万利花园策划报告赢嘉联行赢嘉联行20082008年年77月月报告框架营销目标市场环境分析整体项目透析营销策略制定销售管理营销目标营销目标市场环境分析整体项目透析营销策略制定销售管理提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回笼目标一：现金流营销目标目标二：销售利润依托区域发展，充分发挥项目自身和潜在价值，将项目利润最大化报告框架营销目标市场环境分析整体项目透析营销策略制定销售管理市场环境分析营销目标市场环境分析整体项目透析营销策略制定销售管理市场环境分析密云经济发展现状及发展前景?密云概述?交通环境?密云规划?密云经济发展概况密云经济发展现状及发展前景—密云概况密云县地处北京市东北部燕山山脉脚下，总面积2226.5平方公里。密云县即是全国农业生态试点县，又是全国绿化先进县。　密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富，项目众多。密云水库水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米，约占全县面积的十分之一，如此辽阔的水面在华北地区首屈一指。目前，密云县森林覆盖率达57%，可称是净水、净气、净土的绿色公园。　全县具有开发价值的旅游资源达100多处，已开发、开放景区25处，有的在华北地区甚至全国都享有盛誉。　　　县内聚住着汉、满、回、蒙古、朝鲜、壮、布依、彝8个民族，人口43万，其中农业人口33.8万天然的生态环境，众多的旅游景点人居指数位居京郊前列密云经济发展现状及发展前景—交通环境国道101京承高速密云县位于北京市东北部，属燕山山地与华北平原交接地，是华北通密往东北、内蒙古的重要门户，东南云至西北依次与本市的平谷、顺义、怀柔三区接壤，北部和东部分别与河北省的滦平、承德、兴隆三县毗怀柔京城聚集邻。便捷的交通枢纽，为密云平谷迎来新的发展契机京城密云经济发展现状及发展前景—密云规划2005—2010年规划目标：以培育支柱产业、调整产业结构、优化产业布局、壮大支柱产业规模为核心，到2010年，密云基本形成以“生态农业”、“环境友好型工业”、“休闲旅游业”为特色的生态经济体系。主要企业达到清洁生产标准，工业资源和能源消耗不断降低，经济效益明显提高，主导和优势产业的地位突现。规划范围城市规划区范围为密云县行政辖区，包括17个镇、2个街道办事处、1个地区办事处（檀营乡），总面积为2229.45平方公里。新城规划用地的范围包括：檀营乡、密云镇、十里堡镇、河南寨镇的全部行政范围，穆家峪镇处于京承铁路以南的地区。控制范围总面积为136.08平方公里。到2010年，城市人口达到26万，建设用地：31.1公里密云经济发展现状及发展前景—经济发展概况全社会固定资产投资稳步增长，农村投资比重日趋增大截至4月末，农民生活人均消费支出2354元，同比增加398元，增长20.4%。其中，人均食品支出796元，同比增长18.8%；人均衣着支出191元，同比增长7.9%；人均居住支出401元，同比增长111.5%；人均家庭设备用品及服务支出165元，同比增长46.5%；人均交通和通讯支出259元，同比下降32.2%；人均文化教育娱乐用品及服务支出人均233元，同比增长19.6%；人均医疗保健支出253元，同比增长39.9%.1-4月份，城镇固定资产投资同比增长14%截止到4月末，城镇单位固定资产投资完成1.82亿元，同比增加2200万元，增长14%。其中,县经济技术开发区累计完成投资1.16亿元，占全县城镇总投资的64%,其主要是汽车零配件行业为扩大生产规模而新增生产设备.1-4月份，农民现金收入增长11.4%1-4月份我县农民人均现金收入3917元，同比增加401元，增长11.4%，保持稳定增长的势头。其中人均工资性收入2231元，增长13.3%，对现金收入的贡献率为65.1%，主要是由于外出就业收入增长迅速，人均达375元，同比增长44.1%；人均家庭经营收入1162元，同比增长1.7%，在家庭经营收入中第三产业收入所占比重大，人均是608元，占家庭经营的52.3%，增长56.5%。密云经济发展现状及发展前景—综述⑴密云经济快速发展，人民生活水平显著提高,消费能力增强。⑵城市化进程加速。旅游业的发展大力推动城市经济，投资环境有较大改善。⑶城市规划加快实施，基础及配套设施进一步完善，城市功能增强，极大增进城市魅力。⑷宏观经济形势较好，城市的涓流效应将初步展现。⑸密云市区人口结构处于调整之中，大量农村人口进城，城市化水平不断提高.⑹密云生活水平正大幅度提升，购房的承受力同步提高，对居住品质产生更高的需求，以购买商品房满足生活品质需求，是今后市民生活的发展趋势；随着落实《北京城市总体规划（2004年－2020年）》的规划思路，周边城区建设将得到大幅度改善，围绕京城辐射范围内的密云，未来发展潜能巨大。市场环境分析密云房地产市场分析?密云房地产发展总体现状分析?密云在售项目调查分析?项目所在片区发展现状及未来规划密云房地产市场分析—总体现状分析1-5月房地产开发情况单位：万平方米，万元　2008年1-5月累计2007年1-5月累计同比增长（%）房屋施工面积134.58183.30-26.6县内134.58166.45-19.1新开工面积22.9425.15-8.8房屋竣工面积9.1318.67-51.1商品房销售面积9.3023.31-60.1县内8.4317.12-50.8商品房销售额59473144787-58.9县内4876355614-12.3数据来自密云统计局08年房地产开发总体下滑，同比去年体量减少，房地产销售市场处于低迷状态密云房地产市场分析—总体现状分析1-5月房地产企业投资情况据密云统计局统计：截至4月底，密云房地产开发企业完成投资4.2亿元，同比增长29.7%，呈稳步增长态势，在这种情况下，开发企业投资仍同比增长29.7%，投资趋势呈稳步上升态势，据此分析：未来将有望打破僵局，奥运会闭幕后，将迎来新一轮开发高潮！再来关注……密云未来土地规划密云房地产市场分析—总体现状分析未来土地规划将大量引导农村人口向中心村、镇集聚，加强公共服务设施和市政基础设施建设，到2020年，密云新城建设用地规模将控制在40平方公里，人均建设用地控制在115平方米以内。综述?密云未来新城区的建设，必将带动当地土地开发热潮，区域供应量大幅度增加，竞争加剧，同时，也迎来新购房群体的加入，只有快速把控市场，才能立于不败。?密云风光秀丽，天然生态空气净化器，在随着政府大力改善市政配套的同时，将吸引外地购房客户的注意力，未来片区房源体量有可能被迅速消化。?随着交通的便捷，缩短了与市区的交通时限，越来越多的人更注重郊区置业，必将带动密云房地产的蓬勃发展，潜力巨大，08年的主旋律是竞争密云房地产市场分析—密云在售项目分析关注竞争楼盘滨河路在售久润花园恋日水岸水岸青山向在售售完方展发来未长城环岛赏云轩鼓楼大街本在售案在售学府花园柏林山水在售檀城西区101国道在售980公交线路980快公交线路明珠花园在售京城方向京承高速恋日水岸建筑类别多层占地面积72000㎡总建面积120000㎡准销面积18325.63㎡在售套数179套未签约房源45套主力户型50㎡一居和100㎡两居市场均价5000元/㎡成交均价3265元/㎡支付方式一次性付款9.5折、银行按揭容积率1.50绿化率32%物业费0.80元/㎡·月物业地址密云区车站路沙河57-11号开发商北京顺兴广厦房地产有限公司共15栋住宅和六栋商业组成，六层带电梯备注最小面积为：47㎡——最大面积为：212㎡，顶层六带七层复式一线式客厅，通风效果好，户型设计合理久润花园建筑类别多层、小高层占地面积170000㎡总建面积280000㎡准销面积42226.46㎡在售套数360套未签约房源163套主力户型两居和三居市场均价4500元/㎡成交均价2874元/㎡支付方式银行按揭、一次性付款9.6折折扣还可再申请容积率2.10绿化率30%物业费0.58元/㎡·月密云区城关车站路2号(新北路以北、檀西路以物业地址西)开发商北京久润房地产开发有限公司多层、错层、复式、面积30㎡-170㎡，板式小备注高层1-11层为标准层商住两用房，全部为南北通透，建筑面积30㎡-180㎡。户型方正，设计合理，充分利用空间，客厅宽大敞亮学府花园建筑类别多层占地面积122700㎡总建面积146800㎡准销面积71986㎡在售套数718套未签约房源/主力户型两居和三居市场均价5000元/㎡成交均价/支付方式一次性付款、银行按揭容积率1.19绿化率30.3%物业费0.60元/㎡·月密云区果园北街南侧，兴云路东侧(密物业地址云一中东侧)开发商北京海城房地产开发公司备注88.40㎡—106.7㎡的两居和三居设计一般，餐厅和客厅分离有利于卫生，唯一缺点是起居室采光不足明珠花园建筑类别小高层占地面积114400㎡总建面积130000㎡准销面积24794.8㎡在售套数236套未签约房源35套主力户型三室市场均价4500元/㎡成交均价3464元/㎡支付方式一次性付款9.6折,银行按揭9.8折容积率1.15绿化率34%物业费0.58元/㎡·月密云区京密路南，西大门，紧邻密云科技开发物业地址区；开发商北京祥云世纪房地产开发有限公司备注72.91㎡—200.81㎡的平层和复式户型方正，大面宽小进深，有利于客厅的通风和采光。是常见的户型设计3室2厅2卫1厨密云房地产市场分析—密云在售项目分析竞争楼盘优势对比项目名称建筑总面积在售总套数均价主力户型竞争优势恋日水岸120000㎡179套5000元/50㎡一居和100㎡两六层带电梯，主打生态㎡居休闲文化，宜居生活久润花园280000㎡360套4500元/两居和三居户型设计人性化，南北