绿绿城城来来了了Greentown合肥桂花合肥桂花园园行行销销策策划划((草案草案))久久广告2002.6.3目录总体市场环境分析总体市场环境分析地块分析报告地块分析报告项目定位报告项目定位报告市场威胁市场威胁市场定位市场定位针对性市场调研针对性市场调研现场卖场推广设想计划现场卖场推广设想计划营销战略营销战略销售计划安排及资金流量表销售计划安排及资金流量表项目筹备计划项目筹备计划久久简介久久简介第一章第一章总总体体环环境分析境分析中中国国房房产产走向走向20022002年初，北京经济论坛，知名经济学年初，北京经济论坛，知名经济学家魏杰就中国房产的一些现象做了一番分析，家魏杰就中国房产的一些现象做了一番分析，最后得出的结论是：最后得出的结论是：20022002年，将是中国房产年，将是中国房产形势悲观的一年，其中，形势悲观的一年，其中，77、、88月份尤为严重月份尤为严重，业内人士议论纷纷。，业内人士议论纷纷。形势究竟是什么样的？形势究竟是什么样的？魏杰的论点是有一定根据的，主要魏杰的论点是有一定根据的，主要表现如下：表现如下：11、、世界经济的不景气：世界经济的不景气：““9.119.11事件”发生后，整个世界的经济陷事件”发生后，整个世界的经济陷入严重的下滑状况，股市狂跌，“道格拉斯入严重的下滑状况，股市狂跌，“道格拉斯”指数直线下降，从而导致整个东南亚经济”指数直线下降，从而导致整个东南亚经济随着全球经济的动荡而危机四伏。可以明显随着全球经济的动荡而危机四伏。可以明显地感觉到，目前中国的股市也很低靡，这就地感觉到，目前中国的股市也很低靡，这就使原先很有购买能力的一部分人群由于股市使原先很有购买能力的一部分人群由于股市套牢或投资周转不灵而失去了原有的购买能套牢或投资周转不灵而失去了原有的购买能力；力；22、中国加入、中国加入WTOWTO的影响：的影响：加入加入WTOWTO，受益的是百姓。但是对，受益的是百姓。但是对中国企业却提出了挑战。对于房产开发商来中国企业却提出了挑战。对于房产开发商来说，势必要面对来势汹涌的外商资金。说，势必要面对来势汹涌的外商资金。前不久，马鞍山已经有澳大利亚的开前不久，马鞍山已经有澳大利亚的开发商进入房产业界，开始与当地的开发商竞发商进入房产业界，开始与当地的开发商竞争了。不可否认相当一部分中国人骨子里有争了。不可否认相当一部分中国人骨子里有媚外情绪，而且，外商带来的将是另外一种媚外情绪，而且，外商带来的将是另外一种全新的生活模式和更为低廉的建筑成本下所全新的生活模式和更为低廉的建筑成本下所构构筑的筑的价价格。格。房产房产暴暴利将不利将不复存在复存在。。3、中国房产本身的问题：中国房产中国房产自身存在自身存在很很多问题多问题。。自自从从海海南房产南房产神话神话破灭破灭以后，以后，似乎各似乎各地的房产地的房产都都开始开始冷静冷静下来，下来，向向有有序化序化、、规范化规范化、人性、人性化化发发展展了，但是了，但是确实存在确实存在的的问题问题是：是：众多众多开开发商发商没没有有注注重建筑本重建筑本身身的的质质量和量和功功能，而是更能，而是更多多地进地进行炒行炒作作。。炒作炒作本本身没身没有有问题问题，现，现代代的市场经济模式的市场经济模式决决定了定了竞争的竞争的残酷残酷，要，要在在竞争中生竞争中生存存就要进就要进行行必要的必要的炒作炒作。但是。但是，，空头支票太多空头支票太多的的炒作炒作模式是模式是错误错误的。的。炒作过程炒作过程中的很中的很多多承诺无法兑承诺无法兑现，尤其是建筑现，尤其是建筑质质量和量和物物业业服务服务中的中的问题问题更更多多，使得很，使得很多多开发商开发商品牌品牌形象形象被损坏被损坏，从而导致可，从而导致可持续持续发发展展的可能的可能越越来来越少越少。。中国房产的经营中国房产的经营充满充满了了艺术艺术性，但是，性，但是，忽忽略了略了科科学性经营的重要。这是房产业界的一个致学性经营的重要。这是房产业界的一个致命命的的问题问题。。不可不可忽忽略的是，略的是，那那种种捞捞一一票票就就走走人的开发商是大人的开发商是大有人有人在在，，他们他们也是也是扰乱扰乱整个市场的一个主整个市场的一个主因因，导致，导致越越来来越越冷静冷静的的消费者消费者对房产投资的对房产投资的信心越信心越来来越越低，低，缺乏热缺乏热情。情。还有好事吗？还有好事吗？虽然虽然以以上都上都是说来可是说来可怕怕的危的危言耸听言耸听，，好好事事还还是有的：是有的：11、、中国市场大环境：中国市场大环境：几几年的房产年的房产操作过程操作过程中，尤其是中，尤其是自自从从王志王志纲纲提出“提出“给你给你一个一个五星级五星级的家”这一的家”这一概念概念后，中后，中国的房产国的房产慢慢走向品质化慢慢走向品质化。。确实确实也出现了一些也出现了一些规规模模化化企业，尤其是地企业，尤其是地方方性房产性房产集团慢慢增多集团慢慢增多，也，也打造打造了一了一批精品批精品项目。已经有一些开发商想到了项目。已经有一些开发商想到了科科学性经营的学性经营的问题问题，市场的有，市场的有序化渐渐序化渐渐形成。形成。另外，百姓生活另外，百姓生活正在正在提提高高，房产销售，房产销售面对的面对的消费者消费者有有许多许多是是二次二次购房购房者者，而且，而且他们他们是是普通老普通老百姓，相当一部分人是百姓，相当一部分人是没没有受到经济有受到经济打击打击的。的。尽管尽管经济动荡，但是中国的人经济动荡，但是中国的人民币依民币依然比较坚挺然比较坚挺，国内的经济形势，国内的经济形势比较稳比较稳定。年定。年收收入入55万—万—1010万万的中产的中产阶级正在阶级正在形成，这一群形成，这一群具具有有高品高品位、位、高收高收入、入、高高学学历历、、具具有有小小资情调的资情调的年年轻阶层轻阶层，对新生的事，对新生的事物物有着有着无比无比的的兴趣兴趣和和崇崇尚尚。这群人将是中。这群人将是中高档社区消费高档社区消费的中的中坚坚力量。力量。22、开发商的、开发商的意识意识：：开发商的开发商的意识越意识越来来越越先进，很先进，很勇敢勇敢地将一地将一些新的些新的居住居住、、办公办公的的概念贯注在概念贯注在建筑中。对建筑中。对品牌品牌、绿、绿化化、、配配套、套、物物业业管理管理、销售观、销售观念越念越来来越越重重视视。。如如果果说，说，消费者消费者是成是成熟熟的，的，那么那么，开发商相对而，开发商相对而言言更为成更为成熟熟。。成成熟熟的开发商是的开发商是善善于于引引导导消费消费的，中国的，中国的房子的房子功功能能越越来来越健越健全全应该归功应该归功于房产商的先进于房产商的先进意识意识以及以及良好良好的的引引导导方方式，式，在价在价格格越越来来越透越透明的明的房产市场，所有房产房产市场，所有房产都在都在提提升附升附加加值值，而，而附附加加值值往往往往是是文化文化。。33、、国家国家政策政策：：中国的中国的都都市市化化进进程程一直一直没没有有停停下下脚步脚步。北京。北京两两年前年前还还只只有有44环，现环，现在在已经到已经到66环了；环了；几几年前，年前，上海浦上海浦东、东、梅龙梅龙镇还镇还是是郊区郊区，现，现在在是是寸土寸寸土寸金的市中金的市中心心了。了。都都市市化化进进程只程只要不要不停滞停滞，，政府政府就就会制订会制订一一系列系列的利的利好好政策政策去去鼓励鼓励开发，开发，那么那么对于开发商来说，内地的对于开发商来说，内地的都都市市化化进进程程中，可以中，可以享享受到一些受到一些实惠实惠的的政府政府利利好好。。合肥合肥的东的东城西城西进进、新、新站站开发开发区区、、蜀蜀山开发山开发区工程区工程是明显的是明显的都都市市化化进进程程，加，加上上市市区区的一些危房的一些危房改造工程改造工程，，合肥合肥将有不将有不少政府少政府利利好政策好政策在等在等着开发商。着开发商。另外，国家另外，国家近近年来年来颁布颁布了了许多许多房产房产方方面的面的制约政策制约政策，，这种这种政策政策是从是从消费者消费者利益利益角度角度出发的，这种出发的，这种制约制约是对房产是对房产市场的市场的规范规范：售：售楼证越楼证越来来越难拿越难拿了、不到地面以了、不到地面以上上33层层不不让让销售销售等等问题等等问题相相继继出现，出现，给给房产商的资金房产商的资金回笼造回笼造成了一成了一定影响。但是，定影响。但是，同时增强同时增强了了消费者消费者的的信心信心，，因因为房地产为房地产越越来来越实在越实在了。了。44、、价价格格走走势：势：根据市场调根据市场调查查，内地的房，内地的房价价大体大体上呈上呈上升趋上升趋势。势。20012001年，年，合肥合肥的房的房价平均价平均为为22262226元元/m/m22，，比比20002000年年上升上升5.8%5.8%，整体，整体价价格格趋趋势势呈呈现现良好良好的的稳步上升稳步上升状状态态，也就是说，，也就是说，高档楼高档楼盘越盘越来来越多越多，灵活的，灵活的付款方付款方式使式使消费者消费者对对高档高档楼盘楼盘、大、大户型户型的购买能力的购买能力增强增强。。合肥房市合肥房市怎么样怎么样？？合肥合肥的房产的房产走走势势今今年年比较乐比较乐观，表现如下观，表现如下：1、资金总量：随着随着元元一、绿一、绿城城、广、广厦厦、广利、、广利、深圳城深圳城投投等等外地企业纷纷加入外地企业纷纷加入合肥合肥的开发的开发队伍队伍，加，加上上本本地的开发企业，地的开发企业，合肥合肥房产的投资资金总量房产的投资资金总量呈呈现现上上升趋升趋势，势，达达到到73.7973.79亿亿元元之巨之巨，，比比20012001年的年的70.0070.00亿亿增增长长了