业主委员会成立操作流程业主委员会成立操作流程及相关规律及相关规律目目录录1.1.作业目的作业目的2.2.适用范围适用范围3.3.权责单位权责单位4.4.依据依据5.5.办法内容办法内容6.6.控制重点控制重点7.7.作业流程作业流程8.8.使用表单及文档使用表单及文档9.9.相关经费相关经费10.10.核决权限核决权限一、作业目的一、作业目的1.1.为规范为规范************物业业主大会筹备工作，整合物业业主大会筹备工作，整合资产单位及商场营运单位意见及人力分派资产单位及商场营运单位意见及人力分派，确保如期如质完成公司交付之业主大会，确保如期如质完成公司交付之业主大会筹备工作、管理计划、目标等，特订定此筹备工作、管理计划、目标等，特订定此办法。办法。二、适用范围二、适用范围1.1.凡凡**********集团下之资产事业群新建工程或集团下之资产事业群新建工程或******100%******100%购置、租用的物业，依法必须购置、租用的物业，依法必须召开业主大会、成立业主委员会的项目均召开业主大会、成立业主委员会的项目均须依此规定办理；须依此规定办理；2.2.另另**********部分购置、租用，在大楼占有面部分购置、租用，在大楼占有面积达积达30%30%以上，或与策略业主合计达以上，或与策略业主合计达50%50%以上时，双方合作约定，或购置、租用合以上时，双方合作约定，或购置、租用合同约定物业管理项目由我方主导时引用。同约定物业管理项目由我方主导时引用。三、权责单位三、权责单位1.1.前述物业业主大会之筹备工作由资产总部前述物业业主大会之筹备工作由资产总部执行副总裁室销控物业处为主办负责；执行副总裁室销控物业处为主办负责；2.2.资产单位各分区项目业务主管、运营单位资产单位各分区项目业务主管、运营单位展店干部协办。展店干部协办。四、依据四、依据1.1.国务院颁发的《物业管理条例》（国务院颁发的《物业管理条例》（20032003年年66月月88日，国务院第日，国务院第379379号令）；号令）；2.2.建设部颁布的《业主大会规程》（建住房建设部颁布的《业主大会规程》（建住房［［20032003］］131131号）；号）；3.3.地方性法规。地方性法规。五、办法内容五、办法内容1.1.应依据当地物业管理条例施行细则要求，在已满足业主大应依据当地物业管理条例施行细则要求，在已满足业主大会召开会召开前提条件下前提条件下((注意注意))，应即进行业主大会之召开筹，应即进行业主大会之召开筹备工作；备工作；2.2.资产业务部应在交屋期间，积极争取业户之委托书，以获资产业务部应在交屋期间，积极争取业户之委托书，以获得较多之选举权；或积极争取为筹备委员、业户代表等得较多之选举权；或积极争取为筹备委员、业户代表等,,以为我方争取管委会委员、主任委员之前提；以为我方争取管委会委员、主任委员之前提；3.3.应积极要求前期物业管理公司配合进行对业主大会、筹备应积极要求前期物业管理公司配合进行对业主大会、筹备会、业主代表等等之流程操作，并积极配合办理章程、选会、业主代表等等之流程操作，并积极配合办理章程、选举办法、管理公约及遴选物管公司之工作；举办法、管理公约及遴选物管公司之工作；4.4.筹备工作及单位责任分配如下表：筹备工作及单位责任分配如下表：业主大会筹备工作及单位责任分配表业主大会筹备工作及单位责任分配表工作事项工作事项主办单位主办单位协办单位协办单位全案督导工作全案督导工作资产区总经理、商场区总经资产区总经理、商场区总经理理作业规划作业规划资产销控物业处资产销控物业处前期物业管理公司、资产业务处、前期物业管理公司、资产业务处、商场经营干部商场经营干部程程筹备会委员名单筹备会委员名单资产业务处、商场经营干部资产业务处、商场经营干部前期物业管理公司前期物业管理公司序序((店长店长//财务长等财务长等))业主代表推选业主代表推选筹备会委员筹备会委员前期物业管理公司、资产业务处前期物业管理公司、资产业务处商场经营干部、资产销控物业处商场经营干部、资产销控物业处业主大会开会通知业主大会开会通知筹备会筹备会前期物业管理公司前期物业管理公司第一次业主会召开第一次业主会召开筹备会筹备会前期物业管理公司前期物业管理公司业委会筹备文件业委会筹备文件前期物业管理公司前期物业管理公司资产销控物业处资产销控物业处章程拟定资产章程拟定资产销控物业处销控物业处前期物业管理公司前期物业管理公司业业业主管理公约拟定业主管理公约拟定资产业务处资产业务处((前期合同约定前期合同约定前期物业管理公司前期物业管理公司委委事项事项))、资产销控物业处、资产销控物业处会会选举办法拟定选举办法拟定资产销控物业处资产销控物业处前期物业管理公司前期物业管理公司文文件件委托书征求委托书征求资产业务处、商场经营干部资产业务处、商场经营干部前期物业管理公司前期物业管理公司((店长店长//财务长等财务长等))管管管理费收费测算管理费收费测算商场经营干部、资产业务处商场经营干部、资产业务处前期物业管理公司前期物业管理公司理理、资产销控物业处、资产销控物业处面面正式物业管理公司遴选正式物业管理公司遴选业委会委员业委会委员((主任委员等主任委员等))商场经营干部、资产业务处、资产销控物业处商场经营干部、资产业务处、资产销控物业处★★备注：备注：1.1.委员会席次以我方掌控委员会席次以我方掌控数数规划，以规划，以七至九七至九席为主席为主;;2.2.业委会主任委员规划或争取由我方商场经业委会主任委员规划或争取由我方商场经营之店长或财务长营之店长或财务长担担任，以有任，以有利于利于我方商我方商场管理规划。场管理规划。六六、控制重点、控制重点1.1.筹备筹备组组成员：成员：安排安排资产业务处及商场经营干部进资产业务处及商场经营干部进入入筹备筹备组组;;2.2.业主代表成员：多业主代表成员：多安排安排商场代表进商场代表进入入业主代表行业主代表行列列;;3.3.合同范合同范本本：选举办法制定（业主代表的人员：选举办法制定（业主代表的人员数数拟定应拟定应充充分分考虑考虑我方人员分配名我方人员分配名额额），业主公约、业主委员会章程之），业主公约、业主委员会章程之所所有内容及文有内容及文字字表述要表述要利于利于我方我方;;4.4.业主委员会委员业主委员会委员候候选人：选人：安排安排我方委员人我方委员人数超过半数数超过半数以上以上，，且且主任主任职职务争取由我方商场经营之店长或财务上务争取由我方商场经营之店长或财务上担担任。任。七七、作业流程、作业流程图图1.1.筹备流程筹备流程图图组组建业主大会筹备建业主大会筹备组组（流程一）（流程一）由前期物业管理由前期物业管理企企项目达项目达到到召开业主召开业主书面书面申请后申请后3030日内，会同物业日内，会同物业业或业主业或业主联联名以书面名以书面大会的条件大会的条件所所在地的区物业管理在地的区物业管理形形式通知当地主管部式通知当地主管部门门行行政政主管主管组组建建登记登记备案备案召开业主大会召开业主大会（流程二）（流程二）3030日内日内将将业主委员会名单业主委员会名单组织组织召开业主大会会召开业主大会会议议，，产产生生业主委员会业主委员会和和业主委员会章程业主委员会章程报报选举产选举产生生业主委员会业主委员会候候选人选人区物业管理部区物业管理部门登记门登记备案备案七七、作业流程、作业流程图图流程一（流程一（组组建业主大会筹备建业主大会筹备组组））召开召开首首次筹备次筹备组组会会议议11、确、确认认业主业主身份身份，确定业主在，确定业主在确定筹备确定筹备组组成员成员公公告告筹备筹备组组成员成员业主大会会业主大会会议议上的上的投票投票权权数数；；筹备筹备组组成员由成员由社社区区筹备筹备组组成员在物业管理成员在物业管理22、确定业主大会召开的、确定业主大会召开的形形式；式；代表、业主代表、代表、业主代表、区区域域内书面公内书面公告告7-157-15天天33、确定选、确定选票样票样式及发式及发放回放回收收统统建设单位代表建设单位代表组组成成计时间；计时间；44、确定业主委员会委员、确定业主委员会委员侯侯选人选人产产生生办法。办法。召开第二次筹备召开第二次筹备组组会会议议会前会前准准备备111、确定、确定候候选人名单；选人名单；1、公、公告首告首次筹备次筹备组组会会议议确定内容；确定内容；222、确定业主大会会、确定业主大会会议议召开时间、召开时间、2、、组织组织人员人员逐逐户派发选户派发选票票；；3地点以及内容；地点以及内容；3、、回回收收统统计选计选票票；；433、拟定《业主大会章程》（、拟定《业主大会章程》（草草案）案）4、、汇汇总确定业主代表及业主委员会总确定业主代表及业主委员会和和《业主公约》（《业主公约》（草草案）。案）。委员委员候候选人名单。选人名单。七七、作业流程、作业流程图图流程二（召开业主大会）流程二（召开业主大会）由筹备由筹备组组组组长长筹备筹备组组成员成员宣读宣读业主代表业主代表宣读宣读业业投票投票表决表决主主持持会会议议筹备筹备组组工作工作报告报告主大会选举办法主大会选举办法首首次业委会委员会次业委会委员会议议通通过过《业主公约》、《业主公约》、统统计计投票投票，公布，公布推选产推选产生生业委会主任、业委会主任、大会大会结束结束《业主大会规程》、《业主大会规程》、投票结果投票结果，产，产生生副主任及公布名单副主任及公布名单《业主委员会章程《业主委员会章程》业委会委员业委会委员七七、作业流程、作业流程图图2.2.内部作业流程内部作业流程项目部项目部销控物业处销控物业处营运单位营