重整河山待后生2006年4月合作背景亚澜湾，中国十大豪宅，占尽天时地利，坐拥绝版潮白水景，像一艘即将启程的豪华游轮。但是，当大家翘首期盼的时候，她的航程却放慢了，所有业内业外的人们百思不得其解的时候，地雅集团接过了亚澜湾的舵，决心让她重新起航，伟业顾问得到了一个和地雅集团合作的机会，相信双方的合作会让亚澜湾顺利驶向成功的彼岸！前言亚澜湾■亚澜湾现在的关键问题在哪里？■为保证项目整盘销售顺利实施，后续工作的核心在哪里？我们目标上海紫园广东汇景新城?重新树立项目中上海檀宫北京亚澜湾国十大豪宅品牌?2006年底以前完成剩余房产广东观澜湖高尔夫上海西郊庄园80％的销售率北京玫瑰园北京紫玉山庄目录■市场分析■项目分析■项目定位■解决之道■营销推广■伟业优势■团队保障市场分析■宏观市场分析■竞争区域分析■区域市场分析亚澜湾宏观市场分析2005年北京别墅现状■国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。2005别墅市场受政策影响比较小■2004年以后土地供应逐步减少，现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地，“稀缺资源”集中放量■别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。亚澜湾宏观市场分析北京别墅市场未来年预测政策循序渐进，调控精细入微市场供不应求，价格借势上涨双向持续高温，客户呈现升级关键词：稳固调控、供需两旺、客户多元亚澜湾宏观市场分析别墅北京市别墅热点区域市立北京市别墅板块是依托汤环境自然资源，沿城市场路快速路规模化发展。道路成为别墅区块发展的分先决条件之一。布态势中央别墅区、亚北别墅区、京昌别墅区依托自身独特的自然资源和优越交通可达性成为北京别墅市场的热点。亚澜湾宏观市场分析别■近年北京市别墅板块随着城市道路的扩展，呈密云墅延庆怀柔“蛙跳式”发展趋势；市■已经突破“传统别墅区”，到达各个区域，甚至场传统别墅区远郊区县；燕郊发门头沟■北部板块依托于自然风景，休闲度假别墅市场展逐步升温。北京别墅的竞争已形成板块竞争与项目竞争，板块特点得到强化，而且板块竞争先于项目竞争。密云板块已初步确立。亚澜湾宏观市场分析京承高速10月全线开通京承高速的全线通车将大大拉近怀柔、密云与北京城区的距离。直接导致区域价值的提升，为怀密两大别墅区带来前所未有的市场契机，更加剧了密云与怀柔别墅市场的竞争。亚澜湾宏观市场分析■高性价比的别墅大量推出历年别墅整体均价，并迅速占领市场1050010197.765859939.92100009550.52■随着城市道路的扩展，一市95009079.41些远郊区县价格相对较低8897.928826.92场9000的别墅开始面向市场，整8500体拉低了销售均价8000态2000年2001年2002年2003年2004年2005年■从2000年到2005年，势平均销售价格（元/平米）市场在售的别墅项目个数逐年呈比较明显的递增趋北京别墅市场历年在售数量势160142140130■2005年新增别墅供应量120101100突进，大量中低价位别墅807272成为北京别墅市场主流，605040瞄准广阔的中产阶级。2002000年2001年2002年2003年2004年2005年■同时，别墅市场的终端市场在售别墅项目个数（个）客户向外资、外地化偏移。亚澜湾宏观市场分析结论■北京别墅市场依托交通、自然资源迅猛发展■别墅产品逐渐完善、区域特点逐渐清晰■别墅产品品质上升、别墅市场细分加剧■本项目基于北京市大市，绝对竞争较少，相对竞争较为突出市场分析■宏观市场分析■竞争区域分析■区域市场分析亚澜湾竞争区域分析密云VS怀柔怀柔密云密云、怀柔两区域，地理位置相差不远，自然风光趋同。06年10月京承全线通车，将更加缩短了两个区域的交通时间。区域竞争在所难免。亚澜湾竞争区域分析怀柔自然及人文环境山怀柔境内山脉连绵，境内山青水秀，环境优雅，空气清新，有“天然氧吧”之称.湖怀柔的旅游特色中，以水为胜，红螺湖为水景之胜.寺红螺寺是区域内历史人文底蕴的主要支撑点，香火旺盛，有历史与传说根基”先有红螺寺，后有北京城”，另一说为”先有潭柘寺，后有北京城”。项目名称类型规模容积户型售价特点起售时月销售率间（套）山水墅独栋、双2.38万，69户0.36285-407220万“坡HOUSE”2005.111.5拼、联排红螺湖别墅独栋2.9万0.23234-1061400-818万前期为高端大户型。2003.9一期0.8后期户型变小湖光山舍独栋、双2.5万0.26378-568200-300万滨湖私人码头、私2002.11.7拼家家庭泊船位8塞班假日双拼、联4.1万，114户0.64235-327126-190万岛屿式度假生活2005.31排MYVILLA独栋总占地20万。一0.5300-420200万北欧童话风格2005.72.5期建筑面积5.3万。其中，别墅112套。后期产品待定龙山新新小镇独420套0.56245-300107万-280北欧风情别墅2002.46.7栋、TH、万双拼镇江南独栋119套（后续余0.4420-530600万－江南园林别墅2006.3400套左右）850万中低端产品是市场主流。纯独栋项目较少区域独栋别墅，价格从6500-12000元/平米；市双拼、联排别墅，价格集中在5800-6000元/平米；场联排别墅，价格集中在5000-5500元/平米。表现怀柔别墅市场整体销售状况低迷。6000元以下的中低档别墅消化速度明显大于6000元以上的项目，销售速度及价格出现瓶颈亚澜湾竞争区域分析红螺湖项目简介总建面：2.9万平方米容积率：0.232一期：19套二期：81套主力面积：一期499.69－633.88平米二期234-1061平米开盘时间：一期：2003-11-25二期：未开盘，预计今年4月红螺湖别墅建筑风格：北美风格物业类型：全独栋别墅该项目为目前怀柔区域内高端别墅项目，项目价格在区域内较高。项目在项目打造上也别具匠心，追求品质。但开盘以来，市场对该项目的接受程度并不高，项目销售情况不佳。分析原因：高端别墅在怀柔市场需求存在瓶颈亚澜湾竞争区域分析龙山新新小镇简介建筑面积：80万平方米容积率：0.56产品类型：独栋双拼联排主力面积：独栋300-350㎡双拼210-260㎡联排200㎡物业类型：独栋、联排产品风格：德式龙山新新小镇联排别墅均价：4550元/平方米独栋别墅均价：5000-7000元/平方米开盘日期：一期2002年4月二期2004年5月三期2006年3月历年销售平均80套左右已售约320套购买主体为怀柔当地客户，政府公务员及私营业主改善居住少部分为休闲度假型市内客户。亚澜湾竞争区域分析■湖光山舍周边地块占地：5000亩怀其中1500亩建设为5星级度假村，1000亩别墅柔用地，2500亩高尔夫潜■雁栖湖地区三块别墅用地在1.占地：400亩建筑类型：联排别墅项2.占地：800亩建筑类型：独栋别墅预期售价：目8000元/㎡以上主力户型：200平米以内3.占地：200亩未进行招拍挂潜在供应量将在2400亩左右。预计07－08年集中上市。将会对密云别墅市场产生较大竞争。市场分析■宏观市场分析■竞争区域分析■区域市场分析亚澜湾区域市场分析城市格局—密云北部重要的生态涵养区东部发展带上的重要节点亚澜湾区域市场分析密云自然及配套环境水密云水库是亚洲最大的水库，位于北京东北密云县境内，坐落于燕岭群峰之中，横截潮、白两河，全面积188万平方公里，水面137000亩，有“燕山明珠”之称。山云蒙山位于密云水库西岸.面积2208公顷，主峰高1414米。这里山势雄伟壮丽，树俏丽怪异，石多姿多态，云海虚无缥缈，有“北方小黄山”之美誉红酒密云东部潮河东岸穆家峪和巨各庄镇圈地建设，一条集葡萄种植、采摘、的酿造和品尝红酒，基础服务和娱乐设施完备的综合性红酒文化休闲带。配套密云区域内分布多家集旅游、度假、休闲、会议、娱乐为一体的高品质度假场所。亚澜湾区域市场分析发展定位“十一五”战略规划■两大功能区生态涵养发展区、城镇产业发展区■产业发展布局“一区两带”水库上游工业开发区、白河休闲产业带、潮河生态涵养发展区科技产业带■城镇发展布局“一城多重点”密云新城、六大重点乡镇水库下游城镇产业发展区亚澜湾区域市场分析区域市场别墅产品空间分布白河涧翠堤花墅密云别墅从分布上看主要集中在白鸿福天地水墨庭院河流域，分为南北两段，本案位于白河流域南段别墅聚集区内。赏星悦木纯境茉莉山庄亚澜湾亚澜湾区域市场分析区域市场别墅供应现状目前区域市场的别墅项目大约10个，基本情况如下：项目名称位置产品形态规模容积率价格紫霞谷穆家峪镇独栋207000.098000茉莉山庄密云新密顺路独栋428000.237800赏星悦木十里堡镇独栋双拼400000.35双拼4600、独栋7200纯净工业开发区独栋联排370000.4联排4200、独栋6800亚澜湾密云新密顺路独栋双拼联排1000000.15联排7000、双拼9000、独栋10800白河涧密溪路滨河大桥独栋联排822000.55联排4450、独栋7000水墨庭院密溪路滨河大桥独栋叠拼520000.6叠拼3780、独栋6300鸿福天地密溪路滨河大桥叠拼双拼联排580000.79叠拼3800、联排4800、双拼5800翠堤花墅密溪路滨河大桥独栋双拼联排390000.85联排4500、双拼5500、独栋7300碧水花园溪翁庄镇独栋160000.516800总计450700平方米密云别墅市场正处于起步阶段，区域内的别墅项目不多，整体供应量不大，总规模约为45万平米。其中2004年以后入市的供应量约8万平米。亚澜湾区域市场分析区域市场客户情况