阳晨新世界营销代理策划报告目录一、市场环境二、项目综合分析三、项目定位及销售价格定位四、营销广告定位策略五、推广包装六、市场策略七、营销推广策略八、商业地产市场环境?今年下半年，国家将会陆续出台一些关于房地产的新政策，以解决房价上升过快对社会经济造成的潜在危险。?5月18日《成都商报》、《华西都市报》报道说“国家将有六剂猛药整治房地产业”。?目前地产市场的产品同质化严重，楼盘千篇一律。开发《阳晨新世界》，必须精心打造出差异化、唯一性的产品，才具备竞争力。简阳调查数简阳调查数据分析据分析物业类型：60%59.9%40%30%23.8%16.3%20%10%?.0%多层住宅(不带电梯)小高层住宅宅住层高??结论：市场对多层住宅的需求量很大简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-1-1））配套设施需求70%60.1%60%54.2%50%37.3%34.0%40%28.8%30%24.2%20%10%0.0%0%会所施学校儿园设施司其它乐设幼业券公体娱商\证康银行结论：购买客户群更关注生活的便利与品质简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-2-2））对小区内外规划重视度：60%55.9%50%40%33.6%30%20%8.6%10%2.0%0%划谓它部规政规划无所其小区内边市小区周结论:购买客户更注重小区规划与市政配套的完善简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-3-3））?户型需求：57.1%60%50%40%30%18.8%20%16.9%5.2%10%1.9%0%单房二房三房四房五或房以上结论：三房为当地市场热销主力户型简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-4-4））?建筑面积需求20%16.2%14.3%14.9%15%10.4%11.0%9.1%10%8.4%5.2%3.9%4.5%5%1.9%0%下~70~80~90001020304050上0以5071811~1~1~1~1~1~1以59101111121131141150结论：80-130㎡户型为最受青睐的户型面积简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-5-5））住宅承受总价45%38.7%40%35%30%24.0%25%21.3%20%15%11.9%10%4.1%5%0%10万以下10~15万15~20万20~25万25-30~70万结论：9-18万元价位住宅购买的客户群最为广泛简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-6-6））商铺承受总价45%41.3%40%35%30%25.7%23.4%25%20%15%10%6.7%5%1.8%0%10万以内10~15万15~20万20~25万25-30~35万结论：10-20万元价位的商铺购买客户群最为广泛简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-7-7））付款方式选择100%79.0%80%60%40%19.0%20%2.3%0%银行按揭一次性付款其它结论：购买客户群中以银行按揭付款方式为主简阳调查数简阳调查数据分析据分析（（续续-8-8））购房主要考虑因素：46.8%50%39.6%40%35.1%27.3%30%20.8%24.0%22.1%22.7%20%13.6%14.3%10%0%宜平利观置境力品牌便水配套便外境位环能力/价格理边交通量/然环地理治安值实业管周质自/增商物内及筑边值开发区建及周保小小区结论：前四位依次是交通、环境、物管水平及价格项目概况【项目名称】阳晨新世界（暂定名）【项目地址】位于简阳市建设路与滨江路交汇处【项目性质】由多层、小高层和商业部分构成，目前项目正在平整过程中，属于商住用地。【项目面积】总占地面积323亩，一期占地160余亩。其中住宅面积约7万㎡；建材专业市场，约2万㎡；临街小商铺700间，合计约1.9万㎡；建筑容积率小于或等余1.8。项目概况（续-1）项目概况（续-2）项目优势分析当地市场需项目各项市求空间较大　场质素很高　沿河自然项目综合分析优质项目极景观资源优势具投资价值并入大成都经项目市场济圈利好消息定位准确项目劣势分析?项目离市区经济源点有一定的距离项目机会分析?整体住宅楼市基本处于卖方市场；?临近降溪河，具有不可复制的河畔景观；?项目在市场目前还没有同类型的竞争对手。?本项目的专业市场必将成为简阳的核心商圈。项目潜在威胁分析?不同档次的住宅项目将会陆续在下半年推向市场。?国家房地产新政策，如银行加息、提高首付款的比例、增加税率等措施，将会影响部分购买群体的购房心理。项目定位传承文脉/阳晨家园精致/精细/精品营销广告定位表达追求目标传产社承品会文精公脉益认精求精精髓品目标客户?周边乡镇渴望在市内购房的人士?项目专业市场内经营的商家?市区首次和二次置业者?企事业单位购房者?乡镇干部?投资人士住宅价格与商铺价格定位根据华庭公司对简阳市房地产市场的深度调研，得出本项目合理销售价格数据：★临街住宅销售单价1000－1100元；★非临街纯住宅销售单价1200－1300元；★沿街小商铺销售单价3000元左右；★如景观大道开通后单价应在3500元以上；★专业市场一楼铺位销售单价3000元以上；★专业市场二楼铺位销售单价2000元左右。项目推广包装LOGO设计项目推广语VI系列项目市场策略现场营销传播营销投资营销市场策略目标营销联合营销节点营销互动营销实务营销现场营销策略现场营销?工程现场、营销现场?特点：提高房产制造和销售环境的品位；提高项目的感官边际价值，促进客户购买的决心传播营销策略?户外广告传播营销?宣传印刷品?现场小型销售活动?各种类型营销互动节目?特点：为缩短销售周期起到支持作用目标营销策略目标营销?多元化分类标准—本地客户和异地客户?特点：涵盖更为广泛的潜在购买客户群体节点营销策略?开发与营销阶段成果的节点营销商业化利用?特点：重要的良性信息的展示，既提高市场信心，也是对销售最直接的支持实务营销策略?专业、严密的销售模实务营销式、机构组织、客户管理程序等等?特点：提高项目市场形象，延伸项目销售服务，提升销售进度互动营销策略?采用多种方式，增加互动营销与目标客户的直接接触机会?特点：直接或间接传播销售信息和项目品牌形象联合营销策略?有效利用社会资源联合营销的低成本、集约式的促销方式?特点：联合商家可以跨越多种行业和多种区域投资营销策略?举行投资分析访谈投资营销?举行家庭理财论坛?特点:向客户传递本项目的投资优势与家庭理财的关系，激发客户的购买欲望营销推广计划一、相关合作单位的选定?合作广告公司的选定?合作礼仪公司的选定?合作印刷品厂的选定营销推广计划（续-1）二、资料的准备?售卖资料的确定和准备由华庭公司与发展商共同完成?特点：呈现给客户的每份资料都代表着专业、真实和可信营销推广计划（续-2）三、人员培训?共需18－25名售楼员。华庭公司将从销售骨干队伍中抽调销售精精英进驻?特点：做到每一个销售代表都是独挡一面的销售精英营销推广计划（续-3）四、销售监控对各阶段目标客户群、销售工作、销售量、付款方式、客户评价进行监控，及时分析，即时作出调整。营销推广计划（续-4）五、宣传方案?报纸软性广告报道?社区相关主题活动?小型现场营销活动?《阳晨新世界》有奖征文活动?项目亮点与利好的及时展示特点：以小投入的现场活动为主住宅销售要点?总论：华庭公司通过控制上述每个营销环节最终达到：前期积累轰动效应形成口碑速战速决商业地产商业地产定位：中高档专业建材与家居广场商业地产特性：虚拟式产权铺位大卖场、丰厚的租金回报，以及巨大的升值空间　　　　　　　商业地产体系1开发营销招商商业地产经管理营商业地产执行要点我司曾经与博美装饰城、东方家园建材超市、富森美家居、八一家具城、太平园家具广场的中高层管理人士接触过，他们均有向二线城市扩张计划。近期又因本项目与上述商家沟通，他们均有进一步了解的愿望。鉴于此，我们坚定如下信心。★商业地产一楼以中高档建材大卖场为主；★商业地产二楼以中高档家居大卖场为主;★以吸引中大型商家购买或租赁进驻为主。商业地产执行要点（续-1）?将本项目打造成“简阳城市新亮点”，彻底改变简阳“散乱差”形象，成为当地政府的样板工程。华庭公司将调动所有的社会资源，促成当地政府在产业政策、税收政策和政府扶持上予以重点倾斜。?市场培育期依照“放水养鱼”的原则，以优惠的条件吸引中大型品牌商家进驻；1、对承租大商家免租３－６个月；2、对购铺大商家，在基数上再减3-5个点，使其以低成本进行市场培育，以吸引更多的商家进驻;?以品牌商家为龙头,带动整个专业市场的规范与旺场;?各专业市场内分割出30－50㎡不等的虚拟式产权单位，以吸引中小商家，但必须坚持“分则好售、合则好用”的原则。商业地产执行要点（续-2）?购买自用的小业主必须与开发商签定合约，确定今后的经营范围及性质，保证商场今后可以按统一的经营定位招商，形成一个大卖场，为后期的整体销售与经营打好基础。注意：小业主自用单位与品牌商家招商场地的区域划分，必须坚持“外围两侧为小商家经营，中间核心部份为大商家经营卖场”?发展商将大型商家所交付租金中的大部分返给小业主以保证其投资收益，以此提高投资小业主的购买信心注意：发展商与小业主所签的返租期必须与发展商和大型商家的租约在时间具备一致性。商业地产执行要点（续-3）?发展商与大型商家的租赁期满后，产权分散会带来一定的经营和管理风险，发展商需提前解决好这一问题1、成立小业主委员会，今后由业主委员会来统筹安排商场未来的租赁权与经营权，具体运做可通过业主投资额的大小来确定所有业主的权利，再选举会长、执行会长等。2、业主委员会可通过自行运作或委托专业机构代理、代租等形式实现商场的统一经营与管理。商业地产执行要点（续-4）?左