东滩公司商业房地产发展战略研究汇报2003-02-18目录??商商业业房地房地产发产发展展环环境境概概述述??进军进军商商业业房地房地产产的意的意义义??商商业业房地房地产产的的战战略目略目标标??商商业业房地房地产产行行业业定位定位??商商业业房地房地产产的核心的核心竞争竞争力力??商商业业房地房地产发产发展模式展模式14／10／172商业房地产发展环境概述经济环经济环境境政策影政策影响响行行业业整体整体发发展展趋势趋势地地区区行行业发业发展展状况状况商商业业房地房地产发产发展的社展的社会环会环境境商商业业房地房地产发产发展展状况状况详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告14／10／173全国宏观经济增长状况1997~2001年全国GDP增长状况过去五年宏观调控的主要手段是积（单位：亿元）120000极的财政政策和稳健的货币政策100000959338818980579.476967.28000073142600004000020000019971998199920002001国内经济的持续增长，对增加国民的国内经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能可支配收入和提高国民的市场购买能未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要力和消费能力提供了基础，为商业繁力和消费能力提供了基础，为商业繁防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维荣和商业房地产的发展提供了有利条荣和商业房地产的发展提供了有利条持较低的水平。持较低的水平。国家通过转移支付等手段调国家通过转移支付等手段调件。国内生产总值持续稳定的增长为件。国内生产总值持续稳定的增长为整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效房地产和相关行业提供了更好的发展房地产和相关行业提供了更好的发展需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府空间，同时房地产及相关行业的发展空间，同时房地产及相关行业的发展将继续采取积极的财政政策，保持必要的投将继续采取积极的财政政策，保持必要的投又对拉动内需起到了很大的促进作用又对拉动内需起到了很大的促进作用资拉动力度。资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利对房地产的经营发展比较有利。。。。14／10／174上海GDP增长状况分析上海市近几年规模较大的世博会1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿上海市近几年规模较大的世博会F1F1元）、特奥会、、特奥会、赛事等一大批有赛事等一大批有影响力的大型综合性盛会又必将影响力的大型综合性盛会又必将6000加速上海经济和商业的进一步快加速上海经济和商业的进一步快4951速发展，同时也为商业房地产开速发展，同时也为商业房地产开50004551.154034.96发提供了更多的发展机会。发提供了更多的发展机会。40003688.2上海GDPGDP近几年以保持两位数的3000上海近几年以保持两位数的速度增长，加快了上海市退二进速度增长，加快了上海市退二进2000三的发展速度，对上海市的经济三的发展速度，对上海市的经济和商业的繁荣起到了极大的推动和商业的繁荣起到了极大的推动1000作用作用0同时上海市发展的多中心化和住同时上海市发展的多中心化和住1998199920002001宅郊区化又促进了上海商圈的数宅郊区化又促进了上海商圈的数量的增加和规模的扩大，为上海量的增加和规模的扩大，为上海商业房地产业的发展提供了很好商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇。的发展机遇。14／10／175国家土地政策:从2002年7月1日起，各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化供应总量价格国家将通过土地规划控制总体价格比协议转让的价供应总量格高，长期走势趋向市场土地结构和性质，政府完合理价格成一级开发，减少生地供各地的价格水平不一应。土地利用计划要公开透明竞争态势区域经营重新洗牌，淘汰一批地主，打破了地区、行业垄断，大加大了行业竞争的激烈程度大加快了区域竞争的进程。，对核心能力提出更高的要对地主的威胁比较大求。介入外地经营的范围和速度规模和品牌对企业的生存发加快展更加重要。14／10／176未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图短短时时期期内土地价格的增长内土地价格的增长伴随伴随土地土地出让出让政策政策的的改改变不可变不可避免避免，部分地区可能，部分地区可能出出现增现增速过快的速过快的局面局面，中长，中长期期内，土地价格将内，土地价格将会对会对短期短期的增速进行的增速进行修正修正，，但但土地资土地资源源的的短缺决短缺决定，价格不会低定，价格不会低于于现有水平现有水平开发开发成本成本的增加、供需的增加、供需结构结构性性矛盾矛盾、市场竞、市场竞争的加争的加剧剧和和成本构成成本构成的的逐渐透明逐渐透明可能可能导导致致利利润润的整的整体下滑体下滑，市场，市场优胜劣汰优胜劣汰的竞的竞争争法则决法则决定房地产市场中将定房地产市场中将走向成熟走向成熟，，行业整行业整体体利利润润将将逐渐逐渐趋趋于于稳定合稳定合理理土地价格和土地价格和出让方式出让方式市场化市场化导致导致房地产行业房地产行业和市场进入和市场进入门槛门槛提高，一批规模提高，一批规模小小、资、资20002001200220032004200520062007200820092010质差质差的的企企业将业将被逐渐淘汰被逐渐淘汰，行业内，行业内企企业业的整的整体质体质量将量将得得到提高到提高价格利润企业数量总成本14／10／177有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者行业和地区行业和地区垄断被打破垄断被打破，开发商可以在全国，开发商可以在全国14001400多多个个地区地区选择选择提供更多的机会提供更多的机会合合适适开发地区和开发地区和项项目，目，选择面选择面大大大大宽于宽于以以前自己凭前自己凭关关系找系找地的地的开发模开发模式式目目前前政府政府主主要供应要供应熟熟地，大大地，大大减少减少了开发商了开发商自自行进行一行进行一级级开发开发缩缩短短开发时间开发时间的时间和的时间和风险风险由于由于土地土地成本透明成本透明，开发商可以，开发商可以选择自己选择自己的的优优势势项项目开发，目开发，便便控制控制经营经营风险风险于控制风险于控制风险只只有规模化、有规模化、专专业化业化才才能有更多的开发能力和能有更多的开发能力和获得获得更多的开发更多的开发促进规模化促进规模化专专业化业化资资金金、、获获取新的开发取新的开发项项目，有利目，有利于形成于形成全国性的大开发公司全国性的大开发公司14／10／178土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变目前竞争态势外商、外地、外行的竞争外商、外地、外行的竞争成本降成本降低，更多的外资竞争低，更多的外资竞争者者进入房地产开进入房地产开新开发商增多新开发商增多发市场，竞争将更加发市场，竞争将更加激烈激烈，价格战将不可，价格战将不可避免避免，房价将更趋，房价将更趋向向市场化市场化。。土地价格土地价格因素排除因素排除在价值在价值链链外，对外，对企企业的业的核核心竞争力提心竞争力提出出更高的要求更高的要求竞争竞争方式改方式改变变，促进房地产行业规模化，，促进房地产行业规模化，专专业化，以业化，以降降低低成本成本，，控制风险控制风险没没有实力的地有实力的地方方开发商将开发商将被被市场市场淘汰淘汰，房地产行业的，房地产行业的兼并兼并重重组组将维持将维持200120重新重新洗牌洗牌一段时间。一段时间。2001年年深圳深圳市土地市土地使使用用权出让建筑面权出让建筑面积在积在20万万以上的大以上的大地地块均落块均落入入万科万科、、泰华泰华地产、地产、振振业业集团集团、、百仕达百仕达地产等地产等品牌品牌公司公司囊囊中中。。东滩经营商业房地产——受土地政策的影响11、、由于由于国家土地供应总量将国家土地供应总量将受受到到严严格的格的限制限制，未来，未来获获取大取大面面积积优质优质土地的土地的难难度将度将非常非常大大22、土地、土地出让方式出让方式的转变将促的转变将促使企使企业从土地资业从土地资源优源优势型（地势型（地主主型）型）向向能力能力优优势型势型企企业转变业转变，能力，能力优优势的势的形成与形成与公司公司决决策和经营市场化速度相关策和经营市场化速度相关33、土地价格比、土地价格比协议协议转转让让价格总价格总体体水平上水平上升升，长，长期期价格趋价格趋向向合合理理区间，总区间，总体体价格水平将高价格水平将高于于现在水平，现在水平，这这对东滩对东滩8484平平方方公公里里土地增值提供机会土地增值提供机会44、房地产开发行业竞争趋、房地产开发行业竞争趋向激烈向激烈化，实力化，实力决决定开发机会，资定开发机会，资本运本运作、作、技术创技术创新、新、专专业业人人才才、投资策、投资策划划等等方面方面都对房地产商提都对房地产商提出出了更高的要求了更高的要求14／10／179加入WTO对中国土地市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范土地市场供应者需求者政府审批中介服务土地多头供应的局面国民待遇。对内和对公开、公正、公平国外评估机构的进入将得到更本性好转外的开放，外资和民市场化配置土地资源带来了先进的管理理国家成为土地的唯一营的需求将大幅上升，维护国家土地政策念、成熟的评估技术供应商。尤其是开发服务领域的稳定性、服务手段和实践经土地统一供应将成为，减少行政审批和政府