地铁商业资源开发方案地铁商业资源开发方案2007.112007.11?第一部分：商业定位第一部分：商业定位?第二部分：开发构思第二部分：开发构思?第二部分：租赁方案第二部分：租赁方案?第一部分：商业定位第一部分：商业定位公司目前拥有的商业物业资源为地铁八个出入口、三公司目前拥有的商业物业资源为地铁八个出入口、三个负一层。通过对其个负一层。通过对其地理位置、客流、所属商圈业态分布地理位置、客流、所属商圈业态分布情况、交通、停车位、消费群类别、目标消费群消费层次情况、交通、停车位、消费群类别、目标消费群消费层次及消费提升空间、潜在消费群开发及消费提升空间、潜在消费群开发等多个商业构成因素进等多个商业构成因素进行了周密的市场调研及分析，对八个出入口及三个负一层行了周密的市场调研及分析，对八个出入口及三个负一层进行了商业定位，具体见下表：进行了商业定位，具体见下表：表表11编号位置业态定位面积（平米）备注1军博东南假口便利店368个出入口其商业结2军博西南假口便利店36构全为独立底商，商业特性为地铁点3西直门东北口便利店30式商业（独立与商圈之外，但又客流4鼓楼大街东北口便利店4量巨大），其典型的商业业态为便利5鼓楼大街西南口文化精品店28店超链接为商业定位6积水潭西北口便利店25分析分析方法7安定门西北口便利店2008安定门东北口文化精品店50表表22编号位置业态定位面积（平米）备注1四惠社区超市2923整合周边零星商业资源，服装尾货市打造规模化集中化便捷的场（备选）社区商业中心2四惠东物流中转3520不具备商业经营的条件服装尾货市（人气、商气不足），利场（备选）用便捷的交通条件为周边市场提供物流中转运输3天安门东旅游市场5106主要是以旅游信息发布推广为主，为各地及各大旅行社提供一个展示平台，具有北京特色的商品及各地民俗商品作为补充的一个旅游专业市场?第二部分：第二部分：开发构思开发构思?开发原则开发原则?开发要求开发要求?开发原则开发原则地铁是地铁是“城市名片”，特别是北京地铁迎奥运，争创“三高“城市名片”，特别是北京地铁迎奥运，争创“三高一好”，其商业资源开发也是较为特殊的，开发原则如下：一好”，其商业资源开发也是较为特殊的，开发原则如下：11、选择优质客户（具备项目操作实力、业内口碑良好、项目、选择优质客户（具备项目操作实力、业内口碑良好、项目前景广阔），合作开发商业资源；前景广阔），合作开发商业资源；22、对于商业物业资源，遵循先盘、对于商业物业资源，遵循先盘活再持续活再持续提升其提升其价值价值的操作的操作原则；原则；33、、非纯非纯商业化操作，商业化操作，重重点点考虑考虑操作项目的操作项目的长期长期性、社性、社会会公公益益性（便民利民）、其次是租性（便民利民）、其次是租金价格金价格。。?具体要求具体要求八个出入口八个出入口11、、连锁连锁经营（经营（连锁连锁经营，经营，将极将极大提升其大提升其抗风险能抗风险能力，力，保证保证其商品其商品的安全性）的安全性）22、品、品牌保证牌保证（选择业内（选择业内知知名品名品牌牌入入驻驻，以提升其物业，以提升其物业价值价值，，例例如如77--1111便利店、便利店、OKOK便利店、全便利店、全家家便利店等便利店等国际国际一流品一流品牌牌）；）；33、、形象统形象统一（一（统统一店一店招招、广、广告灯箱告灯箱、门、门眉眉、店面装、店面装修修、货、货架架，店，店内服内服务务人人员员服装）服装）三个负一层三个负一层11、消、消防系统防系统改改造造彻彻底，消底，消防防中中控系统控系统、、喷淋系统喷淋系统、消、消防防安全通安全通道至少保证道至少保证33条、消条、消防设施防设施其密其密度度为为每每1010米有米有33个个灭火器灭火器，，每每5050米米配配备消备消防栓防栓、、防火卷帘防火卷帘门等，门等，取得取得消消防局防局的的《《消消防许可证》防许可证》；；22、运营、运营设施设施卖卖场场照明系统照明系统、、卖卖场场背背景景音乐系统音乐系统（（播音系统播音系统）、）、自动扶梯自动扶梯、客流通、客流通道改道改造、造、停车位、超市外停车位、超市外围围商业等商业等必须按照相同必须按照相同体量超市体量超市或或商业商业购购物场所进行标物场所进行标准配准配备；备；33、安全、安全系统系统卖卖场场探头探头、安全、安全疏散指疏散指示示系统系统、、应急照明系统必须完善应急照明系统必须完善，，相关相关安全人安全人员齐员齐备，备，具备具备突突发发紧急事紧急事件人件人员快速疏散能员快速疏散能力；力；第三部分：合作方案第三部分：合作方案?合作方式合作方式?租赁租赁政策政策合作方式合作方式?租赁方式租赁方式AA、以经营商业资源、以经营商业资源税后税后营业营业额额的的固固定定百百分分比比提成作为租提成作为租金金，，即即提成租提成租金金；；BB、以、以双双方商定的方商定的固固定定金额金额作为租作为租金金，，即固即固定租定租金金；；CC、以经营商业资源、以经营商业资源税后税后营业营业额额的的固固定定百百分分比比提成提成或双或双方商定的方商定的固固定定金额两者取金额两者取其高作为租其高作为租金金，，即保即保底底或或提成租提成租金金。。上述上述三三种种方案，为了方案，为了降低降低租赁租赁风险风险及及增加增加租租金金市市值回报值回报，，建议建议以以固固定租定租金金为主。为主。租赁租赁政策政策?商业地商业地产产的租的租金金是是相当相当具有具有变变化性的，分市场化性的，分市场培育期培育期、发展、发展期期、、成成熟期熟期、、衰败期衰败期四个四个阶段阶段。。本着本着商业地商业地产产““放放水水养鱼养鱼”的操作理”的操作理念念，，将将租赁租赁期期分分拆拆为市场为市场培育期培育期、成、成熟期两熟期两个个阶段阶段，市场，市场培育期阶段让培育期阶段让利利给给商户，商户，让让其其做做大大做强做强，成为，成为真正真正的合作的合作伙伴伙伴，，待到待到商业成商业成熟时熟时，，该该商业物业也商业物业也持续增值持续增值了，了，既保证既保证了合作的了合作的稳稳定也定也能得到预期能得到预期的租的租金收金收益益，租，租金政策建议金政策建议如下：如下：租租金政策金政策分分两步两步11、市场、市场培育期培育期租租金金培育期培育期三三年年，租，租金金标标准取准取周边周边同同类商业物业市场标类商业物业市场标准准平平均值均值，不高于，不高于这这个个值值，不，不设设下下限限；；22、成、成熟期熟期租租金金租租金金标标准准周边周边同同类商业物业市场标类商业物业市场标准准的的最最高高值值**11..55不不低低于于这这个租个租金金标标准准，不，不设上限设上限。。合合同期限同期限1010年年租租金递增金递增第四第四年年开开始始，租，租金每两年递增金每两年递增1010%%免免租租期期免免租租期期22--44个个月月租租金支付金支付方式方式押押11付付33THETHEENDEND谢　谢谢　谢