【中绿广场】二期经营定位和整体销售招商思路策划建议书南京新惠力房地产投资管理有限公司二00七年三月建议书思路解析新市项产招销合惠场目品商售作定建策策方力分优析位议略略式势2【中绿广场】二期经营定位和整体销售招商思路策划建议书第一部分:市场分析3第一部分:市场分析宏观市场经济发展迅猛，GDP突破千亿元，人均GDP超过2万元，达到2975美元实现GDP1073.86亿元,同比增长17.5%。其中第一产业实现增加值61.76亿元，增长7.7%，第二产业增加值510.59亿元，增长22.7%。第三产业增加值501.51亿元，增长13.7%。合肥市GDP增长（亿元）12001073.861000853.57800589.7600476.4400200020032004200520064第一部分:市场分析宏观市场城镇居民人均可支配收入突破万元，消费市场亮点纷呈2006全年全市城镇单位职工43.75万人，同比增长11.3%，城镇单位在岗职工平均工资为21889元，增长15%。到年底，全市城乡居民人民币储蓄存款余额达到606.01亿元，增长17.4%。全年新增限额以上批发零售企业38户，实现零售额占限额以上批发零售企业零售额增量约20%。大型商业对零售市场拉动作用明显。全年限额以上批发零售业实现零售额同比增长23.6%，对零售总额增长的贡献率达到53.5%。其中，石油石油及制品、汽及制品、汽车车、建筑及装潢材料、建筑及装潢材料类销类销售持售持续续高速增高速增长长，同比分，同比分别别增增长长45.9%45.9%、、31.4%31.4%和和31%31%，，金金银银珠珠宝宝、家具、家用、家具、家用电电器、文化器、文化办办公用品和体育公用品和体育、、娱乐娱乐用品消用品消费热势费热势不不减减，相，相关关商品的零售商品的零售额额增幅增幅达达20%20%以上。以上。城乡市场全面旺销。全年城市市场实现零售额增长18.6%，县及县以下农村市场实现零售额增长17.1%。5第一部分:市场分析宏观市场城镇居民消费价格稳定，企业原材料价格涨幅回落城镇居民消费价格指数同比上涨0.9%。八大类消费价格指数呈现““五五涨涨三跌”三跌”态势。其中，，以建房装修材料和租房为主的住宅类价格指数涨幅最大，上上涨涨3%3%；；其次是家庭设备用品及维修服务价格指数，上上涨涨2.6%2.6%；；烟酒及用品、食品、医疗保健和个人用品价格指数分别上涨1.9%、1.8%和1.5%；；衣着衣着类类、、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务价格指数呈下降态势，比2005年分别下降下降1.8%1.8%、、0.5%和1.9%。企业原材料购进价格指数上上涨涨2.7%2.7%，，涨幅比上年回落回落2.4%2.4%。。工业品出厂价格指数由2005年的上涨1.3%转为2006年下跌下跌0.5%0.5%。。6第一部分:市场分析宏观市场房地产开发投资继续保持较快增长，住宅投资比重大2006年全市房地产开发共完成投资280.64亿元，同比增长47.5%，增速比2005年提高了11.5个百分点，其中：住宅完成投资223.61亿元，同比增长6.8%，高于房地产投资增速9.3个百分点，住宅投资占整个房地产开发投资的比重为9.7%，比上年同期上升4.8个百分点，住宅住宅开发开发投投资资速度明速度明显显高于同期房地高于同期房地产开发产开发投投资资速度。速度。7第一部分:市场分析宏观市场建设规模继续扩张，新开工面积快速增长，竣工面积增长缓慢，商业营业用房负增长。2006年累计完成各各类类房屋施工面房屋施工面积积2487.55万平方米，同比增增长长49.2%49.2%，，其中：商商业营业业营业用房完成施工用房完成施工面积223.77万平方米，同比增增长长24.8%24.8%。。全年新开工面积976.94万平方米，同比增长36.6%，其中：商商业营业业营业用房新用房新开开工工面积85.26万平方米，同比增增长长52.3%52.3%。。2006年全市竣工房屋面竣工房屋面积积534.54万平方米，同比增增长长4.7%4.7%，其中住宅住宅竣工面竣工面积积441.59万平方米，同比增增长长7.5%7.5%；；商商业营业业营业用房竣工用房竣工面积49.15万平方米，同比下降下降17.4%17.4%。。竣工竣工房屋面积的增增长长速度和施工施工房屋面积的增增长长反差很大反差很大。。8第一部分:市场分析宏观市场销售市场速度放缓，期房销售占主导地位2006年全市销售商品房面积640.92万平方米，同比增长7.7%，其中：住宅销售575.51万平方米，同比增长7.8%；商商业营业业营业用房用房销销售售38.5438.54万平方米万平方米，，同比下降下降7.0%7.0%。。在所有销售面积中期房销售527.93万平方米，占全部销售的82.4%。9第一部分:市场分析商业市场“市级商圈”各显神通，以前瞻性规划，重新划分竞争格局百货大楼CBD、龙图商厦、汇通商厦为代表三孝口的。市级以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代商四牌楼表的超一流商圈。圈大东门商圈新肥大楼、工人文化宫、圣大国际、古井赛特代表。10第一部分:市场分析商业市场印刷、汽车配件、电线电缆、铸钢锻造、仪表等领域，还有科技工业经含量较高的企业；中国乐凯胶片工业园、祥源工业园和宝业新型济住宅产业化基地、宝供、普尔德、宝龙及世界五百强企业——百安居等。现代物流合肥海关直通式监管点已正式启用；共速达物流(合肥)基地新项目投入使用；全国宝供合肥物流基地项目正在投资建设；安徽国际电子电器物流贸易中心开工启建。站商中绿国际服装广场、恒丰——家乐福广场、沃尔玛广场、安徽大圈专业市场市场、好美家建材超市、安徽国际汽车城、白马服装城、七浦服装广场、光大国际广场、元一时代广场等。基础设施工业园区、便捷顺畅的公路、铁路网体系，合肥为一的一个城中开发区、试验区。元一时代花园、香格里拉花园、吟春苑、橘郡万绿园、华府嘉园、房地产业惠园小区、长春都市豪庭、风景苑、宝文国际花园、万豪花园、香江国际花园、澳澜宝邸花园、宝元公寓、瑞景花园、徽州人家、森海豪庭等。11第一部分:市场分析城市发展城市定位合肥市政府已经提出了工业工业立立市市的战略以及城市东东向战略向战略，商业是城市的首要功能，新新站站商圈的商圈的潜力巨潜力巨大大。。12第一部分:市场分析商用物业分析产品形态分析随着外资连锁商家的不断涌入，近年有一些新型商业地产物业出现，例如SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE(工厂直销店)、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为市场的热点。目前市场上销售的商用物业主要有社区商业、商场铺两种。销售的商用物业社区商业商场铺13第一部分:市场分析商用物业分析销售价格分析名称名称性质性质标准标准单位单位位位置置业态业态经经营营管理管理配配置置主主要要消费消费售价售价租租金金群体群体社区社区商业商业沿街沿街商业商业50M250M2以上以上小区小区基本基本生生自自主主经经营营毛坯毛坯周边周边居民居民住宅价格住宅价格与周边物与周边物周边周边活活配配套套的的两倍两倍业类业类似似商场铺商场内的5-150M2人流专业类统一经营规格辐射范围远高于周远高于周物业汇集商品管理高较大边商业物边商业物地段业业从以上对比分析，我们发现定位合理的商场铺，不但市场运作机会较大，而且利润空间相当丰厚。14第一部分:市场分析商用物业分析销售情况?商场铺由于量体大，客户群分散，并且受招商、运营、管理影响大，销售时间普遍较长。?社区商业一般在住宅销售时已同步推广，具有较长的筹备期，充分累积了客户，而且普遍体量较小，因此一旦推出，开盘基本销售较好。15第一部分:市场分析商用物业分析商场铺的分割多采用为小面积方式，以低总价高单价的定价模式，结合售后包租的策略进行销售。由于商场铺总体规模较大，如采用自主经营的模式，势必业态混乱、导致经营管理困难，影响商场整体档次，最终会使投资回报降低。考虑到以上问题，商场铺一般采用统一经营、管理的模式进行运营。16第一部分:市场分析项目概况区域位置“中绿广场”二期项目位于合肥市新站区站前路和全椒路交汇处，紧邻合肥火车站、汽车客运站；比邻新站区胜利路核心商圈。““中中绿广绿广场场””二二期期17第一部分:市场分析项目概况项目物业情况?项目楼层数：地上4层，地下1层；?建筑面积（根据目前报建规划图纸粗略测算）：总面积：49380.36㎡；四层：10034.28㎡；三层：10034.28㎡；二层：10034.28㎡；一层：9865.92㎡负一层：9411.6㎡。?建筑主体纯框架结构，柱网间距8.4m，各楼层高度：负一层4.8m；一层5.1m；二层、三层、四层4.8m。18第一部分:市场分析项目评判SWOT分析优项项目目有有较较大的大的广广场，场，便便于于停停车，车，容易容易汇汇聚聚人流；人流；项项目目是商场是商场式式设计，设计，拥拥有有扶梯扶梯、、垂直垂直电电梯梯、大面积中庭，为项、大面积中庭，为项目目的发的发展预留展预留了市场了市场空间空间；；势项项目规模较目规模较大，大，便便于营造大的于营造大的规模规模市场；市场；该该项项目目的建的建筑筑形形态为地下一态为地下一层层、地上、地上四层四层，整，整体体楼楼层层为为五层五层，，每每层层面积面积仅仅近近1000010000平方米平方米劣，共，共摊摊面积面积过过多多；；周边周边商业商业竞争竞争较较激励激励，同，同质质化化较较严严重；重；势项项目处目处在商业在商业街街的的末端末端，人流到达量减，人流到达量减少少；；一期项一期项目目的市场的市场影响不好影响不好，，需需要时间要时间来调来调整；整；19