全世界几乎所有的顶级豪宅都背山面水……下面先沟通几个关键思路旗开得胜，开局即赢！本项目是我公司在清远的开局项目，我们将依托惠州帝景湾、荷兰水乡、财富公寓等成功经验，成功打造成清远的“营销样板”！我们有信心、有实力、有把握帮助御水龙庭旗开得胜！机遇空前，大干快上基于清远房地产市场的快速发展和大前景，合创投资公司应抓住千年不遇的现代化城建机遇，充分发挥自身优势，及早建立品牌意识，炼就优势资源整合能力，立足大格局，成就大事业！下面进入简要的产品分析?看优势天时地利，但求人和?御水龙庭，既拥有城市核心繁华便利，又占据不可复制的一线江景，综合优势明显！随着07年中市政工程上廓街滨江风景带的落成，将为销售带来天时地利……?看不足优势突出困难也明显内部项目方面：?清远的社会精英正在搬离旧城，新城区成为大热点；?目前，上廓板块在江景板块的市场形象不高，江威项目甚至有地基不稳的传言，直接影响本项目形象。?二线城市正在经历“规模迷信”的阶段，相比金海湾、金碧湾、凤城世家等项目，项目缺乏规模吸引力。?看竞争?北江两岸，江景豪宅如雨后春笋，拔地而起，供应量大增；?硬件素质及口碑较好的大都在新城区。?我们需要出奇制胜！拉高形象，支撑较高价位，我们策划了以下几个思路1、项目定位“驾山御水观天下”是一个高度提炼的卖点主题,为了能够直线拉高形象,直接产生导购,我们还需要一个到位的”项目定位”.”项目定位”应该?赋予高尚形象,符合“高姿态”形象策略?占据城市的高度,成为北江地标,清远豪宅的代名词?体现数一数二的豪宅形象?赋予非富即贵的尊贵地位，引导高端客户对号入座?与竞争楼盘拉开档次,迅速脱颖而出北北江江地地标标名名流流府府邸邸备选方案：上层建筑上流府邸北江地标名流府邸御水龙庭，以您为尊！以稀缺的北江资源界定尊贵身份；以背山面水的风水宝地定义专属领地；以百年的繁华胜地演绎上层建筑；以星级酒店服务礼遇尊贵业主。揽北江浩瀚江景，拥老城繁华便利，俯新城区繁荣，眺笔架山磅礴山景，360度一线风景，汇聚一线名流！2、视觉形象将清远市民熟视无睹的江景以?三江交汇的磅礴气势，展现山水之秀美，视野之开阔，在气势、在视野、在景观等方面全面超越其他沿江豪宅。?融合江景、山景、人文景观、城市繁华多重景观，体现天生的风水宝地、王者地位、皇家气势！北江将迎来价值直线提升的新时代!项目将因为第一个深入发掘、全面展现北江巨大的江景价值而获益良多！3、产品创新为了拉高项目形象，支撑本项目的价格，打开旺销局面！我们将——抢饮”头啖汤”，开创“精装修市场”1、精装房是发展趋势！?国家建设部已经出台了一系列政策，鼓励各级政府和开发商推出精装修房，全面取消毛坯房。广州深圳等大城市已基本没有毛坯房了，因为装修环节也存在较大利润空间。2、用“精装房”引领清远豪宅新时代！清远高档盘的“精装”时代即将到来，就看谁抢占这个先发优势。珠三角包括清远都是“藏富于民”，既有强大购买力，又有前瞻性消费观念，关键就看发展商能不能创造市场，引领潮流。下面，我们设计了2个“精装”操作思路:思路一：产品全面精装修价格提到5000-6000元水平，全面提升清远豪宅标准！本思路有一定的市场风险。思路二：建一个“精装”概念层全城仅设6-8套，价格拉高5500-6000元，创新清远房价纪录，带动高档形象，促进毛坯产品销售。本思路尝试性创新，如市场接受，即可推出菜单式精装版。下面请欣赏VI系统设计LOGO方案一LOGO方案二名片方案二名片方案一名片方案三指示牌及现场效果信纸信封纸袋纸杯?要支撑较高价位，仅有广告包装是不够的还必须在营销层面制造卖点，不断创新，如有机会合作，我们将借鉴中国豪宅典范“帝景”系列豪宅经验为项目度身打造在装修、管理服务、生活模式、营销手段等方面的全面提升。。2007年度推广实施全年度推广分为5个阶段：（2-3）月份春节期：方（3-5）月份：案（6-8）月份：（9-10）月份结（11-12）月份构以（3-5）月份、（9-10）月份为重点阶段。?每个阶段将从以下3个方面展开：0一）推广目标：二）主题及内容：三）推广措施：第一阶段：2月—3月户外广告春节期间电视广告、亲友走访频繁，老城区繁华地段人树形象,打知名度流，多，主打“驾山御水观天下”的整体形象接触电视广告、户外广告机！会多；迎春花市免费派发展示形象新年礼品推广措施之一电视广告：形象片：15``或30``1.???????临江+北江浩瀚江景一是贺新年2.???????依山+层峦叠嶂的笔架山3.???????拥繁华+老城区地标性物业和街区二是树立4.???????观天下+居高临下全城胜景“驾山御水观天下”整5.???????御水龙庭，开创清远豪宅新时代！体形象”。?6.?????LOGO+驾山御水观天下+主题画7.?????春节期间首度内部登记。咨询热线：36868888.??????御水龙庭，祝清城人民新年快乐，万事如意！（投放计划待详）推广措施之二户外广告:启动“山、水、繁华、豪宅”新形象推广措施之三迎春花市形象展示一年一度的迎春花市是广大市民的休闲至爱。清远迎春花市通常由市人民政府主办，地点在连江路市政广场。建议在现场设立摊位，进行形象广告展示，并在现场派送项目对联、利是封等礼品。推广措施之四新年对联免费大派送：途径：坐驾一在花市、富山二在旧城区城市显御广场等设点派送贵水；福观满天家下网站广告：在清远家园网上信息展示、楼盘动态新闻等。第二阶段：4月—5月报纸广告形象展示，电视广告展现高端推广造势户外广告专题片形式展示延续整体形象地位，一核心卖点举打响豪宅形象！规模推广期全面打响知名度黄金周吸建立清远数一数二的豪宅形象引大量客户到场咨询登记，繁华区巡展避免其他围墙现场包装推广造势，楼盘分流建立豪宅现场形象活动营销上廓滨江风景街落成仪式覆盖主力客户风水家居讲座现场活动上廓滨江风景街盛大落成仪式07年上半年，沿江路观景长廊基本成型，为销售带来“天时地利”！争取5月1日与市政府合作，在现场承办上廓风景街盛大落成仪式，将市政热点转化为楼盘卖点、亮点；活跃现场人气，制造新闻话题改建后的上廓街区，将建成24米宽的上廓街、22米宽1000余米长的沿江风景区，成为北江沿岸一道亮丽的风景线。?现场活动5月1-7日风水家居讲座清远风水看北江，北江风水看上廓——御水龙庭皇家风水解析?从环境风水解析清远的风水格局和项目的上乘风水.??从居家风水解析户型规划布局……推广措施之一电视广告专题片：1分钟`或3分钟江畔之上，地王之王！——地段、江景风水宝地，财福双收！——风水坐北朝南，帝王之尊！——朝向皇家建筑,精雕细琢！——建筑空中花园，私享会所——会所优尚服务，高人一筹！——管理服务名流社区，传世府邸！——客户定位稀缺地段，升值无限！——发展前景360度[景观楼王]，殿堂级『御品大宅』——销售产品恭迎品鉴！LOGO+驾山御水观天下+主题画——项目定位北江地标名流府邸！推广措施之二户外广告：延续前期主题推广措施之三报纸广告推广措施之四报纸广告推广措施四繁华区巡展，DM派发3-5月周六日在老城区城市广场、新城区市政广场等繁华地巡展，现场制作主形象画、卖点展板和DM进行展示和派发推广措施五围墙广告第三阶段：6月—8月（增加）（延续）项目墙体广告户外广告渗透市场期延续前期推广，继续提高形象，扩大影响（延续）（举办）围墙现场包装活动营销推广措施之一临江墙体广告推广措施之二“御水龙庭杯”清城名流高尔夫邀请赛——融合高尚元素，建立高尚形象，积蓄客户???8月份，?邀请前期登记认购客户、以生意人和公务员为主的城市各界精英人士等在清远狮子湖高尔夫球场举办。第四阶段：9月—10月?9月开始全面攻势，树立“名流府邸”豪宅形象，积蓄大量客户！?10月1日开盘现场策划丰富活动，活跃现场。?10月1日当天，利用现场认购优惠等吸引前期客户到场，推出“越早落定越多优惠”的限期等。打造“全城引以为荣的居住地标！清远城市的豪宅代表！老城区商家置业的首选！新城区公务员、社会精英的豪宅新型选择！”第四阶段：9月—10月报纸广告形象展示，电视广告推广造势户外广告专题片增加突出豪宅形象开盘销售信息名流定位短信广告盛大开盘开盘信息全面攻势提销售围墙现场包装9月高档酒店建立豪宅形象巡展推广造势，开盘大典覆盖主力客户系列活动开盘大典系列活动之一产品发布会暨VIP火爆认购盛典购房五重大礼（10月1-7日期间购房）一、可享受诚意金2000抵5000元优惠；二、可享受额外97折优惠三、可参加现场大抽奖活动；四、可获取精美纪念品一份；五、业主介绍亲朋好友介绍购房可获3000元的礼包,购房者还可获得盛典五额外大亮98点：折的惊喜.亮点一：总经理精彩阐述”精装豪宅理念”亮点二：市政官员阐述地产市场前景亮点三：岭南书画名家现场挥毫精亮点四：装样板房举办音乐表演亮点五：国庆歌舞嘉年华表演开盘大典系列活动之二殿堂级[清城景观楼王]揭开神秘面纱！6000元/平殿堂级豪宅，清远第一豪宅揭开神秘面纱！载誉开放！恭迎品鉴！开盘大典系列活动之三开启清远名流生活—御水龙庭盛大开盘酒会??10月1晚，在清远知名酒店举办高品位酒会，庆祝开盘。?邀请前期认购客户100-200人、政府官员、公务员、知名商家、各界社会名流。10月1日当天落定客户有机会参加酒会，与名流精英共进晚餐。?晚会隆重而又高雅，充满情调的烛光秀拉开序幕，国际品酒大师现场作名酒评点，西班牙乐队演奏充满激情的乐曲……随后举办幸运抽奖，奖品为颇具收藏价值的名贵葡萄酒、楼盘贵宾优惠卡等。开盘大典系列活动之四?风水师”选楼顾问服务?《御水龙庭风水宝典》首发仪式结合项目的风水宝地，做足风水文章，打好微妙的心理战时间：10月1-7日黄金