盈家·盈家·水岸别墅水岸别墅营营销推广提案销推广提案盈家·水岸别第一部分我们的位置在哪里墅营销推广提案盈家·水岸别一、我们面临的市场环境墅营销推广提案当前郑州别墅市场简述盈家·水?郑州市的别墅大都分布在二环路以外，相对集中于桥南新区、岸中心区域和东开发区等地方。郑州60%以上的别墅项目集中在别郑州北区，郑州北区所独有的生态湿地环境已被公认为郑州市墅市区最佳人居环境，同时良好的自然环境、无限的升值潜力使营之成为当之无愧的高尚住宅区，这里被人们称为郑州的“中央销别墅区”。推?别墅竞争已经从价格竞争、概念竞争转而进入产品优势竞争阶广段，个性化、差异化和产品细分成为郑州别墅市场新法则。提案?国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发〔2003〕45号），停止别墅用地供应，凸现了别墅的稀缺性和价值。郑州的别墅市场也因此而凯歌高进。别墅已经进入产品优势竞争时代?产品细分是现在别墅市场的一个趋势，经济型别墅和豪盈宅都各有自己的消费群体，开发商如何去进行个性化定家·制，以满足不同置业人群的需求，成为别墅开发成功的水一个关键。岸?注重对产品的不断强化，输出产品个性化和差异化的核别心价值，进行产品优势竞争战略。墅营?广告意识超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用销的传播资源强化产品的概念。推广提案独特的产品形象和与众不同的产品个性是不可取代的长期竞争优势消费市场日趋理性和个性化盈?近年经济相对放缓，居民收入（包括预期收入）并未持家续上升，实惠性的心理占据主导地位·水?消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为岸减弱，理性购买行为增强别?各种不同类型的消费者对别墅的选择逐渐建立自己的标墅营准和喜好销推广提案如何才能通过有效的推广手段，牢牢抓住消费者的理性和实惠的消费心理郑州别墅市场的发展趋势1.资源越来越少。郑州别墅向北走的趋势很明显，城市东南方盈向的优势相对弱一点，而向西、向南的发展几乎不大可能。因为能家·用来开发别墅的资源是短缺的，要有先天优势。水　　2.物业管理将成为“瓶颈”。与普通住宅相比，别墅的物业管岸理标准将会更加严格，管理要求高出想象。别　　3.纯粹的别墅将成为主流。集多层、高层、别墅、商业街为一墅营体的综合型项目在这个城市见怪不怪，业主的多元化并非一个好现销象。推　　4.对城市的依赖程度下降。别墅以城市为依托，但不依赖于城广市的发展。未来别墅将会改变对城市的依赖，加大对环境的依赖。提我们有理由相信一个真理：只要你的产品足够好，它就一定会找到案它真正的主人。　　5.赢家主宰高端市场。在开发商层面上，做中低档住宅开发的不适宜开发别墅，做惯了写字楼开发的也不适宜开发别墅，因为，开发商发现，服务高端客户市场的能力并非一日之功，这需要一个过程。未来别墅市场的赢家将会站稳市场，成为别墅的领导者。重点问题盈?在别墅市场产品竞争形势进一步白热化的情况下，如何家挖掘盈家·水岸的附加价值，稳定价格、吸引客源？·?如何根据目标消费群的理性购买需求，深化盈家·水水岸的优点，使目标消费群产生“物有所值、物超所值”岸别的感觉？墅?如何有效建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包营围，在市场上重新掀起一股“盈家旋风”？销?如何适应别墅发展的新趋势，让盈家·水岸在销售过程推中取得相对优势？广提案盈家·水岸二、我们面临的竞争压力别墅营销推广提案竞争压力来自何方?龙泊圣地盈家·?东郡蓝湾水岸?信和·普罗旺世别墅营销推广提案龙泊圣地——基本情况?三期总占地：139891平方米盈?目标消费群：与“盈家·水岸”基本一致家·?建筑风格：现代水?岸物业管理：河南光辉伟业管理服务有限公司别?均价：2100元/平方米。墅?主要卖点：1、地产开发商的实力。2、优美的社区环营销境。3、完善的社区配套设施。4、河南首家定制别推墅项目“长滩”（龙泊圣地三期）和坐落于湖湾的联排广别墅区“谰岸”（龙泊圣地二期）。提案对我们的压力：开发得早，规模大，配套有优势，一期龙腾已基本售馨，二期澜岸和三期长滩现已推出，与我们直接竞争分流了目标消费群东郡蓝湾——基本情况?项目概况：占地40000平方米，住宅建筑面积30000平盈方米家·?目标消费群：与“盈家·水岸”基本一致水?建筑风格：现代时尚岸别?物业管理：引入“港式管家”服务，区别于普通物业管墅理均价：2000元/平方米营?主要卖点：1、经济型别墅。2、“水生态”别墅理念。销推广提案对我们的压力：同样以水和原生态为卖点，并且均价比较低，与我们直接竞争分流了目标消费群信和·普罗旺世——基本情况?总占地：1600亩盈?目标消费群：与“盈家·水岸”基本一致家·?产品定位：联排别墅水?建筑风格：欧洲风情岸?物业管理：国家一级资质物业管理企业"珠江物业",别?均价：一房一价墅?主要卖点：1、小区内的绿化、水系、景观大道等环境。2、小营区整体的完善的配套设施。3、普罗旺世还拟配备优质的教育系销统，规划了60000平方米的教育用地，并将郑州一中，郑州八中推等星级中学纳入麾下，成为一处高品质的教育园区。4、普罗旺广世的商业规划也是相当吸引人的，50000平米的商业街区为小区提业主构造了一个生活的好地方。案对我们的压力：该项目规模相对较大，而且地理位置较好，居市中心较近，同时从目标消费者来看有可能与我们直接竞争盈家·水岸别墅三、我们所面临的关键问题营销推广提案所面临的关键问题（1）盈?产品概念信息输出的模糊化家·?未能准确有效地向目标客户群体展示“盈家·水岸”水的临河别墅概念，让客户充分了解未来所居住的将会岸是一个什么样的临河别墅。别墅?“开盘蜜月期”已过，热销场面不在，那么在这种情营况下，仅通过所谓“临河别墅”和““云梯别墅”的销推单纯概念输出，已经无法打动理性的消费者。广提案解决办法：在明确“临河别墅”的前提下，输出更加多元化的产品信息所面临的关键问题（2）?盈产品卖点的单一性和偏差家?项目推广的主题卖点一直强调“临河别墅”，但是当·水客户亲临现场充分了解时却发现这只是一个概念，产岸品本身对其的支撑力并不够。我们认为应该进一步挖别掘本项目的核心卖点“至尊水生活”。其实，“盈墅营家·水岸”本身还有很多可供利用的产品资源，如：销云梯别墅、小桥流水入人家等，没有充分予以诉求，推提炼卖点。广提案解决办法：调整主题卖点并充分挖掘项目本身的产品卖点，充分发挥盈家·水岸的产品优势所面临的关键问题（3）?盈没有根据产品的特性，界定出目标消费群家?在营销推广中并没有准确地传递“产品卖给谁”的信·水息，往往是由客户自己去发现“盈家·水岸”是否岸是他需要的产品别墅?以叠加别墅为主的纯别墅社区决定了“盈家·水岸”营的目标消费群，不是中层，不是顶层，而是是中上层销的活跃在中原各行业里的成功人士，准确定位目标消推广费群是本岸成功营销的基础点。提案解决办法：基于“盈家·水岸”自身的产品定位，准确界定“盈家·水岸”的目标消费群所面临的关键问题（4）?产品的新鲜感和美誉度下降盈?开盘期“盈家水岸·临河别墅”的宣传推广，由于家·产品尚未较完整的呈现，因此确实打动了相当一部分消水费者岸别?但是随着准现房的呈现，产品本身的想像空间消失。而墅一直以来，盈家·水岸所输出的产品信息都是千篇一营销律的“盈家水岸·临河别墅”，导致盈家·水岸的推产品新鲜感下降。加之产品的外部包装和相应的配套尚广未完善，目前呈现给客户的实景和客户的预期有一定的提案落差，以至产品的美誉度下降。解决办法：注入新的产品核心信息“至尊水生活”提升客户的眼球关注度；加快加强产品的营销包装，重塑美誉度。1——4018启示盈?树立项目的主题销售卖点，锁定目标消费群是销售力的实现的家·根本保障。水?输出多元化的产品信息、创造产品的个性化和差异化优势，提岸升项目的价值感，打动更加理性的消费群。别墅?为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，保持品营牌的新鲜感；完善项目的内外包装，消除客户的心里落差，重销塑美誉度。推广提案盈家·水岸别墅第二部分买我们楼的人是谁营销推广提案他们的基本特征盈家?年龄：30—50岁·?来源：郑州，私营业主，高级白领，律师，医生，教授，有隐性水收入的政界人员岸?现在生活形态：以三口之家或者一家三代为主别?购房动机：二次或多次置业，向往郊区生活，优美的环境，优质墅的空气，放松的身心，舒适的生活，自然的享受。营销?收入：家庭年收入为8万元以上，郑州的既不是中层，也不是顶推层，是中上层的群体广提案以上客户的共性是：中高收入家庭，能接受和二环路内150平方米公寓基本等同总房价的家庭。“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅”他们现在的生活形态?工作生意紧张，生活压力大，但从来没有怨言，非常希盈望自己有时间能和家人一起郊游。家·?难得的休闲时间太短，一般与家人一起逛街、看电视或水者与朋友一起聊天、玩麻将。岸别?他们珍惜与家人相处的机会，下班回家吃一顿可口的饭墅菜是他们最希望的事，觉得一家大小共享天伦之乐是最营快乐的事情。销推?喜欢旅游、听音乐、打球等休闲活动，以舒缓工作压力广，放松自己的心情提?由于有了买楼计划，所以节假日常常去看一些较高档楼案盘他们对现有居住条件不满意的地方盈家?面积不够宽松，基本能够满足在市区内的生活工作，房型结构一·般、采光一般，周边环境、绿化很一般水岸?出入人员复杂、左邻右舍素质参差不齐、小区缺乏管理、相应的别物业配套差墅?楼间距小，空气质量差，卫生状况差营?父母年龄大了，希望能在一起有个照应，现有住房不能满足销?近马路，噪音、污染大推广提案他们的消费特征盈既讲究性价比，又讲究性能比。购买叠加别墅的消费者一般既家·关心价格，又很关心产品品质及功能。水需要相对的私密性。这部分消费者相对较为独立，所以