星海远航大厦项目提案星海远航大厦项目提案20082008年年88月月2323日日目录目录?第一部分第一部分::项目概况项目概况?第二部分第二部分::合肥市办公楼项目市场概况合肥市办公楼项目市场概况?第三部分第三部分::项目定位及项目定位及SWOTSWOT分析分析?第四部分第四部分::营销定位及主题概念营销定位及主题概念?第五部分第五部分::营销推广及广告策略营销推广及广告策略?第六部分第六部分::项目价格定位项目价格定位一一项目区位概况项目区位概况本项目位于合肥市濉溪路与肥西路交叉口本项目位于合肥市濉溪路与肥西路交叉口,,属于属于合肥市庐阳区。该区是以合肥市老城区为主体，辐射发展合肥市庐阳区。该区是以合肥市老城区为主体，辐射发展的一个大区，为合肥市城市的核心区，是全省政治、经济的一个大区，为合肥市城市的核心区，是全省政治、经济、文化、金融中心。随着经济发展水平的提高，本区房地、文化、金融中心。随着经济发展水平的提高，本区房地产行业发展迅速，形成了两大房地产板块：一环路与环城产行业发展迅速，形成了两大房地产板块：一环路与环城路板块及庐阳开发区北部主团。路板块及庐阳开发区北部主团。本项目位于合肥市一环线内，规划中的沃尔玛超本项目位于合肥市一环线内，规划中的沃尔玛超市近在咫尺。一环路交通便捷，拥有十多条公线路。项目市近在咫尺。一环路交通便捷，拥有十多条公线路。项目周边拥有大量的房地产住宅项目以及财富广场等办公类项周边拥有大量的房地产住宅项目以及财富广场等办公类项目，随着周边项目的不断交付使用，本区的人流、物流、目，随着周边项目的不断交付使用，本区的人流、物流、信息流将不断提高和发展，依托本区块原有经济基础，本信息流将不断提高和发展，依托本区块原有经济基础，本区块将成为合肥市又一经济领袖区。区块将成为合肥市又一经济领袖区。二二项目的工程概况项目的工程概况?设计概况设计概况?建筑概况建筑概况项目用地面积项目用地面积3658.53658.5㎡，㎡，本项目建筑由本项目建筑由11幢独立楼宇组成幢独立楼宇组成18120，项目建设配套有一个大型地下车，项目建设配套有一个大型地下车总建筑面积总建筑面积18120㎡，㎡，库。以塑造区域标志性建筑为设库。以塑造区域标志性建筑为设地上建筑面积地上建筑面积1535015350㎡，㎡，计原则，力求与众不同。总体形计原则，力求与众不同。总体形地下建筑面积地下建筑面积27702770㎡，㎡，象设计给视角带来了强烈的冲击象设计给视角带来了强烈的冲击项目容积率项目容积率4.1964.196，，，让人过分不忘，突显标志性建筑，让人过分不忘，突显标志性建筑绿地率绿地率35.5%35.5%。。的魅力。的魅力。目录目录?第一部分第一部分::项目概况项目概况?第二部分第二部分::合肥市办公楼项目市场概况合肥市办公楼项目市场概况?第三部分第三部分::项目定位及项目定位及SWOTSWOT分析分析?第四部分第四部分::营销定位及主题概念营销定位及主题概念?第五部分第五部分::营销推广及广告策略营销推广及广告策略?第六部分第六部分::项目价格定位项目价格定位合肥市写字楼市场发展历程合肥市写字楼市场发展历程AA、合肥市的写字楼市场的发展时间不长，但是起点较高，发、合肥市的写字楼市场的发展时间不长，但是起点较高，发展也是极为迅速。可以说在展也是极为迅速。可以说在20032003年之前，合肥市真正意年之前，合肥市真正意义义上的纯办公写字楼几乎没有。以为在这之前的相当长一段上的纯办公写字楼几乎没有。以为在这之前的相当长一段时时间里，合肥有很多公司的办公场所都在一些小区，或是临间里，合肥有很多公司的办公场所都在一些小区，或是临街街的的商商业用房，或一些业用房，或一些商商住楼，写字楼都住楼，写字楼都被被这这样样的场所的场所代替代替，，而而面面向向市场市场供应供应的纯办公写字楼很的纯办公写字楼很少少。。BB、、20042004年，年，天徽天徽大厦和财富广场的相大厦和财富广场的相继继推推出出，，宣宣告了合告了合肥肥市写字楼市场的正市写字楼市场的正式启动式启动。也。也许许是众多开发是众多开发商商同时同时看到看到了了写字楼的市场写字楼的市场潜潜力，力，纷纷投资兴纷纷投资兴建写字楼项目，写字楼建写字楼项目，写字楼数数量迅量迅猛猛上上升升。。仅仅这一年，写字楼的销这一年，写字楼的销售售总量总量就达就达19.0319.03万万平平方米方米，，占非占非住宅总量的住宅总量的4.3%4.3%，，占非占非住宅总销住宅总销售售量的量的22.7%22.7%。写字楼市场开。写字楼市场开始进入繁荣始进入繁荣发展发展期期。。CC、、0404、、0505和和0606年推年推出出市场的写字楼项目市场的写字楼项目曾出曾出不不穷穷，，如万如万通通大厦、大厦、天怡商务天怡商务中心、中心、安徽国际商务安徽国际商务中心、中心、CBDCBD中中央央广场、广场、香港香港广场、广场、新新都都会会··环环球球广场、中环广场、中环··国际国际广场、广场、恒丰恒丰大大厦、厦、旺旺城城国际国际等。这些写字楼的推等。这些写字楼的推出出使使得得合肥市的写字楼合肥市的写字楼供供应应量迅速量迅速饱饱和，和，甚至出现甚至出现了一定了一定比例比例的的的的空置空置。写字楼市。写字楼市场场的发展的发展趋趋于平于平静静，开发，开发商对商对于写字楼的于写字楼的投资投资也也趋趋于于理智理智。。合肥写字楼的发展合肥写字楼的发展特特点点首先从首先从地域地域特征特征上上看看，合肥写字楼区域，合肥写字楼区域集集中化中化已非常已非常明明显。合肥写字楼的开发大部分显。合肥写字楼的开发大部分集集中于高中于高级级地段，地段，重重点以推行点以推行地段地段优势优势和区块和区块优势优势来来博取博取市场市场认认可。可。20062006年合肥市推年合肥市推出出66幅新幅新写字楼用地写字楼用地（红（红星路星路商商之都地块，长之都地块，长江江路路华侨饭店华侨饭店地地块，块，新站新站区合肥经济大厦总部，区合肥经济大厦总部，新新城城国际国际，，天徽天徽广场，绿地广场，绿地蓝蓝海海））大多位于合肥主城区以及政大多位于合肥主城区以及政务新务新区区黄黄金位金位置置，，维持固维持固定高定高级级地段地段供应供应水平。水平。其次其次，，从从写字楼的配套设写字楼的配套设施施上上看看，都较为高，都较为高档档，，5A5A级级的写的写字楼字楼频频频频推推出出。。自从自从20032003年以来合肥房产市场年以来合肥房产市场波澜波澜起起伏伏，写，写字楼市场字楼市场潜潜力不断显力不断显露露，，需需求求者对者对写字楼的写字楼的要要求求越越来来越越高，高，包包括括高高效效性、性、先锋先锋性、展性、展示示性、性、2424小时、小时、技术技术化、年化、年轻轻化、化、多多样样化等。合肥化等。合肥商务商务办公办公需需求求者最注重者最注重写字楼的写字楼的档次档次形象，形象，其次其次为地域交通，为地域交通，再次再次为为租租金或金或售售价以及物业价以及物业管理管理水平，同时水平，同时对对周周边边商商业配套也业配套也比比较较关注关注。正是这。正是这种现状种现状的的出现出现，也，也促促使了合肥使了合肥今后今后开发的写字楼开发的写字楼会会产产生生个性化个性化特色特色、目标性、目标性细细分的分的方向方向。。再次从再次从市场市场供供求来求来看看，合肥市的写字楼市场的发展速，合肥市的写字楼市场的发展速度惊度惊人。人。随着合肥城市化随着合肥城市化进进程的程的加加速，合肥城市经济由第二产业为主速，合肥城市经济由第二产业为主转转为第为第三产业为主，合肥写字楼的三产业为主，合肥写字楼的需需求量将求量将进进一一步增加步增加，写字楼开发前，写字楼开发前景景看好看好。但经历近两年来大。但经历近两年来大批批写字楼写字楼投放投放市场的冲击和市场的冲击和洗礼洗礼，合肥写，合肥写字楼字楼已已经经出现出现了了明明显的显的供供大于求的大于求的现状现状。过多的写字楼定位于高。过多的写字楼定位于高档档、、豪华豪华，，寻寻求求单单一的地段一的地段优势优势，开发，开发商急切跟进商急切跟进，，启动启动项目没有项目没有细细分分客客，不，不考虑错考虑错位位竞争竞争，写字楼市场，写字楼市场出现出现了一定程了一定程度度的的盲盲目目投资现投资现象象；毕竟；毕竟合肥是绿合肥是绿色科技色科技城市，不城市，不像像上海、北上海、北京京，，世界世界500500强在合强在合肥肥落户落户的的并并不多，不多，因此因此造成造成如今如今合肥的写字楼合肥的写字楼除除成成熟熟地段地段外其他外其他地地块块商务商务楼楼空置空置率率居居高不下的高不下的状状况。况。合肥市写字楼市场发展前合肥市写字楼市场发展前景景与与趋势趋势?随着合肥经济的迅速起随着合肥经济的迅速起飞飞，写字楼市场也开，写字楼市场也开始始迅速迅速腾飞腾飞。写。写字字楼市场的楼市场的供应供应量在量在短短短短的几年时间里的几年时间里就从短缺变就从短缺变成了成了饱饱和。写字楼和。写字楼的销的销售售也随之也随之进入进入了平了平淡期淡期。。从从20052005年年到到20072007年，三年内年，三年内共共有有超超过过200200万万平平方米方米的的新新写字楼写字楼入入市，市，预预计将计将会会超超越越之前十年之前十年新新写字楼写字楼上市的总和上市的总和；其；其中合肥政中合肥政务务文化文化新新区将区将占占大量，该区由大量，该区由0505、、0606两两年间年间共共推推出出33幅幅用地，合计用地，合计300300多多亩亩，该区开发面积，该区开发面积会达到会达到100100万万平平方米左右方米左右。。20072007年年注注定将是合肥市写字楼定将是合肥市写字楼进