案推广整合重庆房地产市场分析[房地产开发]2005年1—3月，全市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9%，其中：住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2%；办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%；商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。[供应]2005年1季度主城区主要有38个新盘上市。新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区，这几个区域占到了本季度新盘数量的62%。在本季度，一些原来的大型楼盘，如同创国际、红鼎国际等，相继推出新的楼宇供应市场。[价格]本季度重庆主城区新开楼盘销售均价2839元/平方米，相比上个季度2877元/平方米的均价出现下调，除了新推楼盘样本变化的因素以外，也显示了房地产开发商对于新推楼盘定价更加谨慎。2005年1季度开盘住宅区域均价图单位（元/平方米）*以建筑面积计算[需求]2005年1—3月，全市累计销售商品房面积361.58万平方米，其中，占销售总量89.9%的住宅销售面积达325.13万平方米，实现销售额67.49亿元。预售商品房面积437.15万平方米，同比增长49.1%。[趋势]在新的一年开始的时候，由于国家宏观调控及银行房贷利率增加的影响，开发商都更为谨慎。重庆市住宅市场的供应量和需求量的上涨幅度将有一定的回落，房价的上涨幅度在一定程度也会下调，但重庆房地产市场仍将保持平稳向上发展的趋势。以上资料来源：房地产研究报告2005年第一季度江北板块分析[北滨路板块]?区域概述：两江四岸的自然景观，得天独厚的地理优势，以及无比诱人的市场前景，吸引了众多实力开发企业跨进北滨路沿线大规模进行开发。?主流产品：大部分产品以高层为主，但一部分项目在深挖江景价值的同时，走高端产品路线。?区域代表楼盘：北滨路上已有早期入市的东方港湾、大川水岸、金砂水岸。???[观音桥板块]?区域概述：该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻靠解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈。?主流产品：这个板块一直是江北楼盘最集中、人气最旺、价格最高的板块，板块内楼盘主要以小户型为主，购买人群投资客较多。?区域代表楼盘：新鸿泰富、盛天地、邦兴北都、世纪金街、嘉年华大厦女人街等。??????????????????????????????????????[冉家坝板块]?区域概述：版块已规划为重庆的居住、政务和外事中心，以居????住和高新产业为主，具有完善的商业、文化、办公等配套设施。?主流产品：板块区域内的楼盘多以高档小区为主，建筑形态以高层为主，同时也有多层等。?区域代表楼盘：龙湖-紫都城、诚投地块70万方、春风实业16万方、水晶郦城后续产品、东和春天二期、渝开发、顺庆置业等。[新牌坊板块]?区域概述：规划定位为以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小????区为主。???主流产品：从产品上看，面对市场竞争，新牌坊版块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，公园、低密度、低覆盖率等，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。?区域代表楼盘：旭日-凤凰城、人和天地、大众-御湖苑等。?[经开园板块]??????区域概述：????经开园，是重庆北部新区经济技术开发园的简称，位于重庆主城区，南接北部新区高新园，北东靠渝北区，西饮嘉陵江，全园辖重庆市渝北区礼嘉镇和鸳鸯镇(现为鸳鸯街道)。它发展以高新技术产业为基础的现代产业基地，建设都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，将建成西部一流的开发区。?主流产品：这些高品质大盘主要以花园洋房为主，此外，在大盘林立的经开园板块也有低价位普通小区房推出，如鸳鸯-北湖郡、龙脊万兴家园，这两个楼盘的销售均价仅2200－2400元/㎡。?区域代表楼盘：奥林匹克花园、南湖郡、棕榈泉、融科-蔚城、建工-未来城等。关于尚源·印象[经济技术指标]?位置：龙湖水晶丽城旁?占地：约70亩?总建面：约十一万平米?建筑形态：小高层及高层?容积率：2.5?总户数：908套[经济技术指标]?建筑密度：23％?绿地率：31％?建筑规模：小区共七栋（两栋31层、三栋18层、两栋16层）?面积范围：45-107㎡?户型配比：一房占10％（面积为45平米）二房占45％（面积为64-77平米）三房占45％（面积为85-107平米）SWOT分析优势：?实力雄厚的开发商背景（北京城建集团）?项目区域（毗邻高速发展的龙湖大社区，配套日趋完善，区域竞争力较强）?户型配比（以中小户型为主，总价控制更加合理）?和中心闹市同类产品相比，具有动静皆宜的环境优势。劣势：?相对年轻人来说，项目距离依然较远?周边生活配套设施正在完善之中，同时也存在因大兴土木对生活居住形成的负面影响。?区域项目竞争激烈?项目体量对规划的限制机会：?区域板块加速成熟，人流增加?大量重要机关，政府部门的迁至，带动居住需求?商业配套高速成熟?周边写字楼的大量增加问题点：?就产品本身来说无明显的强有力的竞争优势?目标消费群区隔不明显目标消费群定位?年龄：25-35岁?收入：5万-10万左右（年收入）?生活形态：单身、同居或新婚无子女?购买动机：喜欢小区式的物业形态、追求较有档次的居住环境他们曾经：?知道红小兵、“四人帮”?往墙上刷过“抓纲治国、以粮为纲”的标语?看过五遍以上《少林寺》?喜欢过程琳的《酒干倘卖无》、张行的《迟到》?看港台录像、玩电子游戏、跳霹雳舞、听摇滚音乐?知道杨子荣、嘎子，李向阳，没头脑和不高兴。?崇拜过岳飞，玩过飞镖，知道阿童木是谁?吃过五分钱的冰棍?会做风筝之类的小东西，带过军帽，打过三次以上的架。?《射雕英雄传》可以说影响了和我一般大的很多人的--至少是一个阶段的--人生?那时我们一下课，操场就成擂台了，一百多个靖哥哥在那练"降龙十八掌"，三十多个洪七公拿着根棒子到处乱窜，甚至还有七八个欧阳克摇着扇子去撩蓉儿。。。他们是：1、在江北或渝中区成长或工作的白领2、机关团体的团购3、公务员、新闻工作者4、投资型客户（不排除拆迁户或老年型客户）我们认为?他们是新兴的中产阶级?他们大多有较高的文化底蕴，追求高质素、高品位的生活；?他们觉得小区生活是优越生活的重要体现；?他们更愿意有充足的时间去支配自己的生活；?他们注重项目规划和区域的未来发展；?产品定位?区域价值高速拉升的70世代风格建筑群[定位出发点]毗邻龙湖大社区，处于快速成熟的高尚新区核心位置。从户型、总价、未来交通、配套等来看，无疑是为70年代精英度身打造的最适合居所。个性突出，风格强烈的现代建筑群。市场形象定位方案一70圈层的7栋房子OURHOUSE[出发点]?强力锁定70年代这一主要目标群体，充分挖掘群体特征，树立楼盘形象，与之对位诉求，深度沟通。?刻意放大“7栋房子”与“70年代”的暗合，强调产品的高档属性和稀少数量，无形提升产品心理价位。?从目标人群及产品本身两方面进行诉求，为概念推广留足充分的广告空间。方案二70年代MR.right[出发点]MR.right:最适合的，注定的。强力塑造最适合70年代的理想house形象。拟人方式概念提出，第一时间吸引市场注意。方案三我们的70年代VI部分平面表现部分[平面表现思路]?围绕“最适合70年代的7栋理想HOUSE”展开。分别对人群及产品本身进行诉求。第一系列：MR.70开篇，提出鲜明的70年代以及最适合他们的HOUSE概念。??第二系列：70印象对70年代人群特征进行挖掘描述。??第三系列：7栋房子从开发商、区域优势、户型特征等多方面进行产品诉求。系列一系列一系列一系列二系列二系列二系列三系列三系列三户外及工地围墙工地围墙户外THANKHBB高戈广告2005.7.25