前言?名门世家一期住宅项目即将售罄，目前社区的重要规划项目——配套商业即将进入市场推广阶段，本案商业整合一、二期综合将达到8万平米之庞大，仅仅局限在本案现有的社区消费是远远支撑不起如此庞然大物，辅以为整个社区居住中心的重要配套项目，其重要性和巨大发展潜力不言自明。因此对其进行准确有效的功能定位和前期推广策划是当前面临的工作重点。在策划思路中，我们希望能够整合项目目前拥有的各种优势资源，力求树立名门世家商业街的鲜明市场形象，提高商业街本身乃至名门世家后续项目的市场竞争能力。根据本项目的具体情况，我司用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下策划方案。第一章、商业现状分析1、名门世家商业圈消费环境?绝对核心地段，增值空间无限名门世家，坐拥红谷滩行政中心区，承载3大城区繁华，拉动3城（市中心、红谷滩新城、新建县）共进的主轴线。高强度人群辐射，3城人口合整为零。?社区规模尚可，消费需求乐观名门世家由实力雄厚的浙江名门投资公司投巨资建设，规划总面积210亩，总建筑面积近26万平方米，建成后可容纳近2000户业主居住，周边社区业主容量庞大（自身配套商业不足）支撑本案庞大商业市场，有一定的依据。名门世家所处地块范围加之周边社区的快速开发将成为一个规模庞大、环境优美、配套完善、居住人口众多的大型现代成熟人文社区。小区商铺的经营是以住户提供配套和生活便利为目的，辐射周边人口消费，成为大势，特别对于规模尚可居住社区而言，住户的生活更依赖于自身的商业配套，因此生活消费结构稳定、需求旺盛。?服务辐射面广，多种商业形式并存名门世家商业街作为社区未来重要的中心商业配套设施，其服务范围不仅仅局限在本案的固有客群，而且将辐射周边社区以及未来新建并轨的几大行政村，辅以红谷滩新区日后的完善建设，和对整个名门世家的生活居民产生不可替代的作用。同时，未来商业街经过合理规划，多种商业形式并存，将会全面地满足社区居民及周边居民的基本生活需求。?生活圈将日趋成熟，商业潜力巨大名门世家自开工建设以来，社区配套逐步完善，社区建设已初具规模，现已完成一期住宅项目17万平方米，有1100余套住宅交付使用。且购买群体主要为各大院校教师、省直机关公务员、商务人士、职业经理人、各类专业人士等，消费需求普遍偏高，有一定的经济实力。由此可知，社区居民层次结构稳定，综合素质较高，消费力强大，无疑将在未来形成一个消费需求旺盛的社区生活圈，商业发展潜力巨大。?统一规划经营，创造社区商业成功典范在符合名门世家整体项目定位的前提下，对商业街进行统一规划、合理业态分布……，加快其成熟周期，形成具有鲜明特色的红谷滩新区无与伦比的商业街，迅速提高市场知名度和美誉度，使商业街成为南昌乃至整个江西家喻户晓的成功商业典范。?百万金融街的引入，社区商业与之成功并轨红谷滩新区提出“24小时金融大街”概念，白天金融街的主要业态为商业服务、银行、金融、保险；夜晚金融大街的主要业态为娱乐、文化、购物，多元化的业态完美组合将有力的促进整个红谷滩板块的商业氛围，极大的拉动本案的商气、人气，为日后的增值潜力埋下强为有力的伏笔。?无与伦比的的包围式商业规模，多层次满足各类消费名门世家商业格局呈围合式，多元化的布局，最大化的满足各类消费，我们建的不只一个居住社区，同时更为业主贴身量做消费需求，使之零距离的筛选的每一种购物，在购物需求的同时满足心灵上的愉悦。2、产品分析研究?本案建筑总面积预计约26万平米。?名门世家一、二期商业总面积体量约5.28万平方，如此体量仅仅局限于社区消费是远远支撑不起的。所以我们必须放宽视界，从气势上达到一定的震撼力。?商业体量占总建面积=5.282万/26万=20%，配比超出正常社区商业甚多，正常社区商业比例5%左右，由此预定本案不能仅仅局限于社区商业运营及推广。?名门世家总户数：一期143023平米，总户数1216户；二期44395平米，总户数472户；二期酒店公寓27907平米，预计套数500间。总计：1216+472+500=2188户地块区位条件项目位置：红谷滩中心区，北侧为红谷五路，南红红谷五路谷五路面为红谷六路，东邻丰和一路，西接丰和二路，(())酒店式公寓酒店式公寓属红谷滩CBD中心核心区二二期期规划规划中中商商业业裙房裙房项目经济技术指标：总建面积：26万平米绿化率：40.5%容积率：1.5开发进度：一期部分售完07年10月31号丰丰丰丰二次交房和和和和二二一一二期规划中路路路路一期一期已已售售部部分分本案约约0707年年1111月月3131二二次交房次交房市政府红红谷六路谷六路项项目商目商业业部分部分酒店公寓酒店公寓第二章、商业街SWOT分析?优势（S）1）项目位于红谷滩新区行政中心区，未来消费需求旺盛；2）社区居住人群结构稳定、素质较高，易形成持续的购买能力和消费流量；3）项目尚处于功能规划阶段，有很大的调整空间；4）社区规模大，能够开展多种经营，有利于实现规模经营效应；5）周边社区商业补给不足，但销售普遍乐观，生活圈初现，发展潜力巨大。?劣势（W）1）红谷滩新区入住率低下，商业氛围严重不足，导致本案社区商业氛围形成仍需时日；2）本案商业自有性质（单间面积庞大，总价过高；一、二层连接导致去化难度增大）令本项目初期的推售会面临较大的阻力；3）商业街项目定位尚未明确，市场关注度及投资者信心有待提升。4）红谷滩新区的交通抗性；?机会（O）1）红谷滩新区乃至整个南昌市目前尚未出现类似大规模的社区商业项目，条件成熟一经推出市场吸引力巨大；2）项目开发商实力雄厚，市场信誉度高，有望吸引零售巨商进驻经营，将有助于加快本项目的成熟周期和促进项目的市场推广；3）充分的时间可令项目的各项建设更趋完善，同时紧紧抓住社区整体优势及建设进度带来的市场机遇，配合强有力的策划推广、销售力量，会将一切劣势、威胁化解至最低限度，强化投资者信心，促成项目成功。4）南昌市商业总量密集集中在几大核心及其他几个区域中心，随着商业的发展，商业中心有逐渐外移的趋势；5）红谷滩为南昌市重点发展区域，名门世家地处红谷滩新区商业中心地带；6）名门世家楼盘开发时间早，楼盘品质形象已深入人心。?威胁（T）1）如此规模社区商业街在南昌尚属首次出现，商铺价格、经营模式不具可比性，本地投资者及经营商家存在信心问题，易持观望心理；2）一般来说，一个全新社区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险，投资者要有前期守业的打算。通常全新住宅区商铺的培育期在3-5年之间，且住宅区人口集聚速度的快慢将直接影响经济效益。另外，即使住宅区内客流量、购买力水平有保障，也要考虑到居民的购物习惯需要一段适当的时间来养成。3）新商业的培育期需要大量的资金投入和时间周期的运转；4）07年红谷滩新区商业面积大量上市，对本案商业去化分流一大部分客户群体，势必打价格战？；5）市区大盘的客户分流；6）本案周边类似商业的严重威胁；7）市场的饱和（下半年大量开盘）。小结以上分析结果基本确定1、我们基本已经落实着脚点，目前本案商业体量已成一个既定的事实，所以不能仅局限于社区消费，固有的名门世家社区消费远远支撑不起如此庞大的商业项目。2、所以我们力求更大的述求点，寻找其差异化，将产品拔升一定的高度，与纯商业项目操作模式基本雷同。通过整体大的行销概念的挖掘产生共性，进而确定一定的战略高度。社区消费我们必须兼管，从社区小起点为基准，辐射整个红谷滩新区延伸南昌市中心，达到认可！?存在问题………………………………解决对策1、尽快完成项目建设周期2、扩大本案商业影响力,概念炒作尚未形成商圈3、引进大型综合商场（超市）和主力店（局部招商）缺乏成熟经营1、引入成熟先进的商家和经营模式，实行统一经营统一管理（大卖场）模式2、营造商业街独特的经营环境1、局部采取招商策略，引入主力店，成围合状态，以主力店招商带动销售投资者信心不2、确定投资回报（带租约销售模式）足3、提供优惠政策及付款方式，推出投资计划4、运用价格策略制造升值前景第三章、商业街核心定位思路?我司通过对项目的把握和市场的分析，从目前整个红谷滩新政中心区的商业环境、发展前景出发，立足于市场的需求，在规模、功能、档次上充分发挥项目的优势和潜力，以满足社区生活配套和市场日后庞大消费需求为基点，建议在商业步行街定位过程中遵循下述原则：1、打造红谷滩新城商业旗舰，以服务区域需求为主导线，带动周边社区消费2、体现现代生活特点，导入新时代家具生活、生活服务、娱乐休闲、文化休闲、消费购物、商务协作集一体的综合商业街的经营理念3、力争引入大型商家（生活超市）带动整个商业街的兴旺发展。4、业态功能差异化5、弥补红谷滩新区欠缺分布功能，以主入次，带动整个商街的气势?大环境分析未来5~10年红谷滩行政中心商圈日均人流量将达到40万人次红谷滩商圈未来几年红谷滩将成为南昌市第二个“上海浦东”的未来独特的地理位置和巨大的消费潜力区域环境市场小结区域现状未来预期区域基本成熟新区建设处于起步阶段产业稳定发展产业基础差，居民入住率低中心区域达到70%入住率政府扶持力度大便利的交通条件基础设施基本到位完备的社区配套完善成熟还有待时日人气的聚集性商业中心齐全的医疗、教育配套需要5~8年时间未来人气周边社区日后丰富的人口基础——商业运营的保障名门世家缺乏支撑的商业体量名门新建世家县行1公里政村商业大街半径楼盘市区消费一族红谷滩未来人群消费量预计大趋势名门世家社区人口=2188户x4人=8752人名门世家一公里半径社区人口=约20000户x4人=80000人周边高消费人口（白领、政府工作人员）=约20000人约合近30万人口消费辐射新建自然行政村=约50000人辐射市中心高端消费人群=约12