目第一部分赤壁商业地产概况第二部分项目前期分析第三部分项目功能定位分析录第四部分项目价格建议及租金回报情况第五部分项目推广策略第一部分赤壁商业地产概况一、赤壁商业格局状况1、老城区商圈老城区商圈赤壁市目前商业主要集中地主要业态情况服饰、鞋帽、床上用品、婚纱、数码产品、家居用品，部分娱乐休闲等发展情况仍以街铺为主要商业形态,集中的块状商业多为超市代表性商业场所西湖街、西湖休闲广场、三国商业城等2、新区商圈新区商圈赤壁市兴起的新商圈，目前还没有形成规模主要业态情况建材，还有部分休闲娱乐设施等发展情况商业规划档次不高，目前人气不高代表性商业场所天骄广场等3、从城市发展的角度看两个商圈●老城区商圈是目前城市型消费的主要集中地，业态呈现多元化商业经营稳定成熟；●新城区商圈虽已成型，但主要满足区域居住人群的生活需要和部分“新兴”行业/产业，城市化消费仍以老城区商圈为主；●从短时间看来，老城区商圈都具有唯一性、不可替代的优势；●目前赤壁的商业形式主要是街铺和住宅底商，形态单一化，缺乏城市的长久规划，其商业规模的发展也受到限制；●从城市发展的角度来看，赤壁的商圈的发展将在：①改建老城区商圈，使其更具商业容纳性；②提升新区商圈成为赤壁第二商业中心（副中心）；两个角度展开。考虑到赤壁老城区商圈的唯一性，老城区商圈的改建更具优势。●从城市消费角度来看，赤壁市民的消费意识较强，有一定的超前消费观念，但赤壁整体商业支撑较弱，市民在选择高档商品时会选择去武汉等大城市消费；而同时赤壁周边的乡镇居民会选择来赤壁购物、消费。因此提升城市商业层次是赤壁商圈发展的关键所在。二、赤壁商业业态研究1、集中型商业市场名称经营业态建筑面积门店数业态日人流量年交易额租金（万元）（元/M2/月）三国商业服饰步行38700330服装类50001600030-50城街建材大市建材五金14000320建材、五15001200010-15场金赤壁商城农贸19500150农贸2000040000?22-40天骄广场超市、家8000/超市、家//15-20具家饰具中百仓储大型超市3000/大型超市5000//家家旺超市2400/超市10000/18-22闽通电器电器800/电器15000/20●目前赤壁的集中性商业以大型超市为主，经营面积较小，业态混乱；●综合百货类的商业在市场上还是空缺，未来发展的潜力和空间很大；2、街区商业项目名称位置经营业态租售情况根据位置不同租金不等，平均在20-40元/㎡左右，主力西湖街老城区商圈主要经营服装、鞋、超市等店铺在10-30㎡，出售单价7000-10000元/㎡左右，转手费3-5万主要经营品牌女装、童装、化妆商铺面积也多为20-30㎡/间，租金约在30-50元/㎡/月三国商业城老城区商圈品等，转手费2-5万，售价在5000-10000元/㎡西湖休闲围合式住宅底商，租金约在16-30元/㎡/月，售价在老城区商圈主要经营女装、女鞋广场5000-6000元/㎡根据面积和位置不同，月租金20-30元//㎡/月，主要有沿河大道老城区商圈主要经营家具、家饰皇朝、全友、联邦等品牌，约40多家店铺主力面积20-30㎡，租金约在33-40元/㎡/月，其中大公园路老城区商圈主要经营家电、农机的商业有闽通家电、兴地广场等主要经营电脑、通讯产品，集中主力面积20-30㎡，约30多家门店，租金约在20-40元/大桥路、金鸡山路老城区商圈分布于移动、联通营业厅㎡/月北面经营建材、南面有部分休闲主要以建材大市场为主，租金在10-15元/㎡/月，南面部陆水湖大道新城区商圈娱乐业分餐饮和娱乐，档次不高河北大道陆水湖大道新城区商圈主要经营超市、小百货以天骄广场带动起来的新商圈，目前还未形成规模●目前赤壁主要的商业形式是以街区商业为主，形成了部分经营业态统一的商业街，如服饰街、电脑街、手机通讯街等，经营状况相对稳定。●街区商业主要集中在老城区，业态分布缺乏统一的规划，是自然成形的。3、在售商业区域项目名称租售价格备注4.5米层高，商铺总面积2120㎡，主力面积50-60锦林花园1复2层连卖2200㎡一期商业街层高4.2米，商铺面积28-60㎡，二期赤壁11街4000-4500元/㎡为一栋32层的标志性建筑和一栋多层，设有1-4老城区层的综合性商业规划为商业+住宅+宾馆，商铺总面积6060㎡，中心商业步行街7700-15000元/㎡主力面积30-80㎡天骄华庭未定2万多方的商业，规划为综合性的商业新城区层高4.5米，商铺面积为40-87㎡，商铺总面积怡景园3000-5000元/㎡3566㎡●目前在售的底商，老城区和新区之间价格差异大，地段决定了商铺的销售和情况，这也验证了老城区商圈在赤壁商业市场的重要性。●虽然目前赤壁的在售商业还是以沿街商铺为主，但也有部分商业项目规划了主题性的商场，天骄华庭和赤壁11街，都是本案未来销售和招商的主要竞争对手；4、市场业态综合判断　百货零售类餐饮类超市类集合类商业专业市场类目前赤壁市无大型以小型低档的餐饮为主老城区超市经营红火，新由于缺少整体统一自然形成，缺乏统百货零售类商业物，且分布零乱。较具规城区超市人气略显不足。的规划，有效客流一规划，规模与档次市业模的餐饮集中在东洲大目前中百仓储规模最大，参差不齐，经营状参差不齐场桥以及陆水湖大道周边其次为家家旺及天骄，新况差异较大现区域华联相对较小，其余均为状小超市。无中心美食场、湘水人家老城区：家家旺、新华联三国商业城、西湖天龙鞋城、金马家具主、瓦汤罐、石锅记等新城区：天骄、中百仓储休闲广场、建材城、沿河大道要家具城、公园路家电项、大桥路电脑街、兴目地广场市场空白，发展空缺乏规模性、中高档以就金三角地区来说，超市集中在金三角地区规模化、规范化的专发间巨大及休闲类餐饮，市场空类物业略显饱和，未来本项目将成业市场，尚有发展空展间较大为老城区最具规模间空的休闲购物中心间第二部分项目前期分析一、项目简况?占地面积总建筑面积容积率建筑密度金三角44亩58762平米2、042％地块二、对项目的认知●相对赤壁市场而言，项目体量较大，且处于市心的地段；●项目的重要组成部分是块状集中型商业；●我们打造的是以购物为主，集餐饮娱乐一体的综合型项目，项目本身就成为一个自循环系统；待项目经营成熟，可以说项目本身就成为一个独立的“金三角商圈”，与老城区这个大商圈形成互动，成为老城区商圈核心中的核心，能够满足城市消费的主体需要；●一定程度上来说，项目是赤壁的城市名片，也将是赤壁的商业象征；项目SWOT分析机会：优势：?赤壁目前集中性市场比较少；?本项目位处市中心，地理位置昭示性强，易引发关注；?市民居住习惯决定市心商铺接受度高；?处于老城区商圈中，周边生活配套成熟，辐射力强；且?本产品规划为块状商业，提升赤壁的商业市场消费层级具有市场稀缺性；，本项目能够引领市场；?产品是赤壁商业地产市场升级换代产品，适应发展需要?项目规划业态多元，可吸引多目的人流；?项目给赤壁投资群体带来新的投资理财观念；劣势：威胁：?项目体量较大，也相应给项目管理带来风险；?城市人口少，市场容量小；?项目产品对市场而言属于新鲜产品，有一定的市场挑战?收入水平低，长久消费实力差；?政策连连出台，市场不稳定因素多；三、项目客源研究投资者是项目去化最主要、最直接的市场客源，也是物业价值的传承者。是项目去金直接客源化的主要客源。三投资者角部分经营户不需要投资者的承接，而直接中间客源购买商铺自己经营，能够形成项目的去化力量。商经营户业终端客源广作为项目的最终消费者，承载着项目的最终价值，终端客源影响到项购物娱乐休闲目的销售、价格。购物娱乐休闲客场消费者户的稳定和数量不易形成饱和，使得项目具有较大操作空间第三部分项目功能定位分析一、如何看待项目为块状集中型商业的优势与劣势：优势：●从发展规律来看，块状集中型商业取代街区商业是一种必然，这种商业形态受政府支持，百姓欢迎的；●块状集中型商业有利于引入高中档品牌，更有利于品牌商家的打造；●顺应赤壁市民消费超前性消费、中高端消费的需要；●我们的项目作为老城区商圈里首次出现的一个块状集中性商业场所，其优势不言而喻；劣势：●赤壁商业市场商户及投资客缺乏对块状集中型商业认知，所以抗性较大，市场需要教育；●赤壁的客户对街铺、地段认可度高，项目的内铺必然存在风险；●需要商家承租能力高；二、项目市场定位项目名称金三角商业广场市场定位以休闲购物为主，集餐饮、娱乐等多功能为一体的商业广场定位客群青中年群体，大约年龄在20－45岁之间的群体；客群消费特年轻群体消费欲最旺盛，注重时尚消费，他们容易被号召,中年人群购买点力更强，定位以此群体为主；市场定位分根据赤壁商业格局及未来商业发展确定项目定位；析考虑中青年消费的互补性；三、项目功能定位分析1、项目业态考虑：●如何利用市场缺乏的业态完成项目功能规划？●如何挈合规划与销售，使项目销售利润最大化？●如何挈合规划与招商，使项目销售可顺利执行？2、项目功能定位的总的指导思想：①做旺两头，强势拉动中央，从而形成热闹的商业氛围；两头即项目的两个主要交通出入口的商业业态；强势拉动中央指利用两边超高人气，盘活项目中心的商业业态，最终形成项目良好的商业氛围。②高处引导，形成活跃的垂直人流；高处引导，指在本项目高点设立特色餐饮娱乐设施，从而引导人流上升。③合理布局主力店，吸引人流平面流动；引入赤壁市民喜欢的品牌店提升项目人气。3、项目功能定位分布图主入口主入主口入口品牌时尚百货数码电器区时尚流行百货餐饮娱乐区商业步行街2＃楼业态销售模式建议●模式1：整体出租，再考虑后期出售；优势：容易谈判，主力店对项目的带动意义重大；待做活后，可以抵押贷款或以基金等