，其城市地位、综合竞争力均在快速提升。2、整体经济水平比其他三线城市要高，给城市商业的发展提升了平稳广阔的运作空间。3、社会消费品零售总额及居民的可支配收入的提高证明居民购买能力不断增强，为城市商业发展提供了新契机。4、城市化进程加快，城市建设带动了房地产行业的迅速发展，为商业的繁荣和商业地产的发展提供了契机。综上所述，阳泉居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结构性调整的内因。阳泉商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧经济体制下的发展框架，开始进入健康成长期；商业市场整体发展趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以发现，本项目有很好的发展契机，具有良好的市场前景。三、城市商业特征（一）商业环境概述由于阳泉市市区沿横贯市中心的洮河呈扁长状分布，洮河也将阳泉市在地理上自然分割成为河南与河北两个部分。其中，洮河南岸商业较为发达，是阳泉市的核心商圈所在之处。阳泉市现有的中心商圈是自然形成的，商圈内主要由传统的服装类业态构成，缺乏餐饮、休闲、娱乐等配套设施，商圈的功能比较单一，不能满足当地潜在的消费需求。阳泉商业特色极为明显，只要在商圈范围之内，商业的人流量就可以保证，也就意味着商业的经营状况可以保证，而脱离了商圈后，及时商品的档次和价位一致，但仍然无人光顾。从地缘关系上来看，阳泉市夹于两大省会之间，从商业归属方面应当归于太原大商圈，由于现阶段阳泉商业处于起步阶段，因此，主要的辐射区域只是市区和郊区，包括盂县和平定地区。再从时间上来看阳泉市的商业，大致可以将其分为两个阶段：2005年以前，阳泉的商业主要是以租赁形势经营，95%以上为企事业单位产权物业，剩余部分也被少数投资客同意租赁后分租给散客。真正完全按照市场化行为运作的商业项目几乎没有。2005年后，随着“滨河世纪城”、“富百家购物广场”、“阳泉金街”等商业地产项目的建设和及投入使用，代表性的规模商业正在崛起，使阳泉市商业格局有所转变，并且产权式商业模式在阳泉市场经济中逐步兴起。商业品质和商品档次有了大幅提升，随着城市化水平的提高、经济的快速增长、市民消费水平的提升，阳泉引起了一些国际零售业品牌的关注，肯德基、麦当劳国际快餐业已经入，沃尔玛大卖场也将要开业，银座百货签约阳泉……购物环境提升，购物、餐饮、休闲、娱乐等等商业结构的不断完善升级，商业功能趋优，市民购物观念的改变进一步促进商业的繁荣，阳泉正由自发性市场商业模式向规划型市场商业迈进。（二）商圈分析根据阳泉市商圈分布状况，当前阳泉市的商业整个格局呈放射状分布。以兴隆商业圈为中心，在中心商业的地缘地带有大规模商业集群涌现，并且在远离中心商圈，住宅社区集中的地方兴起社区型的商业。从当前的商圈来看，阳泉市由两个商圈组成，即自然形成的老商业街兴隆商圈，“滨河世纪城”为代表的桃北新商业圈。下面具体分析两个商圈特征：1、兴隆商圈阳泉市传统商圈，几乎所以的重要商业都聚集于此，服装类是主营业态，经营档次多为中低档。租金南向北逐次降低。本案就处于该商圈内，主要有以下商业街构成：桥北商业街以低档小百货和五金为主。华盛商业街是阳泉市工矿机电五金配件最为集中的一条商业街。天桥街以中低档百货服装为主，平常日人流量可观，节假日期间可形成拥堵。本商业街为本案西临街道。新建路与桃南东路，地处核心商圈，商业分布是最集中的，周边大型商业相对集中，商业氛围浓，交通便利，这里是阳泉商业和心中的核心。其中新建路为本案北临街道。德胜东街早期主营中低档服装，现逐渐被通讯产品所替代。本商业街为本案南临街道。兴隆商圈中的商业体量约为十万平方米左右，其中市场类商业使用面积的中供应量约6.5万平米，主力店铺面积为25平米，主力租金价位平均约5.5--6元/平米/天;主力档口面积为15平米,主力租金价位平均为5—5.5元/平米/天.代表物业为”富百家购物中心”。百货店现在使用面积的总供应量约4万平米，主力单铺面积为30平米，根据楼层不同，租金有所差异。1-3层均价约为B1：4.5元/㎡/天;F1:7元/㎡/天;F2:4.5元/㎡/天;F3:4元/㎡/天。代表物业“日月新百货”。2、桃北新商圈新兴商圈。原阳钢地块，位于洮河以北的桃北东路，代表物业为已投入使用的“滨河世纪城”，总占地268816.03平方米，总建筑面积718798平方米。其中规划的商业面积约35万平米，其中金联财富中心20万平米、欧洲街13万平方米、义乌小商品城+五金城2万平方米，是集商业、办公、住宅为一体的阳泉市规模最大的综合性城市建设项目。“滨河世纪城”拥有一条商业步行街，并引进肯德基、沃尔玛、麦当劳、新影联院线、赛格数码科技广场等国内外知名商业，拟与原有的河边街、兴隆街商业区相连，形成阳泉市最大的现代化商业中心。由于桃南和桃北的商业市场被洮河界定的非常明晰。目前的“滨河世纪城”是有铺无市，空置率极高。“滨河世纪城”2007年正式开盘，2008年5月项目商业定价约为:·最高价为沿主要交通干道的临街外铺，36000元/建筑平米。·内街商铺各为22000、23000、20300元/建筑平米。·二层均价9000—10000元/建筑平米。（三）商业资源1、百货业态（1）华联商厦华