项目：万科花园小城沉淀人：唐胜军7090楼盘案例分析——万科花园小城版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.7.23目录一、项目属性二、项目概况三、产品亮点四、营销亮点五、市场表现六、导致项目成功的核心驱动因素七、启示与借鉴本报告是严格保密的。2一、项目属性界定项目所属类型或模式:该项目是品牌开发商在无快捷交通的郊区老城镇中心区域中开发的上海首批7090项目。本报告是严格保密的。3区位属性界定资源情况属性?郊区老镇中心区域?郊区老镇中心区域?外环线以外区?距离地铁1号线、3号线和5号线较位远属?无轨道交通?性主要依靠公交车（主要往上海南站和徐家汇方向）?临近紫竹园区、交大和华师大闵行校?高科技产业区本报告是严格保密的。4项目属性界定资源情况属性?占地约14公顷，总建筑面积24万方，容积率为1.7?片区内规模最?产品为多层和小高层大的高品质社区项?西班牙风格目?主要依靠周边镇区商业配套，自身配套?周边配套较为属较少成熟性?西边界为车流量很大的龙吴路（以货车?陈旧的城市界居多），南边界有东西走向的铁路还在运营（1天约3趟火车）面本报告是严格保密的。5二、项目概况—项目地理位置?项目位于闵行区吴泾镇的中心区域。本报告是严格保密的。6二、项目概况—技术经济指标?总占地面积：14万方?总建筑面积：24万方（1期13万方，2期11万方）?容积率：1.7?绿化率：35%本报告是严格保密的。7二、项目概况—物业形态及配套?物业形态（1期）：–11幢9-14层小高层–8幢5-6层多层–3幢多层与小高层结合体本报告是严格保密的。8二、项目概况—开发分期情况?整个项目分2期，07年6月17日推出1期第一波300多套房源；?预计7月末或8月初将推出第二波房源，以60平方米的一房和90平方米的二房为主。第二波第一波本报告是严格保密的。9三、产品说明—规划?户型分布：三房–“大杂居，小集居”，即三种产两房品交叉分布，无明显分区；但一房每种产品又相对集中，尤其是1房的线性分布?位置分布：–1房沿铁路线布置，易受噪音干扰，景观和外部资源最差，离城市界面最远–3房大多占据景观资源最佳位置本报告是严格保密的。10三、产品说明—户型说明?户型配比：户型一室一厅一卫两室两厅一卫三室两厅两卫?以为89平米的2房为主力户型面积61/64平米89平米134平米套数约250套约780套约260套套数比例19%60%20%面积比例13%58%29%本报告是严格保密的。11三、产品说明—户型2房：89平米1房：62平米?『优点』?房型方正，紧凑?除1房是1梯3户外，其余都是1梯2户，故户型设计难度不大?『不足』?附加值低：受西班牙风格外立面之限制，南北阳台和飘窗很少出现，基本上每套房子都只有一个阳台，有的还是内阳台；?1房由于都是1梯3户设计，故餐厅无采光，南北不通透3房：134平米本报告是严格保密的。12三、产品说明—外立面本报告是严格保密的。13四、营销手法?板块重新定义：位处闵行，但自称“徐汇南”，主要目的是吸引徐汇客源，而它的主力客源也的确来自徐汇（徐家汇、漕河泾、田林康健等地）?定位明确：“24万平米青年活力社区”，以市场稀缺的小户型产品主打青年客源?现场包装：景观先行，现房销售。以西班牙富有情调的外立面和景观打动客户?择优选择样板房：以缺点最少的2房做样板房本报告是严格保密的。14五、项目表现?07年6月17日，1期第一波开盘，推案300多套，主力房源为2房，一周内基本售完；?均价：1房和2房6700元/平米，3房6800元/平米;?7月至8月间计划推出第二波约400多套房源，以1房为主，据说已蓄客约700—800组（截至7月19日）本报告是严格保密的。15六、导致项目成功的核心驱动因素1、概念置换：将本项目纳入“万科青年置业计划”，变7090的政策限制为主动定位?2、定位准确：瞄准徐汇年轻的新上海人，以小面积低总价克服区域陌生感?3、展示先行，准现房销售?4、产品独特，至少当前在区域内是稀缺?5、规划得当，大小户型合理排布以实现利益最大化本报告是严格保密的。16七、启示与借鉴?（1）准确把握时机：在上海市7090政策细则尚未出台之际开盘，变被动为主动?（2）区域得当，价格适中，通勤时间和总价都在年轻客户可接受的范围?（3）开发商自身的品牌号召力本报告是严格保密的。17TheEnd本报告是严格保密的。18