泊海美度整体营销报告瑞尔特房地产顾问机构2008.08本次报告要阐述的问题：第一部分滨海楼盘销售现状及区域楼盘调查；第二部分产品分析及开发、销售周期；第三步分营销目标递进分解以及回款计划；第四部分目标客户锁定及楼盘差异化方案；第五部分营销执行计划：投放计划、优惠执行策略、销控执行方案、销售组织与管理。第一部分：滨海楼盘销售现状及区域楼盘调查39712...11000.1111.2109.2887.365同比4环比20.30.20.30.20.20-1.2-0.10-21月2月3月4月5月6月7月8月2008年1-8月70大中城市价格整体走势第一部分：滨海楼盘销售现状及区域楼盘调查8城市上半年商品房销售量同比均有下降0北京广州深圳苏州天津重庆杭州-10-2.7-20-30-28.2-40-33.8-35.2-43.5-50-47.1-60-54.42008年1-7月全国商品房成交量同比下降10.8%。第一部分：滨海楼盘销售现状及区域楼盘调查秦皇岛678月份各楼盘销售情况戴河庭院依海45湾海1号海岸别苑金海岸6月21291915357月16572319418月27418618568月均价1300067006500120007700秦皇国际明珠城在水一方渤海明珠玉龙湾6月578127月22761115248月31711228188月均价81003500520047005100第一部分：滨海楼盘销售现状及区域楼盘调查2008年8月份大连滨海楼盘销售情况楼盘名称8月销售单价同比8月成交量同比大连明珠15000-2800015%22-28%星海广场帝柏湾1400012%21-16%美林西岸5500-700016%77-18%旅顺和平海岸2期4700-630013%111-6%小平岛7500-1100011%89-11%小平岛蓝湾别墅2500018%4926%浪琴湾5000-850016%68-10%水畔香谷7000-900015%36-22%西山水库万科假日风景8000-1250017%91-11%15%564-15%全市9.7%-27.2%第一部分：滨海楼盘销售现状及区域楼盘调查2008上半年各沿海城市滨海度假类楼盘销售特点：1、价格稳中有升，环比增幅变小；2、成交量同比下降，但相对比例小；3、新入市了楼盘价格相对较低，价格策略较为谨慎。第二部分：产品分析及开发销售周期用地26888平方米总面积48152平方米住宅45758平方米容积率1.79第二部分：产品分析及开发销售周期产品分析：按照两层来计算面积楼号建筑面积总户数各面积区间户数60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-13016309723600240012259397236120120012359397236120120012445215010020002005452150100200020064521501002000200745215010020002008452150100200020094521501002000200合计45313516168241204801203688比例33%5%23%9%0%23%7%100%第二部分：产品分析及开发销售周期产品分析：按照单层面积计算楼号建筑面积总户数各面积区间户数40-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-12014294723602401200024060723612121200003406072361212120000445215000100200020545215000100200020645215000100200020745215000100200020845215000100200020945215000100200020合计3953951610824108241320012077比例21%5%21%5%26%0%0%23%100%第二部分：产品分析及开发销售周期开发进程模拟示意图09-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-11桩基处理主体内外装园林精装09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-07桩基处理主体内外装园林精装第二部分：产品分析及开发销售周期工程用款分期示图09-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-11桩基处理主体内外装园林精装09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-07桩基处理主体内外装园林精装工程用款累计示图万元1800015525160001400012000122851000010395800078306000607540005175200049510352115009-0409-0609-0809-1009-1210-0210-0410-0610-07第二部分：产品分析及开发销售周期各销售年销售进度比例50%45%40%35%30%20%20%10%0%2009年2010年2011年第三部分：营销目标递进分解以及回款计划销售价格：市场参考金海岸：7700元/平米面积：97、93、84、78、66、60、58、46鱼刺结构、5300-11000元/平。均价7700元，精装家具家电。第三部分：营销目标递进分解以及回款计划价格策略：市场参考依海45：6700元/平米面积：110、90、73、71、50、40、33、32鱼刺结构、5300-12000元/平。均价6700元，精装家具家电。目前最高12层。第三部分：营销目标递进分解以及回款计划依海45建面64000平方米价格范围5300～13000元/平米公摊率30～124平精装（家电齐全，床上面积区间交房标准销售均价6700元/㎡米用品等）车位595车位价格主力户型30-50平米物业费用2.0元物业公司自管销售率70%什么建筑让广告语所有人看社区配套商务中心、健身房、便利店、餐饮中心海优势：位于南戴河商业中心，交通便利+周边配套齐全+立面风格简洁有冲击力+公共观海平台户户看海+北京天津、唐山、石家庄售楼处+小户型精装+24小式酒店式服务。综合点评劣势：户型局促缺少居住舒适性+无社区感+廊式设计酒店感强+楼距近有压迫感+观海距离远+交通主路尘噪多+过路去海边无亲海感+无法打造社区文化+现场形象差。第三部分：营销策略目标递进分解以及回款计划价格策略：市场参考戴河庭院：13000元/平米39栋4-6层带电梯花园洋房一期总建筑面积78150平方米,容积率1.15,绿化率65%以上。均价：13000元/平米。最低8600元第三部分：营销策略目标递进分解以及回款计划戴河庭院9800元/㎡～26000多建面一期8万价格范围公摊率12％～15％元/㎡80~90占60％68.73占精装（无家电、无家面积区间交房标准销售均价13000元/㎡10％俱）100～140占30％150000~180000（车两房80～90平户车比1:1车位价格库）主力户型方米车位未定物业费用3.86元物业公司第一太平戴维斯销售率一期60%会所（使用社区配套广告语专属海滩上的花厅度假叠墅上未定）优势：20000多平米的专属海滩+社区内三大主题庭院+自用邻海生态公园+新颖的立面设计+多阳台入户花园+精装+居度相结合概念+现代营销理念综合点评劣势：总价高的较少客户群体+少数观海+楼间距拥挤+群体文化定位模糊+户型空间不紧凑布局不合理+社区园林功能性差。第三部分：营销目标递进分解以及回款计划海岸别苑9000～16000元/平建面14088平方米价格范围公摊率米40～50占80％11000元/㎡左面积区间交房标准精装（带家电、床上）销售均价30，80～右110占20％车比1：0.5车位价格主力户型40～50平方米物业费用3.2物业公司北京均豪物业管理公司销售率30%珍藏南戴河醉沙滩高尔夫练习场，会所（自助餐，咖啡厅等其它娱乐广告语社区配套美的海岸设施）优势：别墅式公寓+小区智能化+小户型+精装既可入住+离海近+水景庭院+社区感较强。综合点评劣势：较少观海户型+缺少观景平台+居住舒适感差+社区过小不足以支撑好的物业+市场定位模糊+营销无主线较混乱+营销表现不足。第三部分：营销目标递进分解以及回款计划秦皇岛678月份各楼盘销售情况戴河庭院依海45湾海1号海岸别苑金海岸6月21291915357月16572319418月27418618568月均价1300067006500120007700秦皇国际明珠城在水一方渤海明珠玉龙湾6月578127月22761115248月31711228188月均价81003500520047005100第三部分：营销目标递进分解以及回款计划1、2009年以回收全部工程款为主要目标；2、2009年以快速销售为主要策略；3、在市场位置情况下，价格策略要谨慎，尽可能贴近市场低位。在销售过程中，以销控来及时调节价格的变化。第三部分：营销策略目标递进分解以及回款计划第三部分：营销目标递进分解以及回款计划建议销售均价：元/平方米一、复式按照单层面积计算：1、复式均价：140002、平层均价：99003、整体均价：11000二、复式按照双层面积计算：1、复式均价：9,7002、平层均价：9,9003、整体均价：9,900两种定价方式比较第三部分：营销目标递进分解以及回款计划工程用款、销售进度以及价格变化之间的相互关系第三部分：营销目标递进分解以及回款计划2009年销售节奏安排2009-32009-52009-72009-92010-32010-8开工出地面预售许可证主体完工内装开始交付