??角门角门1414号项目整体推广策划思路号项目整体推广策划思路The“More”TheBetter!北京极限空间广告有限公司2007.4.10◆前言打造区域内地标性精品达到利润最大化升华东亚品牌影响力这都是我们的目标在同质化泛滥的混沌中拿什么亮点来打造？是创新？还是仿冒？姑且来听客群的需要既然互动、商务、居住一个都不能少产品的定位何以突显巧妙？互动商务生态居住区（MORE）MobileOfficeResidentialEdifice○我们的产品定位MORE核心?小户型与共用商务配套相结合，节省商务配套支出?居住与办公在同一空间实现?提高中、小公司在创业期和成长期的整体形象，为其品牌塑造打基础?与便捷交通相配套?将生态融入社区?可注册公司MORE写照：随着社会分工的不断细化，新兴产业的不断发展，信息时代的加速，以及多层次、多产品需求分类的进一步彰显，都对日后的商务办公产品开发提出了更多更高的要求。这其中，随着第三产业的发展，以及中小企业的迅速崛起，个性化办公需求将会进一步加大。而“MORE”理念的受众群体也在不断扩大，创意设计人、作家、自由职业者等群体数量与日俱增.他们善于思考，他们拒绝平庸，他们要求便捷和时效，更需要有特色的商务配套……“在这里，只要有一个属于自己的小空间，就拥有了一个完整的公司和一个舒适的家。”○你要创造出一种迎合市场需求的新产品或许要一年，可是如果你拥有新产品，放到市场检验仅需一天。宏观市场?市场分析区域市场?SWOT分析微观市场宏观市场?2006年房地产市场以大户型供应为主，小户型受到市场青睐?小户型同质现象严重，缺乏特色产品?客户群由中年向青年转移，受购买力限制，总价在80万以下的房屋受到欢迎?青年人由于积蓄薄弱，创业与置业矛盾凸显?受国家限制投资住宅政策的影响，投资人在房地产市场积极寻找新投资产品或许，产品是适合整体市场的但，区域更能证明产品○区域市场区域市场?南城区随着木樨园、丽泽、国际传媒等几大商圈的带动和交通改善，人们尤其是中青年开始改变旧有观念，在南城置业热情高涨?区域内中小企业受写字楼大户型高总价限制，多走租赁路线?市场供给户型偏大，与小户型需求矛盾明显?06－07年公建配套土地供给放量，未来同质产品竞争激烈，呼唤市场推出新产品?创业型小公司资金和品牌薄弱，渴望有高品质公共商务配套提高形象?配套型商业未来需求量大，仍需进一步完善○毕竟，在这里我们不是唯一必须，我们要有所区别是产品？是区位环境？还是我们的“魂”？微观市场户型单价:8500元/平方单价:8700元/平方面米米积总价:76-189万总价:60-190万时代风帆(已售完）未来假日大厦90平米填补板块内单单价价:12000:12000元元//平方平方米米小户型、商住总价总价:90-210:90-210万万市场空白本项目搜宝商务中心物业类型办公商住两用微观市场交通本案高便捷程度菲特空间乏茶贸国际浓售价：12500元/平方米区域商业氛围售价：12000元/平方悠乐汇米注：圆的大小代表供给量本项目的优势在于未来交通十分便利12000/，劣势在于尚未形成商业氛围。低售价：元平方米微观市场自用茶贸国际MORE实用时代文化悠乐汇本案菲特指非常特别，空间指投资性小户型菲特空间从同质产品的广告表现分析，其针对客户群体复杂，但缺少鲜明投的新文化主题资苏格拉底说：未经省察的人生没有价值○我们在想，一个将要得到市场认可的产品是不是也应该自省？?SWOT分析SO产品：小户型、低总价，商住两用政策：政府打造马家堡区域“第五内涵：MORE理念商圈”交通：立体网状交通供应：同质产品少，市场前景好区域：木樨园、丽泽、国际传媒等商务升值：地铁推动区域市场升值辐射经验：开发商经验WT商务氛围：尚未形成供应：未来土地供应量大，竞争加剧商业配套：尚需完善政策：受70%/90影响，小户型供应置业观念：旧有观念影响量加大区位：紧邻的四环外尚其他：股市利好，影响资金投向属空白地铁交通优势核心竞争力小户型MORE升值潜力○核心竞争力具有核心竞争力的产品一旦找到了它的主人，那么它就拥有了真正的“魂”○　　经过前面多层面的市场分析和多角度的SWOT分析，结合我司对茶贸商务中心、格调、菲特空间、金泰城MINI、悠乐汇、艾瑟顿国际公寓等小户型及同质性项目的深入调查，我们将本项目的主要目标客群定位为：自用、办公客群为主■　目标客群：投资客群为辅■　客群来源：马家堡区域、木樨园商圈、丽泽桥商圈、国际传媒大道、4号地铁沿线等○客群定位微软是从一个车库开始的，迪斯尼也是从车库开始的，苹果电脑还是从车库开始，企业总要有创业和成长的地盘，即使我们要做那个“车库”，我们也要做最好的！企业类型：拓展期创意性产业、服务性产业、贸易公司和驻京代理等成熟期企业特征：成长期人员不多，对空间要求不大，且对地域性要求不强，不需要明显产业氛围支撑的小型公司或与周边商圈有相关创业期业务联系的公司张总王先生29岁，35岁05年在京注册自己的设计公司从事服装业可一直在为办公地点发愁资金积累雄厚无奈昂贵的CBD写字楼拥有敏锐的市场眼光，只因创业初期特别热衷于投资，资金积累实在不够雄厚但他也是理性投资，要如果即能办公又能居住看产品是否有投资潜力加之交通便利提高效率和是否有很大的升值空再能提供一些特色必要的的商务配套间……同时还能省去一大部分资金那该多好○客群素描市场空白MORE客群需求产品特质对于MORE，我们还要做到……?MORE产品建议1设计灵活，增加其可合并性2精装商务共享空间和公共部分3重视园林设计，使其与艺术、休憩及生态功能相结合?MORE的配套特色配套商务配套：健康配套：多功能会议室SPA中心小型会客室保龄球馆多功能娱乐厅健身中心商务小秘书台书吧职业培训中心酒吧审计、律师服务咖啡人力咨询中心等茶艺室等24小时便利超市快餐店套基餐饮中心（中餐和西餐）础美容美发中心配鲜花店银行、邮政服装店药店等　?价格建议区域内类似产品：时代风帆、未来假日大厦：低单价高总价单价：8500-9000元/平方米总价：120-130万之间搜宝在单价和总价方面都较高不同区域同质产品：悠乐汇、茶贸国际、菲特空间：高单价低总价单价：12000-12500元/平方米总价：60-80万间?价格建议商铺价格分析：项目物业类型建筑面积销售周期平均售价未来假日大厦底商2000－300003个月销售星河城底商224002000038％18个月售时代风帆底商2000023000完目前板块内项目在售底商的均价在20000-30000元/平方米?价格建议通过参照周边项目市场价格和走势、加权修正法及各项目的实际成交价格，在客观的基础上，经过价格修正：MORE均价：9700元/平米商铺均价：25000元/平米为此：互动商务生态居住区（MORE）MobileOfficeResidentialEdifice○我们的产品定位MORE？产品形象建于地铁上的商务成长潜力平台○产品形象定位定位已有形象确定名字给产品一个吧○好名字自己会说话……1）以充满个性的案名组合，既准确传递项目形象，又易于引起市场的好奇与关注，形成足够的市场引爆力；2）案名体现的涵义与个性，充分符合目标客群的价值取向，且与人们的心理愿望呼应；3）案名做到言简意赅，语义精到，最好能够在传播中成为一个时尚的词汇。○案名策略精致敞朗小户型More办公概念便捷的舞台产品商务成长平台车投资潜力平台年轻创新一代？客事业的梦想群寻求事业舞台王要功成、名就……○案名思路东亚轩鼎国际中心○主推案名?释意：载体?轩：?1.中国古代一种前顶较高而有帷幕的车子,供大平台夫以上乘坐)?2.以敞朗精致为特点的建筑物?新构一轩跨路,貌灵官于中。――《徐霞客游记》?我们产品是立于地铁之上的商务成长潜力平台，以“大夫车子”的姿态助力业主在事业的道路走向更大的成功?阐明了产品敞朗精致的小户型特点?功成?鼎：?古代古朴典雅、气势庄重的青铜大鼎?代表显赫、盛大、诺言、权利等问鼎?彰显气质，气宇非凡释意：1.标志中间迂回向上的线条代表伟岸的建筑，代表企业的进取，代表前沿，代表速率，代表高度。2.蓝色代表冷静与科技，体现商务气息。3.方体与线体的巧妙搭配，不失稳重的同时还有动静结合。　　　　　　东亚号角　　　　　　　○案名B案名释意：１.号角，是呼唤；是号召；是领衔；是彰显；是标志，是前沿。２.对于商务，我们吹响号角，吸引志士来此奏响自己的旋律，对于客户,呈献完美舞台，吹响号角，领跑时尚生活。就要看到你的精彩。３.对于东亚，是国际的，是世界的，是潜力与活力的体现，是睿智与博大的彰显。同时，也更直观的告之：东亚号角，与我们已开发的东亚奥北中心、东亚望京中心形成兄弟项目。为塑造品牌认知度和美誉度打下基础。４.在号角的引领下，东亚号角必将成为区域内的地标性精品项目。号召引领彰显LOGO释意：1.红色是激情、是张力、是梦想。2.整体是号角的变形3.凝聚的企业精神、发散的创新思维。　　东亚·梧桐格　　　　　○案名C客相辅相成产群品释意：１.在玄学里，有凤宿梧桐格之说：“身心进退多反复，世事神仙棋一局，寒风鸿雁影沈沈，夜雨梧桐声声呖，几多种树不成荫，借手栽花却满林，因得樵夫指引路，等闲自地拾黄金……”２.凤者，百鸟之王；阳，太阳，辉煌，成功的象征；自古就有百鸟朝凤、丹凤朝阳等吉祥如意的象征。３.凤宿梧桐格这个卦的总格意思说：本人宜外出发展。事业方面，必须经过一些磨练才能得到自我升华，最终鸿图大展，事业有成。释意：1.银色代表品质，绿色代表健康，寓意生态。2.三角代表建筑，代表稳固，代表现代。3.三条绿色线条富有动感，似飞翔的翅膀。万事俱备○还要等待一阵春风清新的MORE要用什么方式和渠