谨呈：南京宇扬置业有限公司雨花国际养生公寓提报概要14／10／1714／10／17本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。区域市场初步研究本报告是严格保密的。2市场发展空间及趋势简析1、经过2次中央宏观调控后，房地产市场发展到2006年下半年，城市中低收入阶层首次置业需求、老年人养老需求、青年人首次置业结婚需求、县域城镇的自住需求成为房地产市场的主流需求客层；2、具体到南京市场，表现为中低价大盘（如天润城、东郊小镇）、郊区养老度假公寓（如禄口颐家春天、百利华府等）的持续热销，说明主城区整体房价高涨以后，城市中低收入阶层、老年人、外来打工族的购房需求被成功地释放到城市的交通便利的近郊区，这是一种趋势；3、超低价格、超紧凑实惠户型、超低总价是这些楼盘热销的本质原因，交通问题的有效解决为这些楼盘热销提供了可实现的有力基础。本报告是严格保密的。3六合区域房地产市场简析1、从南京主城经过浦口区到六合，从大桥走需要1个小时左右车程，而且堵车的不确定性很大，缺乏不设收费站的直达高速公路，这使得六合楼盘对主城购买力的吸引力大大减弱。2、六合撤县建区、大校场机场搬迁、宁扬通火车站、雨花石文化节、茉莉花等给主城客户到六合购房提供了升值想象空间。3、华欧国际友好城、龙池翠洲、圣马丽都等楼盘拉开了主城客户去六合购房的序幕。本报告是严格保密的。4竞争参考个案的初步调查情况项目地址：马集镇赤兔路——圣马丽都172-240号售楼电话：57598770、83409730开发商名称：丽水市宏兴房地产开发有限公司南京分公司?项目概况：总用地面积约30万平方米，总建筑面积约22万平方米。分三期建设：第一期为赤兔路商业街，总建筑面积为9万平方米。其中普通住宅5.5万平方米,营业性用房3.5万平方米；第二期住宅8万平方米；第三期住宅5万平方米。项目建设周期为五年：第一期工程为2005年7月至2007年7月完成；目前一期项目已开工3幢，总建筑面积为2.5万平方米；2006年4月开工5幢，建筑面积为4.25万平方米，2006年10月开工4幢，建筑面积为2.25万平方米。总共开工9万平米。6万平米商业将达造成“苏皖边界超大规模的小商品商贸集散中心”。?销售情况：一期06年1月16日开盘，推出C幢39套商铺和40套住宅。住宅为112-114平米三房两厅，均价1096元/平米，已售罄；商铺主力面积为59、69平米，均价2287元/平米，已售约28%。二期06年6月10日开盘，推出D幢和F幢，共计77套商铺和80套住宅。住宅统一为111平米三房两厅，价格统一为1188元/平米，已售70套，剩余10套；商铺主力面积为59、69平米，均价2330元/平米，已售约10%。客户构成：马集镇占1/2，南京主城占1/3，六合城区及其他占20%左右。本报告是严格保密的。5竞争参考个案的初步调查情况——龙池翠洲开发商：南京腾泰房地产开发有限公司售楼电话：57139911、57139922?该楼盘为“城市大开发”开发，位于新建中的六合区政府办公大楼后，是将来六合区的CLD地区，堪称六合区政府的“后花园”。每户配备阳台挂壁式太阳能热水系统，24小时免费热水供应。龙池·翠洲起售价2070元/㎡，现均价2300元/㎡，一期6万平米已是现房，开盘二年销售状况不好，2006年春节后每月就销售几套，基本处于停滞状态，开发商已经支付的其余200多亩上亿元的土地款形成了巨大的资金利息成本压力。南京主城区客户约占20%，大部分客户包括六合区主城与大厂居民、拆迁户。本报告是严格保密的。6竞争参考个案的初步调查情况——颐家春天开发商：南京盈嘉恒升实业有限公司售楼电话：52349199　52349399项目位于江宁区禄口镇，秉持“低价格、高品质、原生态”的开发理念，项目规划占地面积80000㎡，其中一期规划建筑面积为96000㎡。项目毗邻机场高速、宁溧路、将军路、苏源大道及规划中的机场轻轨，紧邻南京空港工业园。颐家春天小区提供的直通车可在40分钟直达城中，且没有收费站。项目建筑形式均为6+1的多层板楼。项目户型结构合理、南北通透，以一房42㎡、二房67㎡、三房87㎡为主，户型设计精美紧凑、功能明确，浪费空间极少。小区内引入了管道煤气。一期起售均价1868元/㎡，一房两厅5.9万起,两房两厅11.4万起,三房两厅15.5万起。目前一期已售完，正在销售二期。颐家春天的客户群主要是退休的老年群体，其中一些人把市区的房子让给了子女，自己则选择了位置偏，价格低的禄口板块。客户中也包括部分工作不久的中青年首次置业。客户70%来自于南京主城区。本报告是严格保密的。7竞争参考个案的初步调查情况——六合其他楼盘1、六合城区方州佳苑住宅项目均价2000元/㎡。2、龙庭世家：9月16日正式开盘。1769元/平米的起售价又一次刷新了南京价格谷底的记录。此次开盘共推出86平米经典两房、96平米小三房、102平米景观小三房、110平米阳光三房及117平米花园三房、103平米舒适三房等不同户型。1769元/平米的起售价，使得一套住房总价控制在20万以内。3、华欧国际友好城：部分客户是有钱人为情人买的房子。本报告是严格保密的。8区域商业现状初步调查1、六合区主城的商业，以金宁广场为主要代表，售价在3000元/㎡—20000元/㎡；2、六合是南京跨江发展、江苏沿江开发的“南京江北门户”，接受来自扬州、南通等苏中苏北地区的城市化辐射；3、雨花石是南京的代名词，传播享誉至海内外，其产源地的“雨花石艺术文化展示交易中心”是对本项目商业人气最大的“磁场吸引力”4、但本项目毕竟位于一个距离六合区主城15分钟车城的“镇”上，目前商业氛围匮乏，西边山东路是一条再普通不过的道路，本项目商业人气的形成只能靠本身“独一无二性的强势氛围引导炒作营造”。本报告是严格保密的。9区域旅游资源现状1、横梁镇东南的方山，是当今世界上保存最完好的古火山口，拥有仙人洞、紫竹园、王子石等八大奇景。2、紧邻方山东侧座落着两座山峰，二峰拔地而起，十分匀称，恰似少女一对丰腴的双乳，故称之为奶山。山上佳木葱茏，山腹处国防工事纵横交错，是开发兵器展览、游宫仙境的最佳宝地，3、背倚横山，南枕奶山的南王水库，波光粼粼，是夏日游泳，春日垂钓，碧水泛舟，旅游度假的极度好去处。4、既可供建筑之用，又具观赏价值的石英砂、红砂、建筑石、五彩石等储量丰富，尤其是雨花玛瑙石为中华一绝，是观赏、收藏、馈赠的佳品。5、方山的八大奇景，南王千亩水库，太平万亩平原，星罗棋布茶场，千家万户果园等，形成了独特的自然田园风光。本报告是严格保密的。10项目定位初步探讨本报告是严格保密的。11项目基地位置特点分析1、横梁镇地处六合东大门，东临仪征化纤，西接扬子乙烯，是闻名遐迩的雨花石之乡，全镇4.4万人口，辖2个林场，1个社区。2、六合主城到南京主城大约1个小时车程，横梁镇到六合主城主城约15分钟车程；横梁镇经长江二桥到中山门会快很多，但来回一趟需要40元过桥费；3、横梁镇建成面积已达1.3平方公里，进驻居民12000多人，总建筑面积34万平方米，91年横梁镇被省政府确定为对外开放重点工业卫星镇，2002年成为省级新型小城镇，南京市重点建设的“三城九镇”之一。4、横梁镇只有一些零星的房产开发，缺乏成片大规模开发社区。本报告是严格保密的。12项目核心价值构成解析——能吸引客户购买的核心价值1、本项目地理由块是经过国土局正式公开挂牌程序的出让开发用地，商业、住宅都可以办理“两证齐全”（区别于以前的集体土地开发住宅无法办理产权证），土地成本约7.5万元/亩，楼面地价约105元/㎡，土地成本较低构成了本项目的主要核心竞争力；2、项目1100元/㎡左右的售价可能是整个南京“行政区”中能办理70年产权证的价格最低的商品房；3、本项目总用地面积238亩，总建筑面积17万㎡，大规模的成片开发意味着可以配备较为齐全的休闲、养生、生活配套，且综合配套成本较低，为吸引主城区客户提供了条件；4、横梁镇可以通过二桥高速快速达到新庄、中山门，为吸引主城区客户解决交通问题多提供了一种方案。5、雨花石、茉莉花都是南京市享誉国内外的特色文化代表，这都为六合项目提供了包装推广的无形价值资产空间。本报告是严格保密的。13初步的目标客户定位1、初步估计，本项目客户，40%来自南京主城区，30%来自横梁镇，15%来自六合城区，15%来自扬子乙烯、仪征化纤等周边地区；2、主城客户中，以老年人养老养生、外来务工人员首次置业、大学毕业青年首次置业、中低收入阶层客户为主，二期别墅有望吸引一些大老板为情人购房。3、六合及横梁镇客户以附近乡镇企业主、私营业主、公务员为主。4、周边客户以扬子乙烯、南京化学工业园、仪征化纤、仪征青山镇工业园区等大型企业职工为主。本报告是严格保密的。14包装宣传推广策略1、推广原则：用最有效、最精准、最节约的媒介策略，达到最佳的宣传推广效果；2、鲜明的市场定位、颇具个性的文案、最具“穿透力”的平面设计，最少的宣传投入取得最佳有效的推广效果；3、网络广告推广——左邻右里城市泊客4、户外广告：条幅、大牌、工地围墙、售楼处5、DM单页：房展会、老年人活动俱乐部、人才市场DM单页投放6、电台广播广告：以歌曲“茉莉花”为背景音乐7、报纸广告:少量，以软文炒作为主8、售楼处：主城区售楼处在珠江路、六合城区售楼处在开发商办公处、现场售楼处本报告是严格保密的。15谢谢！本报告是严格保密的。16