市场调研报告阳光100国际新城2006年长沙房地产市场的基本特点（一）商品住房同期供销总量已基本平衡。2006年商品住房供销比为.05:11,商品住房市场已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。但各区供销不均衡，岳麓区、雨花区供销得到同步发展，而天心区供销比差距已超过了50%，已经有较明显的滞销迹象。（二）2006年全市商品房平均价格为2991元/㎡，商品住宅平均价格为2691元/㎡，非住宅商品房平均价格为5468元/㎡，典型住宅楼盘均价为2950元/㎡，较去年同期分别上涨了-1.29%、5.99%、-5.13%、5.24%。四项总体价格指标涨跌互现，价格保持基本稳定，住宅价格涨幅平稳。（三）全年商品住房供应套均面积为109.77㎡，非市场定价类住房供应套均面积为109.81㎡，商品住房实际销售的套均面积106.61㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为32.66%，90㎡以下户型实际销售套数占比为29.54%，与国家宏观政策要求的90㎡以下中小户型应达到70%的比例仍有较大差距。项目区域位置图阳光100组合卖点下的优势地产品牌＋前景＋优质客户群【阳光100资料】长沙阳光100国际新城位于长沙市岳麓区，湘江三桥以西200米处，二环线北侧。北边临近规划中的大学城，西边临近正在热销当中的香格里·麓山别墅，汀湘十里，该项目东边部分可以享受到江景。项目占地面积1000亩，总规划面积为120万平方米，容积率2.49，绿化40%，规划户数为8000多户。该项目由北京阳光100集团投资开发，建筑设计为日本的安滕忠雄事务所和澳大利亚DCM事务所，园林设计单位为易道（EDAW），物管单位为湖南万怡物业管理公司（由阳光100组建）。该项目的策划和销售由阳光100自行组建团队完成。阳光100国际新城分为四期开发。一期为品字型小高层，2期为板式，开盘时间为2005年9月20日，二期外立面色彩和建筑形象与一期风格迥异（1栋分9个单元，1梯2户板楼，年回报率10%），形成相对独立的组团。目前阳光100一期已经基本交房。二期工程已经全部封顶，湖南大学与之合建的教师公寓项目也已经建好并交付湖大。阳光100国际新城项目的车户比为1：1。【楼盘分析】1.地段阳光100地处长沙楼市板块中的大学城板块，该板块的房地产开发不活跃，仅有的天马安置小区和教师村也是作为经济适用房的形式而存在，该处浓厚的人文价值没有得到应有的彰显。长沙阳光100国际新城的落户，将和创普公司的汀湘十里项目、深圳和晟公司的岳麓山公馆项目、凯达财信公司的麓山别墅一起，填补了该板块无中高档小区的空白，目前这些项目都还处在建设当中。阳光100国际新城以北规划为大学城，项目投资50亿于06年已经启动。与阳光100相邻的中南大学新址正紧锣密鼓地展开。届时，湖南大学、中南大学、湖南师范大学将形成/.一02个完整的整体，实现资源共享，长沙市河西将成为一个巨大的教育基地和人才输出地，这对于周边的影响是非常巨大的。规划中的过江遂道建成后，能缩短项目到劳动路的距离，很好地实现与市中心地对接。省政府的南迁一方面盘活了长沙南部有其是韶山南路、芙蓉南路一线，同时也缩短了河西（有其是河西南）和河东的距离，缩短了河西与政务中心区的距离。总体而言，该项目位置较为偏远，但是将来地段的价值正随着长株潭融城的进程和城市建设而越来越明显地体现。2、交通该项目位于河西二环线边，东面100米处有湘江三桥和河东相接，东面潇湘大道贯穿河西南北，客观上交通比较便利，但是因为目前公交线路比较少（902、912），对于无车一族而言，实际交通不是很方便，阳光100即将开通业主直通车。据了解，该项目的客户群当中，有车一族占相当大的比例，对于他们而言，道路交通状况十分良好，交通方便快捷。3、外部配套生活配套：该项目和现在的中南大学还有一定的距离，生活配套非常缺乏。往东通过湘江三桥到达韶山路和新中路，生活配套设施比较完善，但这些配套已经超出了正常的步行范围，不太现实。根据大学城的规划，未来中南大学将把其今年并构的铁道学院和中医学院搬迁至河西，届时中南大学和阳光100只有一墙之隔，配套也会逐渐完善，另外，阳光100作为长沙的超级大盘，内部配套必定十分完善。未来小区居民的生活方便度高是不言而喻的。景观配套：阳光100临近湘江，江景资源将得到充分的利用，背靠岳麓山，有山、有水、有洲，结合阳光100城的概念，在当下长沙盛行的山水洲城的概念在这里得到很好的诠释。教育配套：作为唯一临近大学城的超级社区，其享受的外部教育资源将十分丰富。医疗配套：该项目附近的大型的综合医院，过湘江三桥到铁道学院对面有长沙市中心医院，书院路有金沙大药房等医疗药品机构。4、小区规模及建筑形象该项目占地面积近千亩，规划建筑面积超百万方，是长沙推出的第一个超级大盘，其规模优势影响巨大。其所彰显的居住氛围和完善的小区配套是该项目主要的卖点之一。该项目建筑设计可谓强强联合，日本的安滕忠雄和澳大利亚的DCM都是在国际上享受盛誉的建筑设计大师，他们所带来的品牌效应不可忽视。该项目一期建筑立面主体为白色涂料，局部搭配有淡绿、淡黄、紫红等颜色，建筑立体感和色调跳跃感非常明显，层次分明，视觉效果非常舒服。该项目二期建筑立面主体为银灰色涂料，板楼设计。该项目的会所建在小区的东西线的中央位置，两层。5、规划设计和园林景观该项目规划的产品分布层次分明，整个小区的空中景观良好：世界顶级建筑大师安藤忠雄与澳大利亚DCM，有感于湖南“芙蓉国”之美誉，以“水芙蓉”又名荷花为题，借鉴中国建筑与规划的传统手法和东方“禅宗”的空间理念，同时学习欧洲传统空间设计理念。以完美的空间尺度与比例，在满足现代生活需要同时，追求清新、自然、平衡、恬静的优美意境。整个阳光100国际新城如同一朵荷花，盛放在湘水之滨。　　小区中心是整个规划的核心。规划中宽达80余米的中轴绿化带构成了荷花的花蕊，绿化带两侧集中排列48米高层塔楼形成强有力城市形象。中轴线上设计了多层次、逐步开放的小区开放空间，这些空间彼此由连廊串联起来，这种设计手法来源于中国传统四合院特别是岳麓书院的空间格局。轴线直指岳麓山，宽阔通透，与规划中的大学城景观中轴相衔接，顺着“花蕊”看去，起伏的城市轮廓与麓山山际轮廓线和谐对话、水乳交融。优美的“花瓣”是两侧宛如太极的阴阳折线板楼，来自安藤忠雄空间魔术师式的创造。这些花瓣层层绽开，灵动飘逸，给人艺术享受的同时，使小区空间富于变化，同时其形成的东南折线在闷热的夏季还能有效组织江面上吹来的东南风在小区内畅快流通。项目南端沿二环线展开的商业步行街如同一片荷叶，将这幅“出水芙蓉图”烘托得更具神韵。这个出自DCM之手的建筑群，作为大学城的城边，以其丰富鲜明的建筑立面，现代化、简约化、高品位的设计风格，在二环路上展示出一个全新城市形象，形成岳麓大学城南端的空间高潮与结点；同时也大量聚拢人气，带动整个岳麓区南片发展。澳大利亚DCM设计的“都市之门”，作为国际新城社区总入口及中轴端点，正对二环线打开。高达30米的双柱，以巨大的体量、大红色鲜艳的特点，产生形、色上巨大的震撼力。双柱又如中国古代的华表，使整个项目在文化层面上与中国传统文化产生一种共鸣。　　中心会所是整个项目的高潮所在，又形成大学城南疆和开放空间的视觉中心，为社区居民交流提供高尚平台。除会所之外，社区其他配套设施也十分完备，规划有游泳池、健身房、幼儿园、九年制义务学校等。从以上的描述我们可以看出，阳光100作为一个大型的社区，其规划大气磅礴。6、客户群分析和景秀江山相似，阳光100项目因为其品牌和规模等优势，消费群能够极大突破河西的局限，吸引更多的河东客户前来购买，但整体而言，河东客户在整个客户群中所占的比例也在20％左右。按照职业来划分，该项目的客户群主要是老师、公务员、都市白领（二期）、外地来长定居人士和部分暴发户。老师主要来自湖南大学、中南大学和湖南师范大学；公务员来自于省政府和市政府；外地来长定居人士主要来自于望城等地。老师和公务员虽然都会有住房分配，但相比之下，老师的单位房比公务员的单位房规格低，环境差，他们更希望有真正属于自己的空间。而公务员和部分老师处于投资或者其他不透明的因素，也倾向于购置第二甚至第三居所，据了解，阳光100的客户群当中老师占到了40％以上（与湖大合建公寓除外）。对于来长定居人士和暴发户而言，他们对城市生活的定位比较高，他们希望能够附庸风雅，希望能够通过住房提高自己的地位和品位，选择阳光100，能够极大地满足他们的心理需求。从客户的个人特点来说，他们大多是有车一族。作为主力消费客户群，老师和公务员有其明显的特征。他们对产品的研究不深，对户型的选择主要取决于两个方面：一是房间够不够多，够不够用；二是面积够不够大，够不够气派。他们有钱但是没有时间和精力将金钱投放于其他的投资行当，所以他们选择一次性付款的比较多7、销售价格阳光100的一期普通商品房毛坯均价为2450元/平方米，精装房均价为3000元/平方米，跃式房均价为3100元/平方米；一次性98折，按揭没有折扣。二期最低价3000元/平方米，最高价4500元/平方米，均价在3200元/平方米左右。一次性99折，按揭995折。以上的价格只是其对外宣传的均价，实际上，我们了解到，湖南大学曾以低价取得其大约100000平方米建筑面积的所有权和使用权，然后以2350元/平方米的均价转让给老师作为福利房，该部分售价极大地拉低了一期均价，据保守估计，阳光100对外销售部分毛坯房均价在2600元/平方米左右。一期和沁园春、景秀江山、江岸锦城等河西的其他典型性楼盘相比，阳光100整体售价稍微偏低，二期则是为该区域的主导价格。但是结合该项目的开发