东莞·横沥【生活会馆】推广方案东莞伙伴广告2005年目录?市场分析?项目概况?项目SWOT分析?目标客户群分析?推导结构?项目价格定位?项目形象定位?整合推广策略?广告策略?附：一期DM宣传册文案———项目所在地市场分析———Partneradvertising区域环境横沥镇，地处粤港经济黄金走廊，位于东莞市东部，全镇总面积50平方公里，常住人口3.5万，外来人口15万，下辖16个村委会和1个居委会。交通概况横沥，尽享毗邻东莞站的优势，从镇中心至东莞站仅需5分钟车程；至深圳机场约1小时车程；至广州机场约1.5小时车程；至香港红勘火车站约1小时车程。每天，橫沥、常平两镇开往香港的直通巴士有23班；开往深圳、广州的巴士有120班；每天有多班直达全国各地的长途汽车。自然环境橫沥本身有山有水，有10多公里长的河岸线，人与自然环境和谐统一。在城市规划建设中，将自然的山水作为城市环境的重要组成部分，利用境內的寒溪河、东引河、神山等妆扮自己，形成了独特的风景，令人感觉虽身处城市中，但亦能享受自然景观。在橫沥周边有连片几千亩的荔枝果林，与山河、河床林带相呼应，构成了城市的"肺叶"。区域房地产概况房地产发展情况横沥经过近几年的发展，经济有了很大的提升，尤其是地产行业，越发的显现出竞争激烈的局面，从花园洋房到私家别墅，建设的如火如荼。出现了很多成熟的楼盘，如：新世界华庭，宝翠花园，瑞康花园，华侨新村，河畔花园，安娜花园，城市家园等等。市场供应情况虽然开发量逐年增加，但真正的有效供给却不足。这其中的一方面是开发量包括了购地自建的一种；另一方面也是开发的产品与市场需求不吻合，让很多潜在消费群持币观望，社区规划、配套设施、人文建设等并不令人满意。但随着经济的发展，外来人口的增加，对住宅的需求量也会越来越大，尽管竞争激烈，仍然有很大的发展空间。总的来讲：横沥房地产市场目前仍处于有效供给不足的阶段。—————项目概况—————Partneradvertising项目简介项目位于横沥镇新区商业城中心，站前路与振兴西路交汇点，距横沥镇汽车站咫尺之遥，交通便利。周边商业活动繁华，大型购物商场、餐饮、休闲娱乐配套齐全。占地面积2000余平方米，总建筑面积10000多平方米。项目目前已经有了两层，并且一楼商户已经在经营，二楼也在出租。现在是在原来的基础上加盖四层住宅空间。如把握不好，则很容易给人造成“此建筑为烂尾楼”的印象。后经重新包装设计，建筑外观采取新现代主义形式，线条简洁大方、前卫又不失优雅。建筑外观整体色调为咖啡色，更显现建筑浓郁的现代气息。为保证更好的采光和通风效果，建筑单座平面结合采取270度合围设计，既相互独立，又相互呼应。在三栋组合时，又采取并列敞开的手法，从而使整个建筑既有合围之势，又不失热情大方的开放格调。户型多样，主推单身公寓，两房一厅，面积在30—60㎡之间。共一百二十套精致小户型住宅。建成后，地上一层为出租商铺，二层为社区娱乐区，健身房、形体室、量贩式卡拉OK、桑拿、休息室等一应俱全，三至六层为居住空间。周边人文消费概况项目位于新区商业城中心地带，是新区现代生活、时尚消费的前沿。这里有横沥最大的购物商场（华润购物广场）、百铭购物乐园，购物环境好。不远即是新区最繁华商业街。新区的消费群主要以年青人为主，他们多是外来工作者，收入不高，但稳定。长期生活在这里，基本上已经适应了当地的生活习惯和生活方式。他们喜欢新事物，喜欢快节奏。他们在追求现代基本物质生活的同时，又很注重精神方面的享受。周边地产概况项目所在地是新区的中心地，也是横沥地产发展比较集中的地方。周边主要的楼盘介绍：项目名称项目特点主要户型住宅面积广告语城市家园园林社区、配套齐全一房一厅、两房36.2—104.12㎡、交通便利二厅、三房二厅东城花园欧洲风情建筑、一房一厅、两房34.15—82.72㎡一生快乐的园林社区二厅、三房二厅生活宝翠花园水景园林社区，一房一厅、两房37.51—90.67㎡时尚居二厅、三房二厅配套齐全中心最瑞康花园生态水景园林，三房二厅90—114.5㎡配套齐全安娜花园水景园林，健身配套两房二厅、三房80—195㎡有爱就有家二厅、四房二厅————项目SWOT分析————Partneradvertising项目优势1.设计创新，建筑外观简约时尚，建筑外观色调为咖啡色，现代感极强，内部空间布局合理，结构精致紧凑，户型多样；2.配套娱乐设施齐全，可以尽享运动与健康，娱乐与时尚；3.地处新区商业城中心地带，现代商业氛围好；4.处于横沥镇交通要道——振兴西路，距横沥汽车站咫尺之遥，交通便利；5.远离老城区，又优于“都市村庄”，居住环境好；潜在优势本项目是发展商继厚街香榭丽项目之后的又一大力作，继续走小户型、高品位的生活路线，力求倡导一种现代化的生活方式。项目劣势1.周边环境发展比较缓慢，整体经济发展不是很快，有实力的居民大多以自建楼为主，周边居住环境稍显低端，档次普遍不高，分布零散；2.所处地段附近小环境稍显混乱，市政规划略显不足；3.为非园林式社区，绿化、园林等配套不足；项目机会点1.属于新区现代建筑的亮点，相对于周边建筑，在现代感上更胜一筹。小户型的设计，现代化的风格，完善的娱乐配套设施，时尚的生活理念是今后小户型楼盘的发展趋势；2.新城区工业发展迅猛，大量外来工作者进入，无疑中增大了住宅需求量；3.政府正在大力投入新区环境的清理和规划工作，将会使项目周边的环境更加优化，更加适合人居；4.地理位置好，商业配套比较完善；项目威胁点1.横沥镇的地产开发已经有了一定的规模，开发商也摸索出了一定的模式，在建筑理念、生活方式上，谁先抢占先机，谁就能赢得更大市场份额；2.横沥镇目前在新区开发建设的楼盘已经初具规模，小户型的住宅也已经是遍地开花，要想在激烈的竞争中赢得客户，需要从建筑理念、生活方式等软性操作上下大功夫；3.工程进度。项目现在只有一、二层，三层到六层尚在建设中，短期内不能实现现楼交易；4.由于项目是在原来的建筑基础上进行改建，容易引起人认为项目是“烂尾楼”的错觉；主要卖点提炼?精致的小户型建筑，纯年轻态生活聚集地。?建筑外观时尚大方，极具现代格调。?娱乐配套设施齐全，尽显现代生活风采。?周边大型购物商场，咫尺之遥，方便购物。?毗邻横沥镇汽车总站，路边就是巴士站，交通便利。?地处新区商业城中心地带，地理位置优越，升值前景广阔。————目标顾客群分析————Partneradvertising主要客户群在横沥各企业中工作的白领、技术骨干；横沥镇原住的年轻人；客户群特征分析?在横沥各企业中工作的白领、技术骨干；他们大多是外来工作的知识分子，在当地的企业中扮演着中坚力量的角色，年龄在25—39岁之间，文化层次较高，有稳定的工作和收入。由于经济上或工作上的原因，大多是在单位房或出租房居住，没有一个稳定的“家”。他们在工作几年后，经济上、生活上越来越独立，就产生了越来越强烈的购房的需求。一方面是提高了自身的生活品质，另一方面也是自身实力与能力的象征。他们选择住房时，在考虑建筑本身以外还要斟酌住宅的居住氛围以及邻居的素质，他们在满足基本物质需要的同时，也注重精神层面的享受。?顾客群特征：?有稳定的工作和收入，积蓄不多；?年轻人居多；?多为第一次购房；?一直没有自己的居所，希望有属于自己居所并且有良好的居住氛围；?生活节奏快；?追求品位生活；客户群特征分析?横沥镇原住的年轻人；他们是当地居民，年龄在25—35岁。他们从小在这一片土地上成长，父母有自己的住宅，大多跟父母同住。他们也有自己的工作，或者自己做生意，收入比较稳定。随着年龄的增长，他们开始对自己目前的生活方式感到不满足，而是追求一种高品质的生活，一种现代节奏的生活。?顾客群特征：?做生意或者在单位上班，收入稳定；?年龄在25—35岁之间；?一次置业或二次置业；?希望有属于自己的独立生活空间和良好的居住氛围；?追求现代、时尚。注：还有一部分是属于投资地产的消费者，他们多为重复置业。因为把房子用来投资，所以考虑更多的是房子的价格、地段升值以及付款方式等情况。本案推导结构市场分析市场机会点项项项项目项目分析目目目项目的卖点广传定命告播位名语策略战略实施人群分析锁定目标群————项目价格定位————Partneradvertising价格比照本案根据市场已有可比项目（城市家园）及从市场发展可行性出发，拟订项目价格如下：针对本案户型及对应户型面积，根据城市家园对应户型及户型面积分析，其主力户型为一房一厅（建筑面积36.2-37.95平方米和56.06-58.2平方米两种），与本案主力户型面积相当近似，其均价为2750元/平方米（普通商品房）。价格修正?——以比较法计算得出的数据为依据；?——考虑到相比较项目推出市场和本案推出市场的时间性；?——针对现今市场供求关系；?——把握本项目特有优势，如外观创新设计、内部精致布局等；?——增加性价比的竞争力，彰显投资价值；修正后，建议：项目总体均价为：2500元（左右）/平方米（含基本装修）————项目形象定位————Partneradvertising从目标客户的角度随着横沥经济的发展，人民生活水平不断提高。在这种情况下，外来的知识分子和本地的年轻人，他们迫切希望自己也能更好的享受现代自由舒适的生活，也能有一个独立、稳定的家。本项目将来住进来的是一群有工作的、收入稳定的、有一定知识水平的青年群体，他们更愿意接受“现代”、“格调”、“时尚”、“都市生活”。从市场的角度随着横沥经济的发展，越来越多的青年人聚集到这里，他们也越来越向往那种城市化的生活方式，他们也想把自己置身于一种现代化的生活格调当中，他们的这种置业的理想越来越强烈