谨呈：北京昊岳房地产开发有限公司坐在燕莎之巅兰—US联邦公寓营销汇德报四LandWorld海1汇报核心内容项目面临的形势项目本体解析兰项目营销的关键点德四营销的解决方案LandWorld海2项目面临形势——竞争区域界定东区城市资源均衡性客户同质性燕东直门莎朝阳公园产品可替代性兰朝阳门德四面临大东部地区的全面建国门CBD竞争——出位者胜LandWorld海3项目面临的形势—整体销售状况70000300006000025000500002000040000150003000010000兰20000100005000德00四Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-060606060606060606060606LandWorld海销售面积(m2)销售均价(￥/m2)?受政策的影响，下半年消化量有所下降，10月份开始有所回升；?5月前后受柏悦居的影响，成交均价突破20000元/平米，随后出现一定程度的下降，但与年初相比较，06年的整体成交均价有所上升；?406年成交均价年涨幅为8%，上升速度较慢。项目面临的形势—06年入市项目价格涨幅较快US联邦公寓：06年8月上市，价格涨幅达28%裘马都：06年9月上市，价格涨幅达15%16250006018500145414179361800020133203362095820577200005019173401750012109403417000101600015000165008301636116070160006100001580442015540141550042915000500010211450000014000Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07兰销售套数销售均价(￥/m2)销售套数销售均价(￥/m2)德当代MOMA：06年1月上市，价格涨幅达27%泛海国际：06年6月上市，价格涨幅达18%502500025016000422243715792四4540230002063815500402113322624210002001529619904195481951619850210323518566186441872419000150001775514566LandWorld海30251700015014538145002515000140611400020130008512131001355513500151011000711342162686674510490003913000250570001250005000012000Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-060606060606060606060606Jul-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07销售套数销售均价(￥/m2)销售套数销售均价(￥/m2)5项目面临的形势—2万以上高端公寓速度平稳，大部份在20套/月以下3523800元/18000元/平米平米28000元/平米3025300元/22800元/兰25平米平米48000元/德20平米15四23000元/平米21000元/10平米LandWorld海22000元/5平米当US世裘新代银N星柏联界马城M钻A河悦邦城都国O公G湾居公际M寓A寓6A北京市东部高档公寓市场供应量充足新城国际三期8万平米，492套，均价25178元/平米，20套/月世界城6.1万平米，719套，均价23851元/平米，30套/月财富中心二期3万平米，预计均价35000元/平米US联邦公寓7.6万平米，293套，均价20577元/平米，7套/月9号公寓1.7万平米，98套，4套/月本项目9万平米，533套Naga上院3.4万平米，98套，，均价22000元/平米，2套月当代Moma12万平米，550套，，均价22624元/平米，17套/月U-Town12万平米，504套，预计均价17000元/平米银钻公寓东部高端公寓市场目前供应总量为5.7万平米，800套，均价25976元/平米，1009套万平米/月世华国际兰3万平米，370套，预计均价16000元/平米07年内仍将新增多个高端公寓项目约20万平米星河湾二期8万平米，228套，均价27263元/平米，27套月德华远裘马都12.3万平米，650套，均价17936元/平米，30套/月四波菲特公寓3.3万平米，300套，预计均价23000元/平米海LandWorld北京公馆6万平米，80套泛海国际28万平米，1360套，均价15296元/平米，82套/月幸福广场7万平米，579套，均价17194元/平米，34套/月柏悦居5.7万平米，263套，均价44680元/平米，16套/月77月8月9月1011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1011122006年月2007年月月月竞争对手锁定原则主要竞争项目：?区域资源相似——新城国际、当代MOMA、双建花园、裘马都、世界城?属性相同分流项目—NAGA、优唐?总价相近11001000900800700600兰500德400四300海LandWorld2001000世观9N星维裘海银新当优本双波界湖号A河多马晟钻城代唐项建菲城国公G湾利都名公国M目花特际寓A亚苑寓际O园8MA竞争对手入世时间表新城国际三期剩余428套，主力120-180平米三居世界城剩余686套，主力61-85一居US联邦公寓剩余253套，主力200-230平米三居双建花园9万平米，533套Naga上院剩余79套，主力300平米三居当代Moma剩余131套，主力120平米两居和140平米三居，后续上市450套兰U-Town约500套，主力95平米一居德四华远裘马都剩余499套，主力80平米一居和300平米四居LandWorld海本项目07年面临竞争项目主销期的集中竞争97月8月9月1011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1011122006年月2007年月月月项目面临的形势——竞争项目剩余户型配比项目名称套数60－8080－120120－160160－200200－260260－350350以上双建花园5331521661602431NAGA795623世界城68631931948兰裘马都499163585916950当代MOMA131352520242310德新城国际4281173146946539四本项目25315895海LandWorld优唐504套，主力户型60-150平米本项目户型不处于密集供应区，有一定户型竞争优势；10项目面临的形势——项目竞争力对比分析新城国际世界城当代MOMA裘马都双建花园US联邦?CBD核心区?CBD核心区?东直门?三元桥?毗邻CBD?燕莎区域位置?三环内?三环内?三环内?三环外?三环内具?三备环外一定优势?32万平米成熟大?12万平米?66万平米成熟大社?16.7万平米?11万平米社区规模?7万平米社区?公寓6.7万区?公寓11.5万?住宅9.5万?300平米以上产品?产品均为180平米?南北向小户型产?大面积产品南北通有独特入户花园设以上户型，大量东品为主?户型多采光面设计透，三面采光计西向产品。?大进深，小面宽?大面积产品南北?恒温恒湿科技系统?产品配套：分户式?70%的大面积产品?精装修，2000元/?大面积产品南北通透，三面采光+达到标配水?天棚采暖新风机分户式中南北通透，进深较平米。产品通透?2500元精装修央空调?独立新风大?平，具有一特设中央吸尘系统?层高3.1米?TCDL香港陈建?双大堂设计，每栋?兰?地源热泵高档次精装修?定景预设直观优势饮水系统，中设计事务所?6米挑空大堂楼在地下一层入口?3.3米层高软化处理。?挑空5米大堂?5米挑空大堂有一个比一层更豪??；6德华的大堂两层挑空大堂米挑空大堂?豪华汽车大堂?智能安防系统四?7000平米亚历山?2000平米顶层花?8000平米空中连廊?3000平米高档会?4000平米高级主题会所?3200平米会所大会所园会所会所所会所LandWorld海?2.2万平米社区园林+2万平米的市?4万平米组团式园—?斯蒂芬·霍尔设计政绿化隔离带?10000平米主题式园林竞争力园林林—?18000平米园林?欧式园林私家园林?ADI园林设计不足?美国EDSA景观设计公司?第一太平戴维斯?美国宾治物业管理??第一太平戴维斯公司（军方专授属物业管理?第一太平戴维斯金牌私家秘书服—?戴德梁行顾问务、2对1私人管权）11家服务项目面临的形势——竞争优势总结竞争对手项目竞争优势新城国际CBD核心、户型配置合理裘马都CBD区域、公共空间、顶级会所双建花园CBD区域、公共空间、顶级会所兰当代MOMACBD区域德世界城纯粹大社区、顶级会所四US联邦公寓燕莎绝版地段、精致规模、最高公寓、智能安防LandWorld海总体竞争结论：在东区豪宅战区的面对面竞争中，项目产品不具备绝对竞争优势，需要寻求产品之上的营销解决之道才能在市场中脱颖而出。12项目面临的形势——市场竞争总结市场现状及发展趋势：?东部高端公寓整体价格呈上升趋势，但上升幅度较小?东部高端公寓市场供给量充足，未来将新增多个高端公兰寓项目德四?2万元以上的高价格公寓项目销售速度普遍较缓海LandWorld?市场竞争激烈，本项目产品缺乏绝对的差异化优势13汇报核心内容项目面临的形势项目本体解析兰项目营销的关键点德四营销的解决方案LandWorld海14项目本体解析——区位裘马都燕莎之中，绝