金海国际花园综合楼产品定位研究报告1目录城市发展区域规划市场验证研究结论产品定位建议2城市定位城市发展产业结构区域规划支柱产业市场验证研究结论产品定位建议3城市发展海安地处长江三角洲。东临黄海，南濒长江，与上海隔江相望。是全国首批14个沿海开放城市中最早的对外开放县。是全国著名的“茧丝绸之乡”、“禽蛋之乡”、“建筑之乡”、“龙舞之乡”。4城市发展（一）、城市定位城市性质：苏中新兴工业城市城市定位：苏中交通枢纽、物流中心，南通市域次中心城市城市发展布局：“一个县城中心、两大工业园、五大居住片区”城市空间发展战略：“东扩、南延、西进、北伸”5城市发展（二）、产业结构产业结构比例一个地区商业物业的发展离不开第一产业宏观经济的发展和第三产业的兴第三产业盛，随着经济结构战略性调整，2005年底三大产业比例为为：16.3：51.0：32.7第二产业在生产总值的构成中，农业比重大幅度下降，第三产业近年来呈现上升趋势，以工业为主的第二产业远远超过ＧＤＰ的一半。6城市发展海安产业结构比例我们可以看出：海安正在传统农业向工业强区转变的的进程中海安正在传统农业向工业强区转变的的进程中7城市发展（三）、产业发展海安依托现有产业，逐步形成了禽蛋、蚕茧、建筑三大支柱产业8城市发展?1、禽蛋业：海安是中国禽蛋之乡，另有饲料兽药省内著名企业。?2、蚕茧纺织业：海安是江苏省纺织产业基地县，全国知名的锦纶特色县，中国茧丝绸之乡。?3、建筑业：海安还是享誉全国的“建筑之乡”，海安的建筑业位于全省建筑业综合实力第二名。?4、电子电器业：迅猛发展，是海安的新兴产业。5、机械业：是海安传统支柱产业，三力变压器、苏中曲轴、恒力卷板机、鹏飞水泥机械等均为省名牌产品。9城市发展产业特点海安市各类支柱产业份额比例1、工业化城市，二产发饲料、医药化达；粉末冶金工等其他禽蛋5%10%15%2、劳动密集机械型；5%蚕茧丝绸10%3、民营性企电子电器业成为工业10%经济发展的主流。纺织服装建筑20%25%10城市发展区域未来规划区域规划待开发地块市场验证研究结论产品定位建议11区域规划（一）、区域未来规划前景未来海安规划形成“一心、二区、五片”的总体布局；一个公共设施服务中心、东西两个工业园区、五个居住片区旧城、城东、城北、城西和城南。12区域规划【分析】今后城市的中心将南移，建设用地主要向南向东发展，旧城区以内发展为主，工业用地依托区位及交通优势集中在东西部工业区内布置。新的城市中心区范围是为：北起新华路，南至南三环路，西至永安路，东至宁海路的6平方公里范围内区域。本案位于该区域的南部，定位为城南居住片区。13区域规划（二）、土地储备情况本案南侧新出让两幅地块情况，容积率，未来供应物业类型14区域规划15区域规划【分析】1、两幅地块的土地性质都是住宅加商业；2、从规划容积率看来，应该都是底商+高层住宅为主，可能也会有少量的小高层住宅。3、两幅地块上市后，将大幅带动本案区域的人气和商业氛围；同时也能带动本案的多层和小高层住宅的去化速度；4、北部的地块，由于产品和本案的综合楼较为类似，是本案未来直接竞争对手。16城市发展区域规划住宅市场商业市场市场验证办公市场酒店式公寓市场研究结论产品定位建议17市场验证（一）、住宅市场现状1、物业供应趋势：从多层过渡到小高层、高层阶段。18市场验证海安目前多层的供应在递减，小高层和高层进入组团式开发的阶段目前市中心地区在售项目中多层住宅已经基本没有新的供应，小高层住宅也在日益减少，中大街目前小高层剩余房源已经不多，中洋现代城和明珠城只规划了极少量的小高层，未来市中心地区新开发的项目基本以高层产品为主。19市场验证?2、市场需求?从目前市场中小高层和高层的销售均价看来，同类地段的情况下，例如中洋小高层的价格大概是在3280，高层3100左右?小高层要比高层高出100-200元/m2,且去化速度更快。?高层住宅由于得房率及楼层价差等因素抗性正在逐渐显现，在有小高层可供选择的前提下，高层物业需求具有一定抗性，随着城市的开发密度增加，市中心区域的小高层住宅，正在逐渐突显产品的稀缺性，较容易被购房者接受。20市场验证结论：海安的住宅市场已经过渡到小高层和高层开发阶段，小高层物业更受到市场的认可。21市场验证（二）、商业市场现状?１、海安市商业圈分布?海安的集中式商业主要分布在两大区域一是海安市中心所在的核心商圈；二是新开发的城北火车站前和开发区道口两大新商业中心。22市场验证1）、核心商圈?它是海安市文化、政治、金融、商业的中心地，其价值和地位短时间内是不可动摇的。近年来随着中大街、明珠城、贵都广场、中洋现代城等重点商业项目启动，中坝中路即将打造成上海的南京路商圈，?定位：大型购物中心、步行街、休闲娱乐服务为一体的城市中心商业圈。232）、城北商圈任何城市的商业环境都同城市的规划和人口迁移有关，随着政府“东扩、南延、西进、北伸”战略的进一步实施，海安除了市中心老商业圈外，近年来开始积极开发建设火车站前和开发区道口两大新商业中心。·火车站前商业圈：海安批发王国际服饰城，集服装批发、展销、休闲娱乐于一体的综合性专业市场，宏博金海岸公园式休闲购物模式、南通金海岸国际博览城一期工程已经封顶，海安火车站商业广场、鸿禧站前时代商贸城一期工程和中国丝绸城正在建设当中。·开发区道口商业圈：七星湖生态园，逐步把开发区打造成海安县城的“次中心”，苏中煤炭大市场、禽蛋大市场、电子市场、粮油市场等大市场正在建设中。·定位：以批发、大市场为主的海安县城次中心。24市场验证?２、商业市场供应情况集中式商业供应趋于饱和目前集中式商业项目主要分布在人民路、曙光路以及中坝南路以北等地段，供应体量相对较大，总供应体量为30万平米左右，已经上市的约为23万平米，还有中洋现代城和安达步行街约7万平米的商业未公开，目前海安的商业市场已经基本趋于饱和状态。25市场验证3、商业用房市场需求?集中式商业的销售情况均不容乐观?沿街门面租金水平较高，容易被市场接受26市场验证集中式商业的销售情况均不容乐观目前市场上供应的六个项目，已经公开的，除了贵都广场利用地段的优势，采用内部招商的形式，成功地招入了苏果仓储店；名流秀的商业步行街刚刚公开，采用租售结合的方法；明珠城商业部分三年返租20%，但是销售情况仍旧不乐观，仅去化了40%；中大街虽然位于市中心核心地段，但其商业也仅去化了50%。其余将在今年年底至明年年初集中上市。总体来说海安的集中式商业项目的销售情况都尽不理想。27市场验证沿街门面租金水平较高，容易被市场接受租金水平方面，同样市中心附近，沿街商业的租金虽然是集中式商业2倍，但是仍然比集中式商业容易出租；本案附近暂时没有集中式商业的供应，沿街商业的租金水平在1-1.2元/M2/天。28市场验证?4、不同商业定位的要求29市场验证?【分析】：本案所处在该区域的最南部，属于市中心商业圈的延伸区域，且目前基本不具备良好商业氛围，和开发集中式商业必须具备的条件，因此本案如果定位为集中式商业存在较大销售风险、经营风险。30市场验证结论我们需要尽可能压缩商业面积，为保证容积率做足、做满，采取“沿街商铺+住宅”的做法。31市场验证?（三）、办公市场海安以劳务输出型经济为主，而并非对外贸易和招商引资。一个区域写字楼的开发条件主要依赖于城市第三产业和对外经济，从第一章的海安产业结构我们可以看到，海安目前还是以生产加工型工业为主，第三产业的比重在苏中其他城市中仍旧属于偏低水平32市场验证?1、海安商务市场供应——体量较小?海安写字楼市场处于刚刚起步阶段，可借鉴的项目尚且不多，贵都广场办公部分尚未公开，目前成型的只有28F办公楼和刚刚公开的名流秀，28F办公是目前海安品质最高的写字楼，1-19F定位为星级酒店，20-28F全部为苏中广告，目前对外销售的是苏中广告转租的少量办公房；?名流秀办公房直接采取租赁的方式，承租的以金融、贸易类中小型企业居多。从售价和租金水平看，位于市中心地区的贵都广场，办公均价跟周边的住宅同样水平，但是去化速度势必会慢于住宅。33市场验证?2、海安写字楼的潜在客户需求特点?多贸易（比重最海安高办）；公市场行业比例?少城市主力产业：纺织、建筑、机械；科技、地产、物流类其他?少通常写字楼的主力：7%4科技%、金融、服务等。建筑装饰工程类贸易15%40%金融、保险、广告类16%机械类纺织服装类8%10%34市场验证?3、商务写字楼开发的要素?写字楼的开发对建设的标准要求比一般其他物业要高，因为写字楼工程技术复杂程度高，另外写字楼对内部设施标准、装饰和装修档次要求较高，这样使项目本身开发资金需求量比一般项目大得多。另外还需要较高的项目运作与管理技术。除了外部因素，写字楼受周边的商业氛围影响大，不具备成熟的商务氛围，就无法保证写字楼的出租率和去化速度。35市场验证结论从本案地理位置和现有资源和开发商对资金回笼及快速去化的目的来看，不适宜开发写字楼物业。36市场验证?（四）、酒店公寓及酒店市场?海安的酒店式公寓市场属于刚刚起步阶段，只有中大街将在11月有1万平米的酒店式公寓即将面世，之前无此类物业供应可以借鉴，因此我们研究了海安周边两大城市南通和泰州的酒店式公寓市场。37市场验证?1、海安酒店式公寓市场特点——供应需求均不大38市场验证市场动态39市场验证南通濠河国际位于南通市中心区域，南通紫阳开心公寓则位于南通的西部，从产品形式上看，都是挑高户型，分别挑高4.5米和4.8米；供应量均为2万平米左右的小体量，但是从销售情况看起来，市中心的濠河国际销售情况较紫阳开心公寓好很多，但是销售率也只有约60%。40泰州财富广场挑高5.4米酒店式公寓，