时间国际项目整体运营思路建议时间国际项目整体运营思路建议本次汇报内容对对于本于本项项目目产产品品层层面的建面的建议议政策方面政策方面对对本本项项目定位及目定位及营销营销的影的影响响因素分析因素分析办办公部分的定位及公部分的定位及产产品深化分析品深化分析关关于商于商业产业产品定位的品定位的补补充建充建议议关关于于园园林景林景观观方面的建方面的建议议本本项项目整体目整体运营运营思路思路本本项项目整体推目整体推进节进节奏示意奏示意办办公部分的公部分的运营运营思路思路商商业业部分的部分的运营运营思路思路14／10／172工作推工作推进计划进计划及及资资金回流金回流计划计划对于本项目产品层面的建议14／10／173关于商业产品定位的补充建议商业业态及铺位划分的考虑因素市场因素风险因素设计因素成本因素互动因素14／10／174关于商业产品定位的补充建议市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺市场因素市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险设计因素，应考虑如何进行规避互动因素在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应成本因素从收益与投入、风险与难度、商业运作具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销风险因素售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素14／10／175新的产品分割方案打破原有集中式为主体的商业格局降低运作风险变集中式商业为街区式商业14／10／176集中式商业与街区式商业的比较类型集中式商业街区式商业小面积产权式分割，产权经营权分分割方式店铺式分割，产权经营权统一离面积区间100-300平米左右较小，根据具体分割而定总价较高较低投资风险较小较大销售难度适中较大招商难度以销售为主，协助招商考虑因素较多，有一定的难度经营管理不需示特别的商业经营管理后期必须引进商业经营管理公司商业成功率店铺间影响度小，成功率高商业成功率受制约因素较多政策面符合受打压和限制14／10／177户型分割的原则性建议前提——要保证店铺的均好性?面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合?形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺?垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率?商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求?管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素?营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险14／10／178店铺的分割方式示意临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）二层首层二层首层14／10／179街区式商业的具体分割方式建议大堂集中商业首层路纵向分割式店铺西光皇首层单店曙马大道大堂集中商业地下车位入口一期商业通过步行街形成环型商业动线，确保商14／10／17业均好性10街区式商业的具体分割方式建议二层14／10／1711大堂集中式商业布局14／10／1712各区域具体业态建议大堂集中商业北侧南街商务快餐：F21带2店铺：中西式餐吉野家、呷哺呷哺等1带2店铺：运动主题餐吧、酒吧及体育用品饮、休闲餐饮大堂吧专卖首层单店：体育用品展屈臣氏、7—11便利F1首层单店：体育用品专示店店场、户外用品专场票务、复印等商务配套B1娱乐类：KTV、健身中心等14／10／1713关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析不安装安装招商：适应性强，易于招商节约投入成本利（工程费用和公关费用）销售：单价明显高于不能作餐饮的店铺招商：经营商家的局限性较大弊投入成本大销售：价格难以提升、需求小、竞争激烈14／10／1714两种决策的收益分析14／10／1715样本分析：6街?地理位置：东北三环三元桥?商业体量：18551平米?租售方式：带租约销售?销售价格：25000元/平米?租金价格：4.5元/天·㎡?商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区?已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家?入驻率：16%14／10／1716样本分析：远洋新干线——6街东侧上岛咖啡进驻药店14／10／1717样本分析：远洋新干线——6街最佳位置为中介行租用大部分店铺空置14／10／1718样本分析：6街产品与运作现状关系分析6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因产品产品细节描述影响面积区间差异较大，且主要以300-600平大多数店铺的面积过大，导致面面积区间积区间米的大面积店铺占绝大多数总价过高提高了投资者的门槛形形态态异形较多，形态方正的较小，死角过多影响了店铺的使用功能纵向分割和横向分割相结合，许多二层的必然会对二层的招商和销售带分割方式分割方式大面积店铺只能通过公共楼梯进入来影响设备设施较为简单，因此业态设备设设备设施施住宅底商，不能起明火的适应性较差14／10／1719本次汇报内容对对于本于本项项目目产产品品层层面的建面的建议议政策方面政策方面对对本本项项目定位及目定位及营销营销的影的影响响因素分析因素分析办办公部分的定位及公部分的定位及产产品深化分析品深化分析关关于商于商业产业产品定位的品定位的补补充建充建议议关关于于园园林景林景观观方面的建方面的建议议本本项项目整体目整体运营运营思路思路本本项项目整体推目整体推进节进节奏示意奏示意办办公部分的公部分的运营运营思路思路商商业业部分的部分的运营运营思路思路14／10／1720工作推工作推进计划进计划及及资资金回流金回流计划计划本项目整体推进节奏示意14／10／1721本项目整体推进节奏示意图写字楼开盘办公认购期积累期预热期预热期强销期持续期收尾期商业开盘商业销售准备积累期预热期强销期持续期收尾期商业招商2007102006年9月2006年12月底07年32007年6月年月正负零结构封顶月外装入驻14／10／1722本项目招商推进示意思路14／10／1723商业部分的营销推广思路14／10／1724商商业业的的营销营销推推广广街街区区式商式商铺铺推推广广策策略略大堂集中式商大堂集中式商业业推推广广策策略略??形象推形象推广先广先行行??主力商家招商主力商家招商先先行行??以以销销售售为为主，主，协协助定向招商助定向招商??基基础础商家商家随随后后??关键区关键区域招商域招商先先行，行，带带租租约销约销售售??先先期期持持有，后期可考有，后期可考虑带虑带租租约约??可根据可根据资资金金情情况况小小辐进辐进行行时间时间和和销销售售价格上的价格上的调调整整14／10／1725商业营销推广思路营销营销推推广广前期准前期准备备工作工作形象推形象推广广策策略略招商推招商推广广思路思路销销售售运营运营思路思路14／10／1726商业营销推广前期准备工作现场的准备资料的准备人员的准备14／10／1727前期准备工作——资料的准备资料准备的三大核心项目物业资料宣传类资料法务条款资料14／10／1728前期准备工作——资料的准备资资资资料料料料清单清单清单清单宣宣传类资传类资料料项项目物目物业类业类法法务条务条款款类类??五五证证及及复复印印件件招商招商阶阶段段：：??项项目目楼书楼书、、单页单页??平面平面图图??《《商商铺铺租租赁赁意向意向协议书协议书》》??其其他他项项目目宣宣传传品品??效果效果图图及景及景观图观图??《《商商铺铺租租赁经营赁经营合同合同》》??区区域商域商业业分布分布状况状况??户户型型图图销销售售阶阶段段：：??区区域商域商业业潜潜力分析力分析??建建筑筑及及设设施施标标准准??《《优优先先选铺权选铺权登登记记文件》文件》??消消费费客群客群分析分析??租金价目租金价目表表??《《商商铺临时认购书铺临时认购书》》??销销售价格售价格表表??《《商商铺买卖铺买卖合同合同》》14／10／1729前期准备工作——人员的准备商业团队的配备时间国际项时间国际项目目组组总负责总负责高高总总商商业业策策划组划组招商招商组组销销售售组组策策划经划经理一理一名名招商招商经经理一理一名名销销售售经经理一理一名名策策划划主管主管大大客客户户招商主管招商主管销销售售员员若若干干销销售助理一售助理一名名策策划划主管主管餐餐饮类饮类招商主管招商主管购购物物类类招商主管招商主管14／10／1730前期准备工作——现场的准备售售楼处楼处沙沙盘盘看看楼楼通道通道现场现场现场现场的准的准的准的准备备备备展展板板围档围档14／10／1731关于商业形象推广14／10／1732关于销售推广采用租售结合策略区域销售方式招商先行，以品牌主力店基础商家来提升商业品质，大堂集中商业部分凝聚商气，后期可带租约销售关键区域先招商，保证品牌品质，然后带租约销售独立街区式商业其他则直接单层或一二层捆绑销售，协助招商14／10／1733关于招商推广的思路““走出去走出去、、请进来请进来””点点对对点点，有，有效出效出击击、直面商家、直面商家14／10／1734招商推广策略点点对对点点招商策招商策略略阶阶段段性性价格策价格策略略招商策招商策略略招商策招商策略略组组合招商合招商事件事件及活及活动动策策略略营销营销推推广广竞争竞争招商招商策策略略14／10／1735招商推广策略——点对点招商策略关键词点对点主动出击直面商家?制定目标商家标准，并圈定目标商家方式?招商人员全面主动出击，直接与商家面谈?按招商节奏不断跟进，并与其他招商策略