呈：陕西康拓房地产开发有限公司优势深度挖掘VS整合海升国际9号整合营销方2008.3.案25明确我们的共同目标深度精准挖掘项目优势快打快销·回流资金目录：项目地块研究及市场分析项目产品理解项目营销定位项目营销策略项目推广策略一、一、项项目地目地块研块研究及市究及市场场分析分析11、、区区域市域市场场客群客群调研调研分析分析22、、项项目地目地块块分析分析33、、区区域域竞争项竞争项目分析目分析本次调研主要针对调研时间3天（2008年3月21-23日）的是公务员、重点厂矿单位，个体私调研人数3人（销售经理一名，策划经理一名，策划一名）营户、教师以及旅考究临潼区实际购房需求人群以及具体的需求描述，分游运政相关的群体调研目的析市场的认可度等。进入调研项目销售部的购房意向客户及城区集中人员繁临潼区目前主要在调研目标售地产住宅项目共华地带有12个。除过骊景调研方法各销售部门前访谈和销售部暗访新天地、鑫龙财富大街、石榴花城、石油城青海园区、石榴花城、骊景新天地、鑫龙财富大骊景美舍销售接近尾声外，其他项目调研项目街、瑞林君府、骊景美舍、骊景天下、桃苑西区、紫云均在销售中，估计小区、山水秦唐在销售总面积在125万平米。调研表格数量问卷总数：121份有效问卷103份有效率：85.1%潜在购房客户群体调查?陕鼓、标缝、公9%22%9%务员、个体商户、9%22%标缝陕鼓教师是临潼购房比9%标缝公务员陕鼓个体商户3%客客较明确群体，占公务员个体商户3%教师医生户户教师医生62%；代王军械厂周边驻军来代王军械厂周边驻军来?陕北投资客户是3%导游旅游运政源源3%21%导游旅游运政临潼购房的主力客5%5%21%其他（含西安）其他（含西安）2%2%群；3%3%9%?30-40岁左右的9%14%14%三口家庭组成是项目客户特征；10%26%?大多数的家庭收5%25-30岁客客10%23%户入在2-5万左右，28%30-40岁户年年整体收入不高；40-50岁50岁以上龄龄效益好的单位41%及个体商户是临潼57%3%购房的主力，着重9%单身家庭两口之家三口之家三口以上45%争取含西安在内的3万元以下家家3-5万元庭庭外地投资客户客客家庭家庭户户成成组组5-10万元收收入入10万元以上43%?价格因素是临潼客户选择购买的最潜在购房客户消费调查大因素，这是其原始的观念，要想做7%7%8%8%10%4%4%6%6%56%价格突破，以产品1%1%多层产产小高层设计、项目环境及品品34%高层配套为突破口23%在在48%48%乎乎?目前市场上居多3%3%23%点点的多层是购买客户位置位置小区规模小区规模单价单价总价总价选择最多类型开发商实力开发商实力月供月供周边环境周边环境其他其他产产品品类类型型选择选择?自住是客户购买最大目的二次置业5%1%9%的市场份额有限61%改善生活环境?90-120平米是主安享晚年力户型工作便利投资购买产品目的24%购买产品目的其他用于自住的90-120平米的多层4%13%产品占市场主导份20%90㎡以下额，惯性观念促使90-120㎡价格因素成为制约120-150㎡户户型面型面积选择积选择节点150㎡以上63%?对超市、菜市场、浴场等大众直接潜在购房客户配套消费调查生活配套要求高间接反应临潼配套的14%2%缺乏，为项目商业8084%提供利好；70商商?车位不是刚性需60业业50配配求，临潼交通工具40套套基本是自行车等；30要要不需要按月租租赁考虑购买20?思想观念转变，求求10对车对车位的需求位的需求0传统的住宅不是市书店学校银行邮局超市理发店浴场菜市场饭店幼儿园其他场需求主流，打造32%3%17%花园和树木一体景11%景景32%水景为主观观社区倍受欢迎；草坪花园较多观选树木多一些选其他择择简约欧式和南18%28%48%亚风情倍受青睐，11%中国传统民居江南水景风格其他要求便利生活配套8%10%新加坡花园现代欧式简约22%，公园式景观及休20%棋牌室阅览室会会闲会所健身房保健室所所规划规划建筑建筑风风格格选择选择配配儿童娱乐其他套套12%28%被调研客户综合现存小区组合后潜在购房客户对区域项目满意度调查的理想产品为：山水秦唐配套+骊景美舍景观+石油城13%25%10%17%14%5%4%22%户型12%6%14%13%29%33%15%31%19%18%景观户型物业配套景观户型物业配套景观户型物业配套建筑风格价格社区规模建筑风格价格社区规模建筑风格价格社区规模山水秦唐山水秦唐骊骊景美舍景美舍石油城石油城调研调研客客户认户认可可临临潼潼楼盘楼盘度度30028425020015012310010681504644161313000326147121921412411021111桃金石陕华骊骊湖紫兵邮陕人怡信碧鑫菊富华雅西世枫民怡西钻高千曲台行迪樱苑鑫油鼓清景景东薇马政鼓民园合云龙花力清荷涧家叶政和铁石科百江板者普花小骊城科骊新天小俑小老医小小小财园城园花花星新家花小半花合春厂小小小区景技苑天下区小区区院区区区富园园城家属园区岛园小晓小区区区美园地区小大园区区苑区舍区街客户和市场调研情况分析总结：?陕鼓、标缝、银桥乳液、伊利乳液、公务员、个体商户等临潼效益好的单位成为购房的主力团体客客?临潼下辖的乡镇街道办中处金字于塔顶端的富有阶层人员及其他户户团体（教师、医生、个体户等群体的存在）?包含陕北、渭南等外地投资客户?满足二次置业，改善居住环境的产品市场有需求产产?90—120平米多层产品是市场客户的主流需求品品?价格是促使成交的主力因素，与项目进度息息相关?临潼城区现阶段固有的市政集中供暖、温泉等基础因素配配?超市、服饰广场、菜市场、浴场等日常直接生活配套需求应健全套套?休闲会所有必要设置?现代简约风格备受青睐景景?社区塑造花草树木为主体，水景可根据实际规划安排观观?多元化景观组团式产品已经成为市场的焦点，备受市场客户青睐一、一、项项目地目地块研块研究及市究及市场场分析分析11、、区区域市域市场场客群客群调研调研分析分析22、、项项目地目地块块分析分析33、、区区域域竞争项竞争项目分析目分析项目目前周边在建项目多，主要面临交通道路。东：山水秦唐项目南：临潼开发区开发区西：靠近火车站项目位于北二环沿线，规划路成型，周边开发量大，未来市场潜力大。老城核心区?整个临潼配套基本都集中在城区中区域发展现状心位置；?其中北十字，北?东连：连接东部新丰、大街、南大街，距代王两镇，形成相对集中离项目有一段的距未来城市行政中心发展格局，发展完善旅游离；唯一城业，发展基于农牧副业的?银桥大道现正处市广场绿色产业。于发展阶段，日常?西进：连接灞桥新筑开生活配套正在逐步广场辟新区，吸引新兴产业，健全；发展大型高中档居住区、向?项目周边市政设产业园区、服务业等功能大学城方，以城市快速路和郊区轻施基本到位，区域展轨联系西安中心城市，形的发展必定带来大发成西安东翼副中心。量工作人群置业于市北十字?南抑：南部规划逐步净此；城化骊山和代王城区环境，城市规划向西全新建设高品质的旅游产北方向发展，地块业基地。为未来大临潼中心商业集?北拓：可结合西安阎良城市高素质和文地带，现阶段偏离中区航空城建设，跨过渭河向化人员集中地。生活配套主区北发展形成西安东北方向发展战略核心?道路较为完善，文化西路是主要的区域发展现状形象工程道路，地块被四条道路包围陇海铁路自由通往城区；本案?临潼和西安交通十分便利，高速干道和陕鼓大道以及未来的地铁口；?项目周边公共交通少，限制了客户直接出行；?人民西路还算繁华，但是不能满足人民的日常需求；区域路网交错发，但项目地块周公交线路欠缺，日常出行不太便利西安地铁一号线城市快速干道总结：处于城市新区域的核心发展地带，隶属于开发区发展板块,区域发展潜力明显。城市规划成熟度决定项目发展的状况属性具象诠释?区域待成熟，区域是自然环境好，较为荒凉区位城市未来发展重点区域?银桥大道、商业路、北二环、桃园路“两横两交通路网交错，组织便利纵”交通路网发达?区域内生活配套设施较为稀缺（医疗、餐饮、生活设施缺乏娱乐等），周边没有像样的其他配套环境?因区域属于开发区的二次开发的区域，板块内基本不存在商业氛围处于待开发状态，基础设施暂不健全，商业配套欠缺，解析地块项目地块SWOT分析地块优势：项目地块处于北二环沿线，区域优势明显，大交通状况良好，项目周边中高端物业放量加大，区域中高端项目形象逐渐形成。地块劣势：地块靠近北二环，远离城区，配套设施欠缺，目前人气欠佳地块机会：项目处于开发区板块，目前区域内开发量正在加大（山水秦唐、政府家属院桃园小区），借势发挥，利用其他项目在市场中的形象与地位来带动市场客户对本项目区域的认可度，地块威胁：临潼区内随着投资环境的改观，投资客户看好临潼市场的发展潜力（现在已有西安本地开发商在项目附近购置地块），未来区域市场竞争激烈。一、一、项项目地目地块研块研究及市究及市场场分析分析11、、区区域市域市场场客群客群调研调研分析分析22、、项项目地目地块块分析分析33、、区区域域竞争项竞争项目分析目分析区域竞争项目?2005年以来，临潼房地产住宅市场进入快速发展期，行桃骊景天下山水秦唐有10多个楼盘在不石油生活城文化银顶西今城文人化路东路路（五部人分）民桃苑·御景新北同时期上市。苑北民城东陵者?城区西北、东边西路秦骊景美舍人民东路人路和东北，集中了大骊景新天地路二鑫龙财富大街民部分项目，尤其是南环环瑞麟君府西路新开发楼盘。路秦关环城北路陵正城南路?主要街道、广场街边上零星分布一些东单体项目。路在售主要住宅项目集中于城区西从“开发策略、产品设计、客户定位、价格定位、开发周北、东南和北部期”诸多因素