城市中心花园商业策略案神美广告SUNMEDIA神美广告C区出入口B区出入口A区C区SUNMEDIA神美广告颠覆传统商铺销售模式：扬长避短，借势华润定向招商，树立投资信心商业成功的定律之一：只做一寸宽的领域，但是一定要深入一公里。SUNMEDIA神美广告本案分为三大部分加以阐述一、产品功能定位二、招商及销售策略建议三、广告推广方案SUNMEDIA神美广告方案前提说明1：、我们的商业形态较为独特，在周边没有可比性2、借鉴经验，采用普通招商手法谁都没有信心，发展商会非常被动，有力使不上3、由于招商面积不是太大，且有华润入驻，我们不妨换个思路，由中原及发展商控制招商，通过先招商，在招商过程中或卖给商家，或吸引投资者落定4、我们能够引进华润，就能够引进其他知名服务商家，集合这些商家的影响力，吸引投资者就水到渠成SUNMEDIA神美广告独特合宜的市场定位+集合知名商家投资者百分百信心+精到的市场及投资分析SUNMEDIA神美广告三大原则：1、明晰定位，一个树立投资者信心的商业形态2、商业形态必须成为促进住宅销售的卖点3、招商是前提，销售是结果；招商先行，销售紧跟鉴于横岗置业者相对缺乏远见、较为懒惰的先例，我们的工作必须是先部分招商成功，使客户眼见为实，万事具备，“出手就能收益”。SUNMEDIA神美广告商业销售成功的前提：天时·地利·人和三大商业运作的基本要素，我们有吗？SUNMEDIA神美广告天时功能定位时机上成为率先者?或者是领先者地利符合功能定位的卓越地理中心区，对目标消费者具有向心力人和有可以借助的强大外力资源华润SUNMEDIA神美广告第一部分：产品定位紧密结合产品特点，准确而创新的定位是销售良好的保证“我们不赞同零售商为了争取所有消费者在所有场合提供所有的产品。相反，我们的建议是为针对某些消费者在某些场合的需求而提供某些产品。但不管零售商决定采取哪种市场定位，它都必须做到出类拔萃！”——AC尼尔森SUNMEDIA神美广告我们的优势在哪里?1、地理优势:位于中心生活区核心,周边高尚生活区林立2、可以预见的升值潜力:随着横岗卫星城地位的加强及未来发展,横岗中心将具有巨大的投资价值3、朝向、风水以及良好的景观4、华润入驻的榜样效应及说服力5、配套宽敞的内外广场以及漫长的临街面,先天具有商业街区的气氛SUNMEDIA神美广告正视自己的弱点1、中心区的商业人气不是太旺,从周边楼盘的商铺可以看出2、横岗中心区的概念尚未深入人心3、商铺自身设计存在一定缺陷,不利小商业形态经营:如B区内铺一层的立柱过多及通风采光等4、临红棉路黄金街区为华润独占,B、C区相对较冷,特别是C区位于社区大门以西部分,如无特别措施,有招商难度SUNMEDIA神美广告扬长避短,是商战成功的不二法则！SUNMEDIA神美广告第一定位：产品功能定位以提供高档休闲类服务为主的商业区归属泛体验经济中第一形式：提供休闲娱乐顾客们通常认为这样的服务比商品更加有价值，服务人员帮助他们从事他们想做却又不愿意亲自去做的事情，而商品只是提供了媒介。SUNMEDIA神美广告SUNMEDIA神美广告SUNMEDIA神美广告定位理由（一）：做不了大商业1、项目规模较小，形成不了大商业的辐射力2、项目地理非闹市要道，无大商业的先天气度3、近有华润、龙洲百货等较大商业形态，我们构不成优势SUNMEDIA神美广告定位理由（二）：做不了小商业1、不符合多种混合经营的地理要求（除非批发，但可能性不大，可另行讨论）2、柜台式零铺虽然适合本项目商业面积的分割，但这种方式目前在中港城等已被证明投资者是失败的，已引起投资者警觉,同时设计上立柱太多、采光通风等问题也是小商业的症结3、周边新亚洲广场、锦冠华城及红棉路一线商铺皆为小商业零售形式，避免同质化竞争SUNMEDIA神美广告定位理由（三）：产品经营没有出路1、普通类产品经营与华润、龙洲百货等市民商业形态冲突，可以选择的产品经营种类较少2、高档产品经营的困难：有钱人的活动半径较大，高档产品通常不会在横岗镇购买3、特色商品经营：有可能，但风险太大4、基于对华润入驻一年内经营状况及配合程度的担忧：是否会带动足够的人流量来购买商品？SUNMEDIA神美广告定位理由（四）：高档休闲类服务经营有优势1、休闲类服务经营对地理要求的第一条：不严格要求处于闹市，“近闹市”，“静环境”是服务经营的黄金地理，这完全符合本项目的地理特征2、休闲类服务经营对地理要求的第二条：位置对消费者具有向心力，本项目所处的中心区位置具有强大的吸引力，就像“香港中环”、“深圳中信城市广场”、“上海南京路”，对于消费者具有天然心理上的吸引力SUNMEDIA神美广告3、与周边商业形态避开竞争，互为补充，共同组成环广场特色经营商圈4、项目所处的横岗中心区，周边是行政中心及大量高尚住宅，高档休闲类服务经营的客户资源丰沛5、B区内铺一层的设计缺陷（通风采光不佳）因为是较大面积单个商业形态，可以得到弥补SUNMEDIA神美广告6、本案5000平米的规模刚好能构筑一个大型休闲区的规模，配套更全，档次更高，服务更专业，毋须担心来自周边的小规模服务经营门店的竞争7、横岗目前缺乏同类型的大型商业形态，我们有差异化竞争优势，有唯一性，能够站在一个竞争的高度8、做高档服务业能够支撑起我们的销售价格走高我们现在所讲的理由，将来都是讲给投资者听的道理。SUNMEDIA神美广告工业区康乐花园村屋，工业区君逸酒店村屋，工业区城市中心花园锦本案丽晶公寓冠华城镇政府开阔的广场为本案提供了绝佳的开阔新景观及人群的滞留能力，同时风水上亚为吸引投资及商家经营提供了说法：前景开阔，吸纳人气，旺财旺族。洲广场SUNMEDIA神美广告是做商业零售,还是高档服务经营,我们的建筑已经预示出答案.SUNMEDIA神美广告补充说明:1、产品定位是以整体为研究对象,其中具体情况还应具体分析2、C区街铺可以适当有特色商业零售形式做补充,服务本社区及周边生活区,这一点须在招商工作中加以引导SUNMEDIA神美广告C区商业街示范SUNMEDIA神美广告第二定位：商业区消费人群定位横岗本地高收入阶层(富人)SUNMEDIA神美广告定位理由：1、中心区位置，对富人等阶层具有天然的向心力2、中心区高尚住宅林立，靠近政府机关，附近是工业区，高收入阶层人数庞大SUNMEDIA神美广告3、富人阶层的休闲类消费注重隐私，通常不屑与普通人群一起消费，他们有自己的生活圈和固定消费的场所，但目前横岗缺乏这样一个高尚大型休闲场所4、只有高尚大型休闲场所才匹配城市中心花园住宅的气质，才能促进横岗高收入阶层对住宅的认可SUNMEDIA神美广告第二定位：主题风格定位港式风情SUNMEDIA神美广告定位理由：1、横岗主流人群崇尚香港消费方式2、横岗有相当多香港背景企业及香港侨属3、与周边同类商业形式形成明显的风格区别4、整体包装为港式风情，容易推广铭记，利于宣传SUNMEDIA神美广告综合定位：横岗中心·大型港式风情休闲街区SUNMEDIA神美广告第二部分：招商及销售策略建议明确主题，集中力量；以华润为榜样，定向招商SUNMEDIA神美广告功能分布1、B区以高档休闲服务经营为主2、C区延续B区的功能,但功能形式分配上有区别(特别是与B区相邻的部分)3、C区街铺可以适当有特色商业零售形式做补充,服务本社区及周边生活区SUNMEDIA神美广告高档休闲服务经营包含那些合适的形态?1、咖啡西餐厅,高档酒楼2、酒吧,茶座3、健身会、康乐俱乐部4、美容美发、按摩足浴5、高档家居装饰用品专营店如工艺美术品等SUNMEDIA神美广告内铺底层商业形态建议:知名美容美发店按摩足浴SUNMEDIA神美广告理由:底铺立柱分割太多,空间零碎,通风采光条件不佳,不符合其他商业形态对铺面的挑剔要求美容美发及按摩足浴经营,通常会在店内有较多的空间分割(如包厢),采光通风更多依赖空调和室内灯光,我们的缺点可以忽略和得到谅解与内广场的人气衔接,适合中档层次的商户SUNMEDIA神美广告内铺二层商业形态建议:美容美发康体健身会康乐俱乐部高档特色商品经营SUNMEDIA神美广告理由:二层私密性相对一层较好,且分割较宽敞,通风光线更好,适合更高档一点的商业形态古典主义的建筑心态加上大面积玻璃窗户的通透,适合一种安静的商业经营SUNMEDIA神美广告临街商业形态建议:咖啡西餐厅酒吧(横岗首家有档次规模的酒吧,吸引市内知名酒吧经营)高档酒楼高档茶座SUNMEDIA神美广告理由:临街商业地段是整个商区最佳位置,无论是光线、建筑形态还是景观、场地,皆属横岗一流,适合投资成本较高,体量较大的高档服务行业如酒店、茶座、西餐咖啡等(做商铺太可惜了!)有宽阔的广场可作为迎宾场地(如泊车、举行仪式等),有可以展示形象的开阔户外空间开阔的广场、远山、交通干道等优美无遮挡景象,从风水上讲极利于聚集人气SUNMEDIA神美广告补充说明1、如以上思路得到认可,可以继续细化相关行业招商企业名鲁并研究其可能性2、目前市内大量高档休闲服务类企业正处于快速扩展期,并随着扩关、关外利好等刺激,正从市内向关外突围(如名典、品上品以及一些知名酒吧等,而横岗随着卫星镇地位加强,近来频频在媒体上被提及,必将引起他们的主意3、由于商业街区将对丽晶公寓产生巨大的促进作用,因此可以在招商工作中要求公寓投资者积极参与SUNMEDIA神美广告第三部分：广告推广方案SUNMEDIA神美广告命名建议香港春天横岗名流中心横岗·中环广场城市中心广场香江国际俱乐部SUNMEDIA神美广告兰桂坊财富广场浅水湾广场九龙中心城香港俱乐部SUNMEDIA神美广告命名重点推荐香港春天横岗名流中心城市中心广场香江国际俱乐部财富