正域物业正域物业**白云尚城白云尚城物业管理方案（预案）物业管理方案（预案）拟稿：拟稿：黎宇清黎宇清审核：审核：20062006年年1212月月3030日日总目录一、物业公司/白云尚城项目基本概况二、物业管理经理人定位三、物业管理目标四、白云尚城管理处3年工作计划五、物业公司5年工作计划六、组织架构及人员配置七、薪资标准八、物业管理费测算（南区）（北区）九、现场发现的问题及建议十、服务项目及服务标准真诚合作2一、项目基本概况开发商:1)名称:广州市创域房地产开发有限公司2)地址:广州市白云尚城3)电话:020-26095023、26095020、260950154)负责人:山梅羚董事长5)网址:Http://www.zhengyusy.com6)E_MIAL:zhengyu@zhengyusy.cn项目概况　『白云尚城』是广州创域房地产公司开发,位于广州市白云区白云大道北与黄石东路交汇处，东与规划的市检察院培训中心，南向黄石街道办公园，西向规划的会展中心道路，北向黄石花园。　　“白云尚城”项目占地面积约200亩／120000m2，一共建设33栋高层住宅，2栋低层住宅，1栋幼儿园，2栋会所，1栋电影院，在西边和南面建设二层商铺，总建筑面积270000m2，其中住宅面积约2400000m2、地下室面积50000m2、商业面积30000m2、其他面积3000m2，住宅总户数2000户，容积率2.7，停车位1300个，绿化总面积达40000m2，绿化率35%。真诚合作3建设情况:一期是2003年10月动工，项目计划分南北两区、四期建设，已经交付周边环境:是南区一期共17栋,596户;二期在建，菜场：江夏市场，共6栋，2006年4月30日取得预售许可超市：好又多（黄石店）证，本月将有3栋(F组团会拆排栅)，公交站：2442007年10月交楼，E组团3栋07年12医院：白云区第一人民医院月交楼。北区计划2007年1月动工，三幼稚园：龙江幼儿园、期在07年6月出地下室小学：江夏小学中学：龙江中学合作伙伴：创域房地产业以高起点的战略大学：广东外语学院、亚加达外语学院眼光，特色了合作伙伴电影院：设计公司：广东省建工设计院图书馆：酒店：头啖汤、竹庄、东方明珠建筑施工：恒域建筑其他：广州体育馆、市会议中心、白云山景观设计施工：普邦、山象、艺高风景区、销售代理：联众地产真诚合作4物业管理：正域物业二、物业经理人定位二、物业经理人定位1、了解公司战略布署，根据公司目标，凝聚一个物业管理专业高效团队,形成良好的工作氛围,大家一起去为了共同的业绩目标而努力;了解当地竞争对手，结合公司及当地市场情况，打造正域的自己特色品牌的物业管理，在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅/商业小区，让市场来说话，为创域房地产保驾护航。着眼将来，做好现在，均衡当前和以后的业务；不断完善管理体制，维护、提升正域房地产/物业形象、品牌。2、组织一个学习型的团队----以白云尚城为物业培训基地,为后期的物业管理项目储备人才，建立各岗位培训学习机制，如定期到相关物业企业学习，引入先进的物管理念；,让后备人员参与管理,参与参观,尽快在工作中成长,以便物业管理在承接其他项目时,第二梯队管理人员可去支持新项目。3、开展社区活动，服务于业主，做业主的真心朋友，。4、。向下属负责，帮助他们制定目标，并给予员工所需的工具、人员、信息、机会等资源，向员工提出建议，教授员工如何才能做得更好。让员工满意才能提高团队工作效率，帮助下属成长并成为更有价值的人。内部管理以“简单、务实、高效”为宗旨，以扁平化管理，加强信息沟通和管理执行力度。5、主动与上级沟通，视野要向上----顾及大局，完成公司整体目标。注意和平行部门的主动沟通，客观的解决问题。强调主动服务，抓好房地产的售前、售中、售后服务。加强与设计单位、施工单位、销售单位等合作伙伴的联系，建立一套沟通机制，在房地产开发、建设、销售、物管中有机结合，寻找平衡点，节约后期管理成本。提出合理化建议，减少前期遗留问题引起业主对开发商的不满。真诚合作5三、管理目标三、管理目标1、实施的一级物业管理,工作规范、作业标准；把小区管理成“广州市物业管理优秀示范小区”的优秀住宅小区。2、一年内做好物业公司骨干的培养（培养一支专业的物业管理团队）。3、07年做好北区的前期规划和施工参与、南区二期的精装修参与，9月做好接管验收，10月1日F组团交楼，12月E组团交楼；07年对已经使用的一期装修管理及日常服务、会所管理、社区文化。4、07年年内达到“市优秀示范小区”的标准。5、三年内达到“省、国优示范小区的标准”。6、按照ISO作业标准进行各专业部门的运作，在08年底开始外审工作。7、物业管理公司资质升二级09年下半年开始（管理类型和面积要达到基本条件）。真诚合作6四、管理处3年计划之07年---创优工作珠港物业顾问的指引四、创市优工作计划---(2007年1月至2007年6月)流程步骤时间安排负责人费用说明确立创市优目01/05—01/15黎宇清无请相关已经创优公司请些有经验的标人来指导和去参观成立创优领导小组01/10-01/20黎宇清6万元请珠港顾问费用（含公关费用）内部动员01/20-01/30黎宇清200元全员学习市优标准（复印资料费）01/20—刘超华10万关于前期工程完善，设备房整改，04/30暂代元翻新，添加设施01/10—03/30梁主管6万元关于标识系统完善对照“创优”标准03/10—04/30吴晓江2万元与业主处理前期违章外观事务进行内部整改（需请城管、规划局、设计院、业主代表座谈）03/30-04/30吴晓江2万元关于资料部分完善/梁主管申报市优02/28黎宇清春节后去协会申报进行“自检”和“05/15—05/30各部门每月一次各部门针对市优的内部检预检”主管查；5月份请相关专家来预检一次迎检达标06/1—06/30黎宇清市评优小组来正式评优真诚合作7四、管理处3年计划之07年---前期参与?北区前期参与及二期精装修管理?时间段：全年跟进专门招聘一名工程人员做?前期参与，工资费用由二期精装修的过程监管房地产支付，做到优化?了解项目规划、设计、施工、配设计和施工，了解管线套情况，提出可行性建议等隐蔽工程，便于以后?对设备造型、智能化等提出建议管理维修（每天直接向?对物业办公、垃圾房设立提出建工程主管汇报，每周一议次总结报告）?对对车场提出建议?对商铺的空调、广告牌提出建议（及商铺的经营管理思路的协助）?对人员/车辆出入设计提出建议建立前期参与的团队小组?对小区标识提出建议，组织各部门对前期每?代表小业主对工程质量进行验收月两次巡现场，提出建，对隐蔽工程予以了解（特别是议，在施工阶段就解决防水工程及墙裂）问题，将此工作纳入部门业绩考核指标内真诚合作8四、管理处3年计划07年—协助销售及收楼篇?协助售楼?设立物业问题、收楼问题、装修问题专日（在9月份收楼前做）?完善前期物业协议、业主公约、业户手册、装修手册等文件并公示?设立解答客户提出的费用、服务标准、装修改建等涉及物业管理的问题?协助各类销售活动、样板房看管/清洁、景观维护等事务?会所管理?做好二期的接管验收和遗留问题的整改及保修单位的交接?（特别是保修金的运作方式、反签证的流程等）?工程整改费用相当庞大（若想创优，则整改费用会增加，如机房铺地砖等）?工程资料的移交?设备的试运行?清洁的开荒工作（行业按建筑面积的3—4元/平方收费）?入伙期间计划?入住前搞一次《收楼知识、办理流程业主茶会》解答业主的问题，避免收楼当天因部分业主争执影响其他业主收楼甚至销售?交楼前期与售楼部移交业主档案、资料，准备收楼事宜?入住仪式（现场布置、购买饮料、举办仪式）?业主公约、住户手册、商户手册、服务指南、装修指南的印刷?交楼前预演?装修管理真诚合作9四、管理处3年计划07年—内部培训篇前期工作计划及注意事项?了解区域性竞争对手的物管情况和收费（物管、维修基金、水、电、车位费、装修保证金、垃圾清运费、家政等）?结合项目实际情况编制费用测算?包括会所经营成本的费用测算（会所的产权是房地产的还是业主的如果不同产权，管理费测算依据则不同，若管理费中包含会所的运营费用自然会高些了）?假设不包括会所经营成本的费用测算真诚合作10六、交付后正常期物业管理计划六、交付后正常期物业管理计划（2007年5月交楼后）?日常公共事务部分?公共秩序维护?交通管理?消防管理和维护?清洁管理和维护(环境保护与消杀服务)?绿化管理和维护?工程管理和维护?客服管理与档案管理?社区文化活动?社区会所管理服务?装修管理将在收楼后做为重点来做?商铺的经营和管理，拟成立租赁部，对商铺进行统一招商和帮业主中介（包括住宅的中介）?有偿服务部分（因未了解情况，省略）?开源节流部分?内部管理部分?另仍要对二期及体育场的项目进行前期参与，培养后备人才?积极与联系，贯彻一级物业管理模式，提升品牌真诚合作11七、组织架构及人员配置前期组织机构图(47人)物业经理（1人）可能会增设一行政人事助2007年5月理及住户中心主管及1前不开张名物业助理则不需会所（8人）安管部（27人）工程维修部（3人）绿化保洁部（8人）111主管人主任1人主管（人）主管（人）班样长给售园商板客3样电排楼林室铺房服人板工水部工外售区保人，房11保1人泳楼域洁员巡以2/人人洁，池部人班员2人逻3套计技外管3班三3两3早/中班工围理计班人班人6人1水员3人计（以计3，夜班6景人3套4人轮1人轮管人计）休小计休理人7人因不知园林建好的面积1人1人员及水景面积及交付日若加强培训则建议专职3人期，以经验估算人员设一培训教官，巡逻，