VerdureInternationalCityVerdureInternationalCity翠屏国际城写字楼项目翠屏国际城写字楼项目策划方案提报策划方案提报稿稿06-121VerdureInternationalCity第一部分第一部分南京写字楼市场全解读2VerdureInternationalCity南京写字楼市场分析南京写字楼市场分析?写字楼由于其物业的针对性以及对物业附加值需求的特殊性，因此对于周边商业环境、交通、地段等要求很高，所以成交热点一般集聚在城市中心区或者新的城市中心区。目前南京市写字楼最为集中的区域是城中板块，不仅有着已经形成的新街口商务区、鼓楼－山西路商务区，还有正在崛起的大行宫商务区和正在建设中的中央路沿线商务区，一批具有代表性的写字楼正在崛起。同时城中写字楼的市场表现也非常活跃，物业形态正在走多元化发展道路，差异化竞争局面正在形成。未来一段时间，城中仍旧将是写字楼供销的主场。?经过几年发展，南京市的写字楼市场呈现“两强相争”之势：即以城中为主的主城区板块和以奥体中心为依托的河西板块，城中配套完善，以甲级写字楼为主；河西是未来CBD，目前人气不足，soho公寓大行其道。?随着外部投资环境和交通条件的改善，江宁板块将成为未来5年写字楼市场的另一个热点区域。3VerdureInternationalCity南京区域市场分析南京区域市场分析?新街口商务区?鼓楼山西路商务区?河西CBD商务区?江宁板块4VerdureInternationalCity南京区域市场分析新街口商务区新街口地区是南京的中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计事务所和大公司总部、办公室数量居南京之首，其中世界500强企业机构约80家。近期销售的楼盘：置地广场、金轮国际大厦、长发中心等，都是“高档写字楼”，顶级配套，价格和销量都据全市首位。5VerdureInternationalCity新街口商务区楼盘基本情况分析案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调长发中双层立面，银色金5米10米高穿越式大堂，星毛坯交付，YKK铝下沉式广场，智能化安高速国际一流电492个一拖多可计量心属网级酒店标准公共走道合金窗全系统，仲量联行物管梯式空调系统，新风系统置地广LOW-E玻璃幕墙3.6米大堂：品牌自动门；公天花吊顶；乳胶漆计算机网络通讯系统；10部OTIS电梯240个，同分户运行，单场，局部氟碳铝板共走廊：品牌石材，吊有线电视；防火电视监时共享五二独计量的多联顶：高档吸音材料；公控O广场1000机变制冷剂流共卫生间：高档防水防个停车位量空调系统潮吊顶；高档低噪音卫生洁具金轮国LOW-E中空玻璃3.15米5星级豪华标准装修公框架结构，毛坯交国际5A级标准设计智能15部约500个独立高档商用际广场幕墙，高档铝板共部分付化系统，美国仕魏理士空调物管瞻园铭欧文斯科宁挤塑泡3.3米未订天花吊顶；复合地商业配套；金融配套2部OTIS电梯60个无楼沫板外墙保温系统板；厨房：橱柜；卫生间：阿里斯顿瑞华大金色条型砖3.4米大堂:天然石材；卫生间轻钢龙骨，硅钙板24小时安保，保安监视4部日立电梯100个每层暗装10组厦:优质防滑地砖吊顶，乳胶漆墙面系统以上，吊顶式，地毯分体空调机组I领域开放式干挂豪华花3.3米（6-电梯内饰精心设计，明吊顶；乳胶漆；水大型休闲广场，OA办中瑞合资苏州讯150个分户式中央温（正阳岗岩，LOW—E8层）；亮舒适。大堂挑高5.8米泥地公自动化、BA楼宇自达豪华电梯控系统大厦）中空玻璃4.6米（2-，地面铺设高级抛光砖动化CA信息自动5层）化、FA消防自动化等多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。6VerdureInternationalCity新街口商务区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表案名物管机构物管收费案名整层面分割面积得房率均价（元）积长发中心1016㎡75㎡-186㎡70%￥20000长发中心仲量联行7￥/㎡置地广场1837㎡900㎡/半层68%—￥140007/置地广场世邦魏理仕￥㎡71.3%金轮国际广场新鸿运物业7￥/㎡金轮国际2000㎡62㎡-210072%￥14000广场左右㎡2/瞻园铭楼鹏基物业￥㎡瞻园铭楼2830㎡32㎡-47㎡70%￥8900瑞华大厦世邦魏理仕4￥/㎡瑞华大厦847㎡80㎡-200㎡80%￥7500i领域1966—80㎡-290㎡76.36%￥9600i领域新居物业3￥/㎡1999㎡800-3000高档物业公司管理费用高，普通物业公写字楼整层面积在之间，户型分割自由，小户型为主，得房率多高于70%，价格因位置及装司价格在2-4元不等修标准不同而有所不同，精装修价格多在14000以上7VerdureInternationalCity新街口商务区楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名销售方式优惠方式案名销售率销售对象去化方式长发中心56%外贸企业及各户型均衡长发中心四成按揭，一次性无外资去化置地广场50%外贸、保险900㎡以下置地广场企业一次性，个人可按无、揭医疗、纺织等金轮国际广四成按揭，一次性无金轮国际广场7.5%实力企业及62-80㎡场外企瞻园铭楼四成按揭，一次性一次性98瞻园铭楼50%中小型企业各户型均衡折去化瑞华大厦四成按揭，一次性一次性97瑞华大厦100%服装、工贸各户型均衡折、科技去化等i领域四成按揭，一次性无i领域50%各类企业70㎡；120㎡写字楼一般付款方式为一次性付清或按揭贷款这一区域的销售量大多超过一半，销售对象，按揭首付在四成左右，少数楼盘有优惠以外贸、金融等企业为主，小户型去化较快8VerdureInternationalCity南京区域市场分析鼓楼山西路商务区鼓楼是南京一重要交通枢纽，可方便通达山西路、新街口等地，湖南路南京市新近开发的南京第二大商业圈。区内多家金融、商业机构。湖南路商业示范街，聚集巨大人气。各项配套齐全，现在鼓楼和山西路商务区连成一片，成为城中板块重要写字楼开发市场。9VerdureInternationalCity鼓楼山西路商务区楼盘基本情况分析案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调江苏议玻璃幕墙3.2五星级标准双入口豪华大厅、吊顶；独立厨卫；星级酒店配套服务；智能安2部电梯600个分户中央空调事园大米电梯厅、公共走道、公共会客精装修交付保防卫系统厦区易发信局部干挂3米大堂精装修轻质墙体；毛坯交商业配套；金融配套OTIS-LG80个中央空调息大厦花岗岩，付客梯4部铝塑板饰面，玻璃幕墙利奥大玻璃幕墙3米全装修，具体未订全现浇钢筋砼框架地下变电站；消防控制中心4部蒂森克189个大金家用中央厦；小面积户型精装虏伯电梯空调修交付；大面积户型毛坯交付绿地国单元式4.2大堂：花岗岩地面，金属铝板吊顶；乳胶漆墙面供水：德国威乐；监控保安7部三菱垂近200地VAV变风量际商务LOW-E玻米吊顶；电梯间：高档玻化砖，；水泥地：自成独立子系统；通讯：直电梯下停车位全空气空调系中心璃幕墙不锈钢装饰条地面；走廊：艺24芯光缆统术玻化砖，不锈钢地砖，金属板吊顶；卫生间：Roca卫生洁具中环国玻璃幕墙3.15华丽大堂、豪华电梯厅、私属精装修高档俱乐部，标准化酒店服豪华高速448个大金VRV空际广场米阶梯式空中花园务电梯调系统新城市玻璃幕墙5米大堂、走道、电梯间装修标准毛坯商业配套；娱乐配套；空中7部电梯约地下未订虹桥中挑高未订游泳池500个心龙吟广玻璃幕墙3.3精装修大堂，标准装修公共走部分小单位户型配安保：电视监控系统；通讯15部三菱300个大金VRV中场米道，卫生间；优质防滑地砖备精装修，其余毛：宽带、卫星电视，近电梯央空调坯房交付20000平米空中花园，喷泉广场，阳光中庭多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。10VerdureInternationalCity鼓楼山西路商务区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表案名物管机构物管收费案名整层面分割面积得房率均价积（元）江苏议事园大江苏议事园酒3.8￥/㎡江苏议事2951135㎡-38570%￥12000厦店物业园大厦㎡㎡易发信息大厦南京易顺物业5￥/㎡易发信息1470130㎡-34078.62%￥10400大厦㎡㎡利奥大厦腾虹物业2.5-3.2￥/㎡利奥大厦100060㎡-90㎡76%￥12000㎡120㎡-250绿地国际商务上海科瑞9￥/㎡㎡中心绿地国际1800不固定70%￥16800中环国际广场中心大酒店物3￥/㎡商务中心㎡业中环国际1950公寓65㎡，65%￥12000新城市虹桥中新中海物业2￥/㎡广场㎡办公未定心新城市虹100060㎡-80㎡未定未定，住桥中心㎡宅￥10000龙吟广场快乐世家5.5￥/㎡龙吟广场260094㎡-356.879%￥8600㎡㎡写字楼整层面积在1000-3000之间，户型分割以小户高档物业公司管理费用高，普通物业公型为主，得房率多在70%以上，价格装修标准不同而司价格在2-5元不等，费用差距较大有所不同，多在10000以上11VerdureInternationalCity鼓楼山西路商务区楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名销售方式优惠方式案名销售率销售对象去化方式江苏议事四成按揭，一次性无园大厦江苏议事80%大型企业，外资60-70㎡园大厦企业。易发信息一次性,银行按揭无大厦易发信息12.27租：顺风大酒店130-260㎡大厦%，售：各类企业利奥大厦四成按揭，一次性无绿地国际四成按揭，一次性无利奥大厦70%外贸等各行业40㎡商务中心绿地国际50%金融、外贸、政不固定中环国际