通州桃花岛金街新世界百货营销报告estateadviserworkingwithclientstocreateleading-edgeproperty,investmentandbusinesssolutionsworldwide12目录1竞争项目调查2项目周边商业调查3营销目标4项目综合分析5项目已售商铺分析6营销策略7定位8商铺销售价格9商铺销售10宣传促销工作11项目招商工作北京昊晨同盟商业管理有限公司31.竞争项目调查北京昊晨同盟商业管理有限公司4?商铺销售价格分析图竞争项目平均价格统计15000)米10000方平/元5000(格价0DBC加州小时尚街区旗舰凯旋摩界柳岸方园世爵源墅11站站前巴黎格瑞雅居镇系列180008000850090009400100009000850013,000项目1、总量：本区域主要竞争项目有11个，市场投放量约45000平方米。2、价格：项目平均价格以8000元—9000元的区间居多，大多数项目折扣较少或没有折扣。DBC加州小镇一次性付款95折，按揭97折。旗舰凯旋项目最低价探到7500元/平方米。格瑞雅居由于地段较好，价格11000--13000元/㎡。北京昊晨同盟商业管理有限公司5?商铺租金分析图一、竞争对手大面积商铺租金对比表1.81.61.61.41.2大面积米1.20.97商铺租平1金在1.2每0.8天元左右/0.6元0.40.20花涧溪云景西区站前巴黎北京昊晨同盟商业管理有限公司6?商铺租金分析图二、竞争对手小面积商铺租金对比表32.392.52.52.222.16米21.81.8平1.51.51.5每1.5小面积天/1商铺租元0.5金在1.80元左右溪区黎园筑道际苑期镇涧西巴芳名六国成二小花景前岸代调都金旋州云站柳当蓝瑞紫凯加舰BC旗D北京昊晨同盟商业管理有限公司7?物业费及采暖费分析图一、竞争对手物业费分析8776月每51米4物业费在元平3/1.72到1.7元之间21.51.51.31.42元11.11，只有瑞都国0际较高。溪黎园筑道际苑期镇涧巴芳名六国成二小花前岸代调都金旋州站柳当蓝瑞紫凯加舰BC旗D北京昊晨同盟商业管理有限公司8?物业费及采暖费分析图二、竞争对手采暖费分析6049.550季暖4035353530303030采3024米采暖费基本在平20/30-35元之间元10。0溪区黎园筑道际苑期涧西巴芳名六国成二花景前岸代调都金旋云站柳当蓝瑞紫凯舰旗北京昊晨同盟商业管理有限公司9?商铺性质目前区域内90%商业为住全独立混合宅底商性质，0%10%独立商业与底商混合的占到10%，没有全独立商业项目，桃花岛金街住宅底商全独立商业将90%成为项目卖点之一。北京昊晨同盟商业管理有限公司10?区域内招商面积对比已完成招商面积,60000,46%待招商面积,70000,54%招商面积在七万平米以上，每个项目均面临较大招商压力。北京昊晨同盟商业管理有限公司112.项目周边商业调查北京昊晨同盟商业管理有限公司12?一、项目西侧：九棵树中路品牌业态租赁面租金经营状况积（万/（平米年））鸿格里辣餐饮100024停业姚记鱼庄餐饮60017一般美食美郡餐饮80018一般常营来顺餐饮——————琴湘阁餐饮——————白马世家汆肉馆餐饮——————福华肥牛餐饮——————北京昊晨同盟商业管理有限公司13?二、项目南侧：群芳南街品牌业态租赁面积租金经营状况（平米）（万/年）烟酒茶商行生活配套272.4一般免划痕洗车汽修302.2较好万兴达汽车装饰中汽修302.2较好心风帆电瓶汽配302.2较好，不含物业费，电1元每度，水2元/吨肉饼大王餐饮800?较好园林机械??3.5招商中，物业费10-20元/月/平米，取暖费1800-1900元/年北京昊晨同盟商业管理有限公司14?三、项目东侧：云景东路大马庄社区品牌业态租赁面积租金经营状况（平米）（万/年）竹源美食广场餐饮140030一般吉源天茂果疏店便利店2206一般早点部餐饮202.2较好火疗宫保健41014一般福廉美超市零售——————北京昊晨同盟商业管理有限公司15?项目周边大面积商铺租金对比表10.930.90.770.8大面积商铺0.70.61米0.58租金在0.6-0.6平0.9元/天每0.5天每平米之间/0.4元0.30.20.10姚记鱼庄美食美郡竹源美食广场火疗宫北京昊晨同盟商业管理有限公司16?项目周边小面积商铺租金对比表32.432.5米2222平小面积商每1.5天铺租金在/12/元0.5元天0每平米左右行车心瓶商洗中电茶痕饰帆酒划装风烟免车汽达兴万北京昊晨同盟商业管理有限公司17?项目周边业态分布分析餐饮项目周边餐6%3%3%生活配套6%3%饮和汽修最33%汽修3%中介多，两者相装饰加占到59%休闲娱乐的比例。卫生医疗26%17%网吧保险北京昊晨同盟商业管理有限公司183.营销目标北京昊晨同盟商业管理有限公司19?桃花岛金街项目营销目标?完成可销售的产权商铺的销售回款工作?完成不具备销售条件的会所部分招商工作北京昊晨同盟商业管理有限公司204.项目综合分析北京昊晨同盟商业管理有限公司21SWOT矩阵表项目机会分析（0）项目优势分析（S）1.项目所有商铺全临街，具有比较好的可见性；1.北京市新城区规划和通州区新定位是项目长期利2.项目交通顺畅，周遍有主干道；好；3.项目具有充足的停车位；2.通州将成为北京四个政府重点支持金融街区；4.建筑产品是框架结构，商铺可以实现自由组合；3.通州新商业规划将促进项目所在地区尽快形成商5.产品采用外连廊设计，确保每个商铺都享有出入业气氛；通道，消费者不受时间限制出入；4.项目周遍有大量住宅，随着入住率提高，将具有6.商铺全部是独立商业，不受经营业态和经营时间较大人口消费基础。的限制；7.项目未来升值潜力大。项目劣势分析（W）项目威胁分析（T）1.项目位置较偏；1.政府规划中，将强化核心商圈，促使人流集中向2.项目周遍商业气氛较差；核心商圈流动；3.项目周遍公交路线不是很多；2.通州的商业地产投放量将放大，将加强竞争；4.项目处于商圈边缘地带。3.项目西侧有大片未开发空地。北京昊晨同盟商业管理有限公司22o本项目优势分析(Strength)项目所有商铺全临街，具有比较好的可见性；项目交通顺畅，周遍有主干道；项目具有充足的停车位；建筑产品是框架结构，商铺可以实现自由组合；产品采用外连廊设计，确保每个商铺都享有出入通道，消费者不受时间限制出入；商铺全部是独立商业，不受经营业态和经营时间的限制；项目未来升值潜力大。北京昊晨同盟商业管理有限公司23o本项目劣势分析(Weakness)项目位置较偏项目周遍公交路线不是很多项目周遍商业气氛较差项目处于各商圈的边缘地带北京昊晨同盟商业管理有限公司24o本项目机会分析(Opportunity)?北京市新城区规划和通州区新定位是项目长期利好；?通州将成为北京四个政府重点支持金融街区；?通州新商业规划将促进项目所在地区尽快形成商业气氛；?项目周遍有大量住宅，随着入住率提高，将具有较大人口消费基础。北京昊晨同盟商业管理有限公司25o本项目威胁分析(Threat)?政府规划中，将强化核心商圈，促使人流集中向核心商圈流动；?通州的商业地产投放量将放大，将加强竞争；?项目西侧有大片未开发空地。北京昊晨同盟商业管理有限公司265.项目已售商铺分析北京昊晨同盟商业管理有限公司27?总金额分析商铺投资500完以上200万以下总金额20%13%300-500万200-300万7%元占到比例最高，200-300万60%达到60%。北京昊晨同盟商业管理有限公司28?购买人群地区分析在宣传推广海淀丰台工作中建议23%23%将通州和北京东部地区朝阳8%作为重点区通州46%域。北京昊晨同盟商业管理有限公司29?职业分析大专院校23%公司企业46%公司企业群体为投资主要群体，个体其次是大专院校23%政府8%和私营业主。北京昊晨同盟商业管理有限公司30?年龄分析30-40岁人群及和40-50岁50以上30以下14%14%人群比例合起来高达72%，在社会的经济40-5029%生活中，这部30-4043%分人群也是占据主导地位的群体。北京昊晨同盟商业管理有限公司31?商铺销售面积分析建议我们将200平米以下500平米以上13%200-500平米商27%200-300平米铺作为主力商20%铺。300-500平米40%北京昊晨同盟商业管理有限公司326.营销策略北京昊晨同盟商业管理有限公司33销售为主招商辅助以租带售互为基础北京昊晨同盟商业管理有限公司34?目标客户分析目标投资者：投资机构、个人投资者（私营企业主、企业中高管、家庭投资者）。北京昊晨同盟商业管理有限公司35?价格策略?“低开高走”的整体价格策略。?竞争性定价策略。北京昊晨同盟商业管理有限公司36?产品策略?大面积垂直分割商铺?中面积单层商铺?小面积单层商铺北京昊晨同盟商业管理有限公司377.定位北京昊晨同盟商业管理有限公司38?营销定位“定位于满足通州区域内的广大青年白领和周边家庭的消费，涵盖特色餐饮、酒吧、KTV、咖啡店、网吧等大量前卫、时尚休闲业态为营业主题，同时包括超市、银行、邮局等各种生活配套。使项目成为北京通州消费者休闲、餐饮、娱乐的全新时尚中心”北京昊晨同盟商业管理有限公司39?销售渠道定位主要销售渠道：现场接待销售。辅助销售渠道：通过网络拍卖、客户带客户的形式实现辅助销售。?促销定位1、开盘前认购排号，开盘给予折扣；2、开盘当天平价入市；3、开盘后根据销售情况提价。北京昊晨同盟商业管理有限公司408.商铺销售价格北京昊晨同盟商业管理有限公司41?商铺价格的