环环城地城地产产““华华新街”新街”项项目目前期策前期策划报划报告告盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司2005年5月问题点发展商要求报告内容提?我们在哪里？供市场研究整体操作思路依据我们是谁？产品分析产品定位市场客户怎么想？定项目规划位目标客户定位我们的定位及角色辅助定位推广包装及营销执行操作我们要怎么做？建细部合理化建议议项目工作推进安排项目营销市场研究项目定位包装、推广专业服务项目市场操作体系市场研究项目定位经济效益成本控制环城地产华新街项目成功运作及资金链包装、推广营销专业服务社会效益我们在那里?市场研究部分市场研究宏观市场环境区域市场分析国内政策要点国内政策及市场环境国内房地产市场环境国内整体市场趋势重庆市经济总量重庆市整体经济环境人口状况宏观人口经济收入市储蓄场整体消费量人均消费水平重庆市房地产政策环境重庆市整体房地产政策房地产政策趋势及影响城市规划现状及趋势重庆市房地产市场现状市场供应现状及趋势市场需求现状及趋势宏观市场环境房地产市场政策宏观市场环境------我国房地产市场政策【国家对高端物业的贷款做出限制性措施】【提高银行贷款门槛】【两次银行利率提高】【2004年9月2日银监会规范房贷程序，规避风险】【8.31土地大限】宏观调控政策，抑制了房地产和相关行业的过度投资和盲目扩张。双管齐下，对于开发企业和购房群体都提出了更多的，更严格的限制。宏观市场环境我国房地产整体趋势?我国房地产市场管理越来越规范?仍将进行宏观调控，以达到平抑房地产市场泡沫的目的?土地供应量将继续减少，房地产开发商之间土地流动增大?经济适用房更多投入市场?开发企业将进行重新洗牌重庆市政策环境宏观市场环境【严格控制市场别墅等高端产品供应量】【重庆别墅的面积测算执行最高等级标准】【商业贷款利率提高，首付层数增加】【两次银行利率提高】【土地房屋权属登记推行两证合一】采取了进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目、控制城市拆迁规模、上调人民币利率等一系列宏观调控政策，抑制了房地产和相关行业的过度投资和盲目扩张。宏观市场环境重庆市房地产政策环境趋势?继续实施土地供应政策：严控高档商品房?继续提高银行信贷门槛和贷款利率，打压各种投机活动?出台多项政策抑制房价过快增长宏观市场环境重庆市宏观经济重庆宏观经济1000080006000400020000200220032004（亿元）GDP1971.32250.62665.4（亿元）1产业315.78336.36431.3（亿元）2产业827.55977.31181.2（亿元）3产业827.97936.91052.8（元/年）人均地区总值6331710096082004年重庆市人均地区生产总值超过1000美元，意味着全市经济发展具备了一定的基础和实力，经济将进入一个起飞阶段。宏观市场环境重庆居民收入、储蓄情况居民收入增长与储蓄增长关系25%202118.915.4储蓄增长率1513.713.91011.8收入增长率50200220032004与同期相比J:居民收入在增长,储蓄却在下降说明居民的理财观念已发生了变化,更多人把投资作为新的理财方式。宏观市场环境社会零售额增长迅速社会零售额情况社会零售额（亿元）1200增长速度（%）1614.314100083695576312800社会10零售额增长，6009.19.586400零售业快速发4200展，刺激了商2业物业的需求00200220032004。社会消费品零售总额增长速度宏观市场环境重庆经济与三直辖市相比亿元80007450重庆人口、土地面积与三直辖市相比土地面积：人口：万人千平方公里7000625135003050.1490000600054093000800008200070000500042832500600003612400031302000171150000293226651492.7300023872251150040000202319711023.6730000200010002000017000100050012000100006000000200220032004北京天津上海重庆北京天津上海重庆常驻人口土地面积重庆市作为中国最年轻的直重庆人口数量和土地面积是四辖市，个直辖市中最大的，对重庆房地产市场其经济基础相比其它三直辖市有一来说，房地产市场将有很大的发展空间定差距。。重庆市房地产市场现状宏观市场环境宏观市场环境房地产市场供应特征重庆预售量1350万平方米14009701200100060180060040020002002年2003年2004年特征一：2004重庆房地产供应量最大的是北部新区、渝北区和江北区三区特征二：2004年重庆市场仍以普通住宅为主特征三：套内面积70-110平方米的两居室和三居室是房地产市场供应的主要产品特征四：市场以高层为主市场现状---住宅市场宏观市场环境重庆市房地产供需情况1919万平方米1350万平方米356.65亿元2004重庆预售量2004重庆销售量成交金额近三年以来,重庆房地产预售量以年均30%的速度增长。2004年重庆销售量大于预售量,说明重庆存量房有所减少,商品房与存量房市场联动作用不断加强。宏观市场环境2004年重庆房地产市场需求特征?江北区、南岸区和沙坪坝区是消费者购房首选区域?居民收入显著提高，购房能力持续增强，可承受房屋单价大幅提高?追求紧凑居住空间，中小房型受追捧2005年重庆房地产市场发展趋势1、融资渠道渐趋多样化，加息微调仍有可能。2、土地供应减少对市场的影响开始显现。3、开发投资增速减缓。4、项目并购联合日益增长。5、房地产价格不可能大幅降低，平稳小幅增长可能性最大。6、需求市场进一步扩大。7、产品主义盛行。宏观市场环境未来两年重庆房地产市场开发趋势趋势一：我市未来开发重点仍在“三北区域”，特别是北部新区趋势二：未来两年房地产投资将保持20%的幅度增长趋势三：未来两年经济适用房供应量将持续增加趋势四：科技住宅成为潮流趋势五：居住环境要求越来越高宏观市场环境未来重庆房地产市场需求趋势?沙坪坝、南岸、江北区成为购房热点区域。?对平层住宅情有独衷。?户型需求以三室为主。?需求面积集中在70-110平方米。宏观市场环境重庆市商业1、重庆商贸业概况重庆是巴渝文化的发源地，西部重要的交通枢纽，也是长江上游的经贸中心。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸，重庆市商贸业发展速度加快。1992年成为沿江开放城市，重庆的商贸业得以稳步发展。1997年直辖后，重庆重点发展大商贸、建设大市场,商贸业步入快车道。宏观市场环境2、总体贸易量2004年，对外贸易增长加快，全年完成外贸进出口总值38.57亿美元，比上年增长48.7%，增幅位居全国第六。宏观市场环境3、业态构成（1）餐饮业（2）百货（3）专业市场（主要市场）A、汽车B装饰建材C家具市场D机电（4）通讯（5）银行（6）休闲娱乐宏观市场环境商圈发展状况及特征重庆房地产组团式、版块式发展现象明显。重庆各区的商业快速发展，形成了以解放碑、沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪为核心的几大商圈。宏观市场环境五大商圈比较表商圈日人流年购买商业供应单位面积实际饱和度量（万力（亿量（万平额（元/平人）元）米）米）解放碑30135.040—6042000接近饱和沙坪坝2464.820—4030000未达饱和南坪2054.015—8025000远未饱和杨家坪2875.620—3530000远未饱和观音桥1537.812—3535000未达饱和由此可以看出,观音桥商圈仍有发展空间!宏观市场环境商业环境整体评价（1）总体环境较为宽松、管理更趋规范（2）供应方面的宏观调控政策正在加强（3）政府逐步加强对商业规划的重视宏观市场环境商业整体经济环境零售额分析1000995763836100社会消费品零售总额2003年，社会14.30(亿元)消费品零售总额实现109.109.50836亿元。2004年增长速度(%)，社会消费品零售总额实现955亿元，比1200220032004上年增长4.3%。年年年宏观市场环境重庆商贸业特点（1）版块发展明显（2）商圈同质化（3）供大于求（4）市场行为不规范宏观市场环境重庆商业房地产特点及趋势-----供应特征（1）05、06年将是商业的集中投放年（2）主商圈的商业投放量大（3）临街商业是集中表现形式（4）小区商业催生（5）商业布局不合理（6）返租销售成为主要的促销方式宏观市场环境重庆商业房地产特点及趋势-----需求特征?商业需求量大?市场对户型、面积等要求更高?投资更加谨慎宏观市场环境重庆商业房地产特点及趋势-----商业发展趋势趋势一：政府将进一步加大监管力度趋势二：社区商业将得到蓬勃发展趋势三：步行街商业新变化趋势四：管理规范化趋势五：供需矛盾继续存在趋势六：新的商业中心形成趋势七：营销难度加大趋势八：特色项目涌现趋势九：市场细分更加明显结论：从全市商业物业的供需情况来看，市场矛盾仍然存在，供大于求的现象有愈演愈烈的趋势，竞争的激烈使开发商正面临严峻考验，单纯从供应量的角度来讲，市场已无先机可言，商业项目只有“出奇”才能“制胜”。区域市场分析区域市场范围的界定核心区域概况核心区域规划现状及趋势区域房地产市场供应现状区域市场分析区域房地产市场供应特征及趋势区域房地产市场需求现状区域房地产市场需求特征及趋势典型案例分析区域市场分析区域市场界定华新街区域包括嘉陵江桥北、华新、嘉陵、建新、大兴、野水沟、董家溪。是扼守江北的南大门。区域市场分析区域交通项目周边交通便捷，可直达区域有：渝中区（上清寺）江北区（黄花园、观音桥、