富力广场南区商场之定位报告广广东东童装批童装批发发··收租王收租王2008年10月30日荔湾区商业的现状与前景本——项目所面临的市场环境本案项目的市场定位案所——我们的项目是什么？所研项目的功能定位研讨讨——我们要怎么做这个项目？的的项目的营销策略问问题——最直接有效的招商手段题项目的产品建议——项目的产品优化建议荔湾区本是传统的商业旺区，而随着海珠、天河等新商业领域的凸现，荔湾区的商铺呈现出新的特点。荔湾区现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以荔湾区商业现状与前景上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、恒宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜。项目的市场定位荔湾区位处广州西部，占据西出口交通的要塞，形成了广州的商业重地，项目的功能定位即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下，荔湾区的商业地位依然无可动摇。但由于荔湾区属于老城区，可供开发用地日益减少，房地产开发量亦相对减少项目的租售策略，商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多。项目的产品建议荔湾作为广州最老的城区之一，拥有广州市最繁华的上下九商业步行街，人气旺盛，商家云集，具备良好的商业基础。许多在广州经商多年的商业界人士，购房买铺时都首选荔湾，这部分买家看中的主要是交通及经营的便利；该区域内另外一部分客户群为荔湾区的原居民，他们可以说是住宅市场的最大客户来源。随着老城区的改造，荔湾区很多旧房需要拆迁，绝大部分原居民强烈的西关情结令他们不愿迁至别的区域，因而荔湾区域内的住宅消费群体一直非常稳定，去年至今年以来楼价的下降幅度也是广州各区中最小的。本荔湾区商业现状与案前景项目的市所场定位项目的客户定位项目的功能定位研项目的租售策略讨项目的的产品建议问题从区域商业分布来看，南面依托上下九路步行街，加上众多综合性的购物商厦，成为荔湾的商业繁茂之地。但随着“大广州”及“广佛都市圈”概念的形成，北面依托原有的专业市场，便利的交通，随着新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业，加上已荔湾区商业现状开业的康王商业城和富力儿童世界，北面的商业氛围正在逐步上升。与前景据广州市房地产信息中心的统计数据显示，1998年至2002年5项目的市场定位年之间，荔湾区商铺批出量为29.26万平方米，占全市八区商铺批出项目的客户定位项目的功能定位量的比例为13.77％；1998~2003年6年间，荔湾区商铺成交量为项目的租售策略20.53万平方米，占全市八区商铺成交量比例的9.99％，商铺市场项目的产品建议仍然呈现出“供大于求”的态势。荔湾区为传统的商业旺区，不同的地段，由于商业氛围不同，租售价格呈现出“天壤之别”的特点。据悉，荔湾区以步行街及专业市场最贵，如下九路步行街，其首层租赁价格在500~1500元／平方米之间，典型商铺如十甫名都，其首层售价高达10多万元／平方米；专业市场如站南路一带的服装专业批发市场，其首层的租赁价格亦在600元／平方米左右，且几乎爆满。而中山八路一带的童装批发市场，首层的租价在200~350元／平方米之间。荔湾区专业市场状况荔湾可以说是广州四大老城区中最具历史底蕴的一区，也是最能代表广州商业兴盛发展的区域。荔湾商业的成型已有近荔湾区商业现状百年历史，这里诞生了广州最早的“口岸物业”雏形——十三行与前景，这里有广州最早的专业批发市场——清平街，还有广州第一项目的市场定位条步行街上下九路。荔湾商业当之无愧地成为广州商业的“老字项目的客户定位号”。项目的功能定位荔湾商业有三大“法宝”，即指三大类：项目的租售策略第一类：早期已成型的传统铺位：项目的产品建议如上下九商业街、第十甫路、清平街、杨巷，这些铺位均有百年的历史，至今仍是广州著名的商业区。荔湾的传统铺位主要集中于上下九路、第十甫路一带。其售价由20000元/㎡—40000元／㎡不等，租金为：下九路1200元/㎡，上九路1000元/㎡，第十甫路850元/㎡，基本无空铺。清平路分为三大部分：一为宠物街，靠近上下九；二为古董街，现已基本转营做药材；三为清平药材批发市场，是全国药材批发分销中心。该处铺位有价无市，曾有说法：“得一清平药材铺一世无忧”，现基本无人放铺。杨巷（在上下九和文化公园之间）主要做衣物及衣服配件批发生意，是广州服装批发的集散地之一。第二类：新建的大型商业广场如荔湾广场、名汇商业广场、恒宝广场、康王商业城等。荔湾广场：填补了当时西关无大型购物中心的空白。荔湾广场租金由300元/㎡起，管理费接近50元/㎡。珠江新城商业现名汇商业广场：主要以投资出售形式对外销售。一至五楼皆为销售状与前景商铺，其售价由20000元/㎡~30000元/㎡不等，销售已近九项目的市场定位成。只租不售，租金为235元/㎡，每档每个月的清洁服务费项目的客户定位为1300元。项目的功能定位宝华豪庭：靠近第十甫路以饮食为主的商城，首层设置小型室内民间项目的租售策略集市；二层设有东西方民间特色餐点；三层以全球的民间菜系为主；项目的产品建议四层入住大型知名食肆；五层拥有最具特色的大型食府。但实际出租数量不多，租金由118元/㎡到700元/㎡售价由10000元/㎡到12000元/㎡不等。管理费为15元/㎡。恒宝广场：只租不售，承租率不高，现四层商铺只开业两层（首层及负一层）而且未完全入场，更有租客已开始转让商铺。租金以整个铺位计算，管理费为50元/㎡。www.fdcsky.cn中国地产商域网第三类：专业市场珠江新城商业现如清平中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花鸟状与前景项目的市场定位鱼批发市场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发市项目的客户定位场、西场电器城等。项目的功能定位项目的租售策略荔湾区的专业市场规模不大，但资格最老，已经有百年项目的产品建议历史。荔湾专业市场与白云专业市场的经营项目有所不同，主要是以药材、玉器、古董、工艺品等其他轻工产品为主，客户群主要定位在广东本省。主要专业市场有清平中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花鸟鱼批发市场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发市场、西场电器城等www.fdcsky.cn中国地产商域网荔湾区主要专业市场商圈示意图荔湾区商业现状与前景项目的市场定位项目的客户定位项目的功能定位项目的租售策略项目的产品建议中山八路、康王路商圈黄沙、南岸路专业市场商圈十甫、上下九步行街商圈www.fdcsky.cn中国地产商域网一、本项目商用物业目前所要解决的的问题荔湾区商业现状与前景1.以快速回笼资金为主的同时，确保长期旺场经营项目的市场定位2.通过商场裙楼的价值创建，提升整体项目价值项目的客户定位3.在进一步整体树立富力品牌时，为开发其他项目奠定良好市项目的功能定位场信誉度，可持续扩展，实行房地产良性滚动开发模式4.在经营定位方面，符合政府商业发展规划，并形成独有经营项目的租售策略特色优势，增强市场竞争力，提升商业价值，确保高于区域项目的产品建议商业市场价值，获取最大利润值www.fdcsky.cn中国地产商域网5.在商场规划设计方面，将适应各主要经营类别及业态经营使用需求，确保良好的循环人流消费购物动荔湾区商业现状与前景线，平面交通及垂直交通设计及设施合理齐配，提项目的市场定位高商场中长期的经营可调适应性，包括各类商场硬件软件设施科学灵活配置。项目的客户定位6.商场在吸纳及满足区域内消费的同时，借助本区商项目的功能定位贸旅游的商业规划定位，制定充分吸纳外区消费购项目的租售策略买力，确保商场长期价值增长。项目的产品建议7.在整体项目推广经营过程中，通过项目经营定位将提升区域商业经济，争取得到政府部门的全力支持及协助www.fdcsky.cn中国地产商域网1、定位思路：从市场分析商业格局，商业经营发展中分析制定，并在荔湾区商业现状与前景以下几方面形成定位取向缘由：项目的市场定位首先分析制定商业经营业态项目的客户定位项目的功能定位项目的租售策略项目的产品建议再分析制定经营行业类别最终分析制定项目定位www.fdcsky.cn中国地产商域网2、从交通条件及区域辐射分析:a.富力广场南区商铺商业气氛—（不如人意）由于本案位于富力广场（住宅）南区龙津西路（西段）路窄人稀荔湾区商业现状，商铺附近的公交车站都不能输送有效人流，而周边也没有主题与前景商业平台，因此、恩洲大巷作为连接中山八路的商业支线也不能项目的市场定位起到应有的功能作用。本案唯一面对泮塘路的广场形象也被两路项目的客户定位旁的树木遮挡，单行线的交通管制更令本案的易达性更不方便。项目的功能定位项目的租售策略b.中山八商圈现状—公汽总站经济呈现批零交投畅旺、社区消费活跃项目的产品建议。中山八商圈经历多年来的洗礼成长现在已形成一个“哑铃状”的商业地带。以西南走向的中山八路形成西南两个商圈。西为儿童批发商圈、南为社区商业购物商圈。交通的“掉头”管制、车辆的方便到达、人流畅顺、采购的便利性更让中山八商圈成西重南轻的局面。?商业交通——以中八童装批发市场为首的批发行业，盘踞着广州西部交通（珠江桥、内环、汽车总站、广佛汽车站）瓶颈入口的主要位置，加上从市区到到中八童装批发市场也必须受到要到达西面的“掉头位置”。从而更加令这个童装商圈的商业交通更具便捷。以石路基、周门小区、富力广场而形成一个相当成熟的内街式的交通体系。www.fdcsky.cn中国地产商域网?商业人流——从下图可以看出受在建项目的影响，A、B两点之间的商业人流是庞大，汇聚批发及社区消费的两股人流。从联胜国际儿童用品交易中心（新场）—中八童装批发市场—富力儿童世界