——晶岛国际广场竞标报告——开篇深国商为深圳市知名国企开发商，如成为合作伙伴，将派遣最精锐力量，全力以赴，携手将晶岛国际广场打造成中心区商业首个经典成功案例。我们的思考MOT1：如何应对中心区巨大商服物业竞争威胁？MOT2：中心区作为大型商服的“生地”，如何定价？MOT3：商业定位应如何打造亮点，抢占市场先机？MOT4：如何实现风险的最小化利润的最大化？Chapter1宏观市场分析深圳市商服物业发展概况11销售面积深圳市历年商业用房销售面积3025201510501997199819992000200120022003楼花11.998.611.769.0117.3825.7217.93现楼15.4111.2514.4417.3110.0220.6421.44?2003年度共销售商业用房39.37万平方米?2004年度共销售商业用房38.41万平方米，同比下跌2.4％22空置面积深圳市历年商业用房现楼空置面积6020.00%19.00%5518.00%5017.00%16.00%4515.00%14.00%4013.00%3512.00%11.00%3010.00%1997199819992000200120022003空置面积48.6652.9957.0246.6553.7746.8146.49空置率13.81%15.04%16.18%13.24%15.26%13.28%13.19%?2004年商业用房空置面积为45.38万平方米比2003年的46.49万平方米略有下降；?商业用房空置率总体缓慢下降3相关数据?2004年1~3季度的施工面积则达到250.91万平方米，同比减少3.4%。?2003年商服物业竣工面积、批准预售面积均创历史最高点。4相关数据总体销售和价格情况年月套数建筑面积金额均价(建筑面积)2002年　46.35万m22003年1153943.98万m257.3亿13028.68元2004年1466865.01万m281.04亿12463.21元2005年1月10779.2万m215.26亿16577.92元2005年2月7323.52万m25.299亿15016.75元总结性分析?商服物业空置率呈现总体缓慢下降趋势?2002年实现销售面积达历史最高，2004年同比下跌2.4%?2003年商服物业竣工面积、批准预售面积均创历史新高?销售价格呈逐年上升趋势，未来两年内将趋向平缓增长。深圳市零售业发展情况分析1发展现状及特点?大型购物中心和小规模便利店形式呈现逐渐增多趋势?社区店数量在全市范围内数量已达10822个?零售业中高端档次相对缺乏，商场同质化严重2未来发展趋势?预计未来5年，深圳的零售总额可翻一番。?深圳商业发展逐步趋向专业化、连锁化、集约化、规模化。?商业业态也从传统的专业市场、百货、超市、专卖店、仓储式卖场发展到大型购物中心Shoppingmall。?注重体验式消费的“第三代摩尔”将成为潮流。深圳市主要商圈及发展分析1商圈格局深圳商业呈多中心的发展格局，已形成东门、华强北、人民南、深南中路、华侨城、南山、龙岗、宝安等八个较为成熟的商圈。但随着福田区的中心区商圈迅速形成，以中心区为核心的“一心多核”的商业格局有望形成。商业中心传统的单一商业区多个零散独立商圈一心多核的商业格局老罗湖东门游离在传统和现代之外，其改造是失当的东门（杂乱）港化（低俗）“粤文化（市井）日益衰败没落被新移民摒弃”华侨城生态型：形成自然生态与城市社会生态的极至融合，也生态将成为深圳最具魅力的开放主题旅游空间与人文空间，但难以形成深圳的核心区域世界之窗欢乐谷“OCT广场中产阶层高尚居住区”CBD中心区CBD不仅仅是深圳的政治文未来化轴、政府所在地，会展经前瞻济、CEPA将支撑中心区成为深港一体化的核心原动力有升值潜力“大兴土木政府高度重视会展中心CEPA”2未来发展趋势?东门、华强北商圈渐趋饱和，老商圈将面临不断兴起的新兴商圈的挑战和竞争；?“洼地效应”的带动，消费人流将逐渐向中心区聚集；?大量新增商业地产体量之间的相互竞争将更加激烈；?中心区借助政府高规划、高起点、高配套及CBD、会展和地铁效应，以中心区为中心的“一心多核”商业格局即将形成。Chapter2深圳商铺投资客户分析11客户分析职业特征其它私营企业主12%23%私营企业主公务员个体经营者12%管理人员企业职工销售人员个体经营者销售人员15%18%公务员企业职工管理人员10%10%其它深圳居民投资意识较强，各行业投资比例相当22客户分析性别结构42%58%男性女性男女投资者比例相当33客户分析年龄结构60%50%48%40%38%30%20%8%10%6%0%25岁以下25-35岁35-45岁45岁以上从上述图表显示，35岁以下的投资者占80%以上，投资结构趋于年轻化，中青年已开始成为商铺投资的主力军。44客户分析年收入水平3%8%19%22%5万以下5-10万10-20万20-30万28%30-50万100万以上20%年收入5-30万的中产阶级占70%以上55客户分析价格承受力一楼或街铺:二楼:?3万元以下的占56%?2万元以下的占70%?3—5万元的占25%?2—3万元的占?5—7万元的占19%23%中低价位受市场广泛接受，高价位也有?3—4万元的占7%一定支撑，首层价格承受力明显高于二层66客户分析接受总价60%50%50%35.70%40%30%14.30%20%10%0%10-15万51-100万100万以上100万以下的中低价位接受度较高77客户分析需求面积?需要10平方米以下小商铺的占55%?需要10—50平方米中小商铺的占25%?需要50平方米以上大面积商铺的占20%Chapter3微观市场分析中心区竞争商业市场分析11现有商业调查月租裙房面商铺租售项目名称商铺均价(元/m2)(元/m2.主要商家积(m2)状况月)5层共航天大厦只售不租一层：4.5/胜记酒楼200003层共1F：街铺5;内兴业银行、世华地产兴业银行只售不租/、百里臣便利店、顺6000铺:4.2;2F：2.5-3记酒楼等只售不租4层共1F:4；2F:2时代金融1-4F民生/银行18000银行认购3F:23层共1F：4.5；2F：华融大厦只售不租/——120002.35，3F：2.23层共北海渔村、银行九州创展只售不租1F:5/12000保险公司营业厅接下表：11现有商业调查接上表：裙房面积商铺均价(万月租项目名称租售状况主要商家(m2)元/m2)(元/m2.月)A座4层三级市场价深圳国际1-3层已整体银行B座1层3.5：160元/商会中心出售给银行共8000平米该项目售一1F：4.5代业主出租5层、二层，三银行、餐饮安联大厦2F：2.5，估300元/至五层做会共20000㎡左右所6层1F整体售给通威卓越大厦目前只售4.8；2F（1200）80——共20000：2.83层1F：3.52F：中央商务已售完/银行共100002.23F：1.5中心区免5层部分自用不售/大型百货税大厦共24000接下表：11现有商业调查接上表：商铺均价(万月租(元/m2.项目名称裙房面积(m2)租售状况主要商家元/m2)月)整栋副楼二层，计划整栋卖，主推写诺德中心3000只售不租350元/㎡以上银行、餐饮字楼，现在还未开始发售一、二楼已三四楼估计五月底新世界中心共四层售给外资公开始销售，初步定不详——司位为中西餐厅内街区40000天虹商场、星河国际多，商业面积统一出租——不详中国银行、93346平米巴蜀风月等-1F：1；1F：购物公园不详?————?——2.822片区商业总结?业态主要为写字楼配套功能，缺乏高档交际娱乐、休闲购物场所、纯商业购物中心；高档次品牌商家少；?写字楼商业出租率偏低，租金水平不高，供求关系失衡；?商业的销售一般都为大面积整层销售；?裙楼商业供应量增加，空置率上升，但价格却稳中有升；?目前商业氛围不足，区域业态尚未形成，但核心地段的商业前景看好。33突围策略?以纯商业概念抢占中心区“生地”商机，填补市场缺口?引进中高档品牌商家，满足市场需求?先招商后销售，增加投资者信心?采取优惠措施，降低投资门槛深圳市竞争性商业分析11竞争物业调查主力商家项目名称建筑面积规划业态销售招商目前进度嘉禾影城、“冰纷统一招商一期已全18.8万平米百货、超市、影万象”滑冰华润万象城不销售面开业，（商业）院、专卖店、场、RéEL时尚生活二期在建百货百货、超市、美可颂坊、元绿回转已于04年食名店、电玩世统一招商，金光华广场12万平米寿司、咸亨酒店、11月全面界、电影院、休不销售陶源酒家等开业闲娱乐等统一招商百货店、超市、三期在建(月租金西武百货\吉之岛\中信城市6.75万购物专卖店、星光休，预计05525元/平中心+3万平闲广场王子厨房等年10月发广场米星光广场米起)售，12月完工22总结性分析通过分析，以上三个项目的地铁效应并未体现，地铁人流对中高档地铁上盖商业繁荣未能构成必然的支撑。以金光华为例，虽地下层与地铁相连，每日可接收地铁人流8—10万人次，但大部份人流并不直接进入商场消费（部份餐饮业态除外），地面一层以上人流更是寥寥无几。我们最大的“敌人”——怡景中心城11项目指标项目名称怡景中心城发展商深圳怡景中心城商业投资发展有限公司项目规模总建面12万平米，商业出租面积近10万平米。共四层（-1F、-2F、1F为商业，-3F为停车场）建筑顾问香港戴德梁行经营管理台湾太平洋建设·房屋·百货集团商业顾问香港仲量联行停车位800多个封顶时间2005年8月底开业时间2006年3月22项目定位中高档流行时尚购物中心33推广主题深圳CBD生态型购物中心44