是一种理想，是一种生活，是一种体验，是一种期待······但不只是居住！2007年12月麓景台（原名）项目营销策略总纲本报告是严格保密的。我们对目标的理解突破项目现状制约——实现销售均价：1300013000元/㎡实现快速销售：月均月均销销售售4040套以上套以上解题思路市场分析目标的解题思路本体分析客户分析策略总纲营销部署及攻略市场分析市场分析环市东——淘金：「淘金」时代的魅力?高级写字楼、酒店商厦云集，时尚购物中心精彩纷呈，咖啡店、酒吧西餐……‖音乐与舞姿，衣香鬓影！这里，曾被誉为广州中环广州中环！淘金住宅区为广州九十年代发展起来现代高尚住宅社区，是现代都市新贵聚居之地。淘金，成了优越、高尚、成熟的代名词。进驻淘金，代表了身份与生活质素的全面提升。——这特别的感觉，不仅来自物质，更来自内心。?淘金北小区、华侨乐苑、淘金花园、麓湖阁等高尚住宅物业先后崛起，在这一区域掀起一个个楼市热潮，制造了一个个城中热点话题，最终造就了高尚住宅区的市场气候。市场审视市场审视2007年1-11月广州市十区住宅交易登记累计信息宗数单位：宗；面积单位：万平方米；金额单位：亿元；均价单位：元/平方米区域一手住宅二手住宅宗数面积金额均价宗数面积金额均价全市56151643.08516.668034-544.7212.373899荔湾区226121.6322.1110221-49.9528.355676越秀区越秀区3650365034.1234.1227.7127.711042010420--35.1935.1913.1813.1887468746海珠区9567105.83103.729801-78.9534.854414天河区11376128.34150.2618707-97.450.175151白云区927498.1568.66990-65.2123.763644黄埔区159214.419.396520-11.653.172724番禺区8084104.7270.26670915632155.7548.513115花都区8867119.1652.654418436842.548.552009南沙区1872.481.0542142894.090.882160萝岗区129314.2410.9176624933.970.942366数据来源：《阳光家缘》网在广州旧城区中，越秀区供应量最低，但价格排名与全市水平相近。市场审视市场审视?国六条?穗七条?央行短期内五次加息?发展商拿地一次性支付地价?房贷新政?货币政策：从紧?10月份，广州楼市成交量锐减18％…………；?11月份，广州楼市成交价格下降9.9％，为两年内首次下滑两位数；?12月6日，土地盛宴仅7家开发商参与，楼面地价比同区地王下滑35%-63%；?10月和11月，退房率的大幅增加；?广州首宗限房价卖地现身萝岗…………楼市折点已具备条件，何时出现难预期。本报告是严格保密的。竞争对手的分布情况竞争对手的分布情况物业名称物业地址物业类别物业价格锦源国际公寓越秀北京路147、149号公寓20000元/平方米均万晟商都越秀大南路180号商住楼19000元/平方米均东山华庭越秀大沙头路东船上街8号普通住宅30000元/平方米高晴川公寓越秀东川路元运街31、33号商住楼13300元/平方米均越秀东风东路745号（东环路与东风东路交东山紫园普通住宅20000元/平方米均界处，百佳超市正对面）东堤水岸越秀东山沙头角路33、35、37、41号普通住宅17000元/平方米均汇秀上筑越秀光塔路与海珠中路交界普通住宅14000元/平方米均金科大厦越秀广卫路19号写字楼12000元/平方米均三木国际公寓越秀建设六马路公寓15000元/平方米均文星阁越秀解放中路中旅商业大厦旁普通住宅17000元/平方米均东山欣园越秀寺右二横路60号普通住宅21000元/平方米均东方文化广场越秀文德路商住楼——新河轩越秀新河浦四横路29-33号普通住宅——万科金色家园越秀越秀区东风东路与农林下路交界处普通住宅24000元/平方米均越秀上品轩越秀中山六路纸行路交界普通住宅20000元/平方米均淘金淘金区区域目前域目前暂暂无一手房地无一手房地产项产项目，目，区区域空白明域空白明显显。。区域二手楼参考区域二手楼参考售价(万元/物业名称/地址户型面积（㎡）单价（元/㎡）套)淘金路淘金坑小区1室1厅50459000金地大厦淘金北路3室1厅10811210370起秀区淘金路淘金家园4室2厅17523013143越秀区淘金路世贸花园2室1厅838510241淘金淘金区区域二手售价域二手售价较较高。目高。目标标群体消群体消费费力力较较强。强。周边项目参考——保利麓苑物业类别:普通住宅?建筑类别:高层洋房装修状况:精装修物业地址:越秀区麓苑路33号价格:均价:13000元/平方米物业管理费:1.85元/平方米·月开发商:保利地产集团有限公司预售许可证:20060118售楼处地址:广州市越秀区麓苑路33号开盘时间:2006/8/5入住时间:2007/6/30容积率:7绿化率:30%楼层状况:一幢地上33层，地下3层的高层住宅小区:空中架空园林、商场及商铺、地下车库、管家式物管服务等紧邻淘金路繁华生活圈，超市，商场，酒店，商业街；有环市周边配套:路食街、星巴克、酒吧一条街，教育配套完善，有执信中学、21中学、恒福中学、中星小学等多所名校；周边项目参考——淘金家园物业类别:普通住宅?建筑类别:高层洋房,别墅装修状况:精装修物业地址:越秀区先烈中路太和岗地段价格:均价:13000元/平方米物业管理费:1.8元/平方米·月开发商:广州华鸿房地产开发有限公司预售许可证:2000222200401212005019520060145售楼处地址:广州越秀区淘金路218号开盘时间:2006年12月09日入住时间:淘金家园2007年年底容积率:3.14绿化率:40%楼层状况:B6-8栋高层洋房小区内部配套:下沉式标准网球场；独有4000平方米多功能会所，逾1000平方米大型园林泳池，周边配套:小学、幼儿园等,其他:每座住宅大堂及电梯均设有先进闭路电视系统，24小时严密监察大堂出口及电梯情况。周边项目参考——万科金色家园物业类别:普通住宅建筑类别:小高层洋房装修状况:带3000元/平方米的豪华装修物业地址:越秀区东风东路746号（与农林下路交界处）价格:均价:22000-26000元/平米物业管理费:4.2元/平方米·月开发商:广州市万科房地产有限公司预售许可证:20070093售楼处地址:广州市越秀区麓苑路33号开盘时间:2007年10月入住时间:2008年11月容积率:4.90绿化率:30%楼层状况:3栋33层中小学:东风东路小学、农林下路小学、育才小学、梅花村小学、执信中学幼儿园:省委机关幼儿园、省育才幼儿二院、市第二幼儿园、水均岗幼儿园.综合商场:友谊商店、丽柏广场、王府井、中华广场、天河城、邮局:署前路邮局周边配套:银行:工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、中信银行医院:中山医科大学附属第一医院、广东省人民医院、广东药学院附本报告是严格保密的。属医院、中山医科大学附属肿瘤医院、其他:福今路肉菜市场、犀牛路肉菜市场、竹丝岗肉菜市场周边项目参考——东山紫园物业类别:普通住宅?建筑类别:高层洋房装修状况:带1200元/平方米精装修物业地址:越秀区东风东路745号价格:均价:20000元/平方米物业管理费:2.6元/平方米·月开发商:广州君茗投资有限公司预售许可证:穗房预字第2005016420060030号售楼处地址:东山区东风东路745号开盘时间:2007年8月份入住时间:2007年年底交楼容积率:2.5绿化率:35.00％由两栋17层住宅、一栋16层住宅以及一栋27层楼层状况:商业写字楼组成。层，地下3层的高层住宅首层架空园林、泳池。周边有省医院、空军医院、中大附医、黄花岗、动物园、东湖公园、百佳、王府井、东环中学、育才中学、执信中学、广周边配套:州图书馆、广东省博物馆及农林下路商业街等。公交（东峻广场站）：2、37、42、50、54、62、137、221、245、283等。市场分析小结?项目所处淘金区域竞争主要来自二手楼，片区一手供应市场空白明显，后续供应量少；?政策打压楼价，市场整体走势难?区域形象较好，档次较高，消费以预测；能力较强；?片区发展定位有待细化，前景不?传统的商住旺区，配套齐全；清晰；?区域一手楼价、片区二手楼价较高，属外向型市场，面临其他区域竞争。项项目目分析分析项项目目位位置介绍置介绍区区住住居居本案本案金金?项目地处麓苑路，偏离淘淘传统居住区和商业区；环市东环市东?项目周边主要为高档写商务区商务区字楼、酒店、高档商场等?项目与旺地中心（花园酒店、世贸）步行距离15分钟左右项项目地目地处环处环市市东东商商务务区边区边缘缘，周，周边边生活配套生活配套设设施施齐齐全、全、档档次高，片次高，片区区价价值值明明显显，但地段价，但地段价值值不充分。不充分。周周边边形象形象省第二中医院麓湖阁麓苑阁项项目目保利麓苑旧居民楼?周边对望严重?缺乏可利用自然景观?旧民居影响档次旧民居项项目经济指目经济指标标项项目简述目简述?1993年开始开发，2000年7月基本竣工，一直处于“烂?总用地面积：10201㎡尾楼”状态。?总建筑面积：80740㎡?项目当时已经完成全部主体工程以及90%以上的外装修?由三栋32层塔楼组成和70%以上的内装修。?容积率：8?发展商已获得：212套住宅、247个车位、共33267㎡?总户数：768套的所有权（或被委托）销售面积。?车位：278个?已委托上海金螳