呈：天伦公司领导天伦/琥珀名城项目营销推盘执行攻略营销总纲第一篇第一篇营销推盘总策略营销推盘总策略第二篇第二篇入市时间研判入市时间研判第三篇第三篇价格策略价格策略第一篇营销推盘总策?1.整体推盘分期推盘计划?2.每期推盘计划、思路及风险控制措施第一篇项目推盘分期原则11、结合整个项目的工程计划。、结合整个项目的工程计划。22、以极具竞争力的产品进入市场，迅速砸开市场、形成市场热、以极具竞争力的产品进入市场，迅速砸开市场、形成市场热点。点。33、顺利实现项目产品过渡和价格提升。、顺利实现项目产品过渡和价格提升。第一篇项目风险分析项目第一大风险：郑州消费者对小高层或高层产品接受度不高，尤其在北区大量多层投放的竞争格局下，小高层、高层产品销售难度相对较大，价位不高。本项目小高层和高层产品存在一定风险。项目第二大风险：经三路短期内难以修通，天伦路尚未修通，若在2007年4月30日前天伦路还未修通，整个项目的品质难以提升、销售将遇到很大的阻力、售价难以拉高。项目第三大风险：一期工程12月初开工，二期工程必须在2007年4月30日前开工。否则，一、二期的营销推广将要出现断档，二期需重新造势，无法形成持续的市场关注。第一篇项目推盘分期计划综合考虑项目分期原则及风险控制，分期建议如下综合考虑项目分期原则及风险控制，分期建议如下：：分期推盘楼号数量周期营销三期2006．11—多层3—10、21-24号494套2007.5一期小高层11号72套2006.12—2007.6多层12-20号276套2007．4—2007.92007．5—二期小高层2号40套2007.10营销二期2007.5—高层1号118套2007．12别墅31-33号12套2008.3—2008．9高层25-29号三期2008.3—2009.5260套营销一期第一篇项目总体推盘思路一期：基于团购安排，项目主题景观区的尽早展现，与村庄的形象区隔营造内部中高档环境，检验项目小高层产品市场认可度等综合因素做出的。另外，因为项目周边配套较差，市政设施不够完善。将沿经三路的商业街部分展现出来，塑造成项目的一大亮点。将劣势转换成优势。二期：地块位置较好，属于本项目的优质房源，是顺利实现本项目价格提升的关键，是本项目多层产品线向小高层、高层过度的缓冲带（价格、品质）。三期：主要以高层、小高层和商业为主，是最终实现本项目利润的载体，一、二期必须创造很高销售气势，树立了较高品牌形象，三期才能保证快速去化。一一期期第一篇一期团购建议一期团购建议1、为保证尽量多的房源推向市场，建议公司内部团购放在二期。2、建行团购选房时间安排在项目一期正式入市前（12月9日）。3、尽量控制建行团购数量，保证可能多的房源推向市场。4、有意识的将建行客户向11号楼和多层顶层复式引导。第一篇一期推盘一期推盘详表详表分类产品楼号套数周期3号1-3单元、7—10号、多层277套21—24号团购2006.11—2007.４（含关系）小高层11号72套3号4单元、4—6号楼145套多层2006.11—2007.４市场团购后剩余的多层房源未知小高层11号楼建行选剩余的房源未知2006.11—2007.４第一篇一期推盘思路11、、用临路的3号楼及团购尾房以2850元/平米的均价砸开市场，以绝对低于竞争对手的价格冲3030号号击市场，高调造势，迅速聚集销售人气。2、5、6号楼以正常价格2900元/平米入市主力销售。44号号55号号3、4号楼作为一期景观最优秀一栋楼，用其作33号号为项目一期和二期的价格过渡，定价为3100元/66号号平米。77号号4、用11号楼小高层来检验市场，以便对后期高2121号号层开发做出调整，规避风险。2222号号99号号88号号1111号号2323号号2424号号1010号号第一篇一期销售风险及控制措施11号楼小高层销售风险控制措施：1、以2900元/平米的整体均价入市，在项目品牌、工程形象、环境形象未到位之前以价格驱动销售，在项目品牌、工程形象和环境形象到位以后，再拉升价格。2、借助多层房源的热销氛围，同时通过与多层价格对比，在销售现场将客户引导至11号楼。3、在二期4月份推出以后，以二期多层的高价格，与11号楼形成强烈的价格对比，将客户引导到11号楼。4、11号楼预售许可证必须在2007年4月份取得。第一篇一期销售风险及控制措施多层顶层复式房源控制措施：1、在保持供团购房源多层均价2300元/平米情况下，将多层顶层复式的价格刻意拉低200元/平米，拉高标准层的价格，通过价格手段将客户向顶层复式引导。2、在市场销售的过程中，通过提高顶层复式的销售提成刺激销售员销售顶层复式的积极性。在一期景观示范区即将形成时（2007年5月），通过顶层复式观景效果好的卖点去引导客户。3、二期工程务必在2007年4月底开工，二期4月份推出以后，以二期的高价格，与一期的顶层复式形成强烈的价格对比，将客户引导到顶层复式。4、根据市场规律，顶层复式的销售速度相对缓慢，预计4、5、6楼顶层18套复式年前可完成10套。二二期期第一篇二期推盘二期推盘详表详表产品楼号套数周期多层12—20号楼216套2007.4—2007.10小高层2号楼40套2007.6—2007.12高层1号楼118套2007.6—2008.3第一篇二期推盘思路二期将于2007年4月底推出，分为两个阶段：11号号1、先以3200元/平米的均价推出南4栋多层（14-17号楼）。原因：以高价格对一期11号楼销售施加利好影响；二期刚开始控制好销售进度，不能将多层全面用来促进202022号号1、2号楼的销售，让其承接一期多层尾盘价位（3100元号号/平米）向二期多层3400元/平米过渡有一定缓冲周期。1818号号1919号号否则，容易造成滞销。1616号号1717号号2、然后以3400元/平米推出二期北3栋多层（18-20号1414号号1515号号楼），3400/3500元/平米推出1、2号楼。原因：其一，随着主景观带展现，产品综合品质凸现，为价格拉升到1212号号1313号号3500元/平米，提供了支撑。其二，其价位接近高层产品价位后，对1、2号楼起到了比较促进作用。最终会为1、2号楼的销售提供支持。以控为主，以销为附。第一篇二期销售风险及控制措施1、2号楼销售风险控制措施：1、天伦路的打通（2007年5月）、样板景观区必须完成（2007年6月）及主出入口完成（2007年7月），通过周边环境的改善及内部环境的营造来增强客户的购买信心。2、一、二期推广形成的良好客户口碑及建立的产品品牌形象是解决其销售最好手段。3、多层及1、2号楼预售许可证在7月15日前取得。三三期期第一篇三期推盘三期推盘详表详表产品楼号套数周期别墅31-33号楼12套2008.3—2008.9小高层25-27号楼40套2008.4—2009.4高层28-29号楼118套2008.4—2009.4商业沿经三路商业2008.9—2009.10第一篇三期推盘思路2008年3月两个阶段推出2626号号2727号号1、先推出3栋别墅再度拔高产品形象与品质，实现二期2525号号2828号号2929号号产品与三期产品的品质与价值过渡。此时推别墅并不是卖别墅，最终为卖高层。3131号号2、然后将景观区的28、29两栋高层作为楼王级产品推出，同时通过楼王的销售带动25-27号楼小高层的销售。3232号号3、在三期住宅开盘后08年9月份，推出沿经三路主题风3333号号情商业精品街。第一篇三期销售风险及控制措施28-29号高层、商业街销售风险控制措施：1、此时一期业主开始入住，主景观、小品全面展现，通过推广，已建立了一定的产品认知度，项目已具备了客户滚动良好条件。2、通过两期开发，社区已成熟，对三期销售有很大的促进。3、把高层作为观景楼王单独营销，提高产品关注度。4、针对沿经三路商业街，我们会在每一期住宅销售过程中积累客户；同时经三路如政府未打通的情况，建议公司将天伦路与杨君刘路之间的经三路打通。第二篇项目入市时机研判?1.什么时候入市？?2.入市优势?3.入市风险及控制措施?4.入市必备条件有哪些？（进度如何？）第二篇什么时候入市？基于基于：：11、工程、工程1212月初开工，具月初开工，具备备在在20072007年年11月月份取得预份取得预售售许许可证的可证的条件条件。。2、目前市场大势良好的情况下，越早入市，市场和政策风险越小在北区楼盘遍地开花的情况下，越早入市，越能够截留客户（借势）。3、项目年前开盘，能够保证公司在年前有部分的现金回款，房地产开发良好的现金流是控制项目风险最有效的手段之一。建议建议：：2006年11月28日入市第二篇此时间入市的优势1、与团购同期进行市场销售，可以为项目亮相很好的造势，快速引起市场关注。2、年前开盘，大量销售回款，无论是团购还是市场销售部分。资金的充足有利于二期提前开工，加快样板景观区营造速度。资金链形成良性循环后，更有利于支持三期高层的销售。3、团购选房后，将至少剩余145套多层房源（含20套复式），年前开盘标准层房源125套基本可以消化掉，顶层复式也会消化掉一部分。4、根据市场规律及有待我们可售房源量（至少145套），项目至少需要1.5-2个月的时间进行蓄水。项目离07.1.18开盘仅剩2个月的时间，此时间入市才能保证一期的顺利开盘，才能确保二期的品质拉升，三期顺利销售。第二篇入市风险及控制措施入市风险入市风险1、整个项目周遍的环境不成熟，杨君刘路和天伦路均尚未打通。2、整个项目的工程形象不好。3、营销推广及包装是否能够包装到位？控制措施控制措施1、杨君刘路根据目前的工程进度，在12月中旬会具备初步通车条件