LOGO新都会前期营销策划报告广州大好（穆迪）房地产战略咨询机构报告思路第一章总策略第二章阶段行营销组织LOGOYoursitehere第一章——总策略第一节总营销策略第二节总营销思路第三节推货节凑及目标第四节价格策略第五节媒介推广策略LOGOYoursitehere第一节——总营销策略快短时间、快速去货、尽快回笼资金稳低起价、平均价稳健快速的销售进度高高调入市、引暴市场、营造口碑、塑造品牌LOGOYoursitehere第二节——总营销思路?　分四个阶段推广，不同阶段组合不同媒体；?　分四个节点推货，每次推货进行一次促销活　　动，以营造一次销售波峰，前期大手举行　　ＰＲ活动，以扩大知名度，营造口碑；LOGOYoursitehere第三节——推货节凑及目标楼号及房号划分ＢＣ１２ＡＤ四期推售Ｌ１３５二期推售首期推售６８９１０LOGOＬ２YoursiteＬ２here第三节——推货节凑及目标推广阶段　时　间　段货量推货单位均价目标（元/m2)认购期５，２４—６，２８683、6号230090％楼开盘期６，２８—７，１685、8号260085%楼强销期７，１—9，１3921、9、280080%109，14—10，1442号楼290075%尾销期１０，２—尾货——LOGO合计5，24—10，1272262983%Yoursitehere第三节——推货节凑及目标?各阶段资金回收表　时　间　总建面积销售面积均价回收资金（元/m2)５，２４—６，２８7135.56421.95240015412680６，２８—７，１7336.86236.28270016837956７，１—9，１395187614.42800213203209，14—10，14875.63656.7290010604430１０，２—尾货——合计（10月2日前）28865.923929.332681.864175386LOGOYoursitehere第四节——价格策略————引爆市引爆市场场，低，低开开高走；高走；由于由于认购认购期期货货量量较较少、房源位置相少、房源位置相对较对较差，建差，建议议采采用低价入市，以引起市用低价入市，以引起市场关场关注，之后推注，之后推货货根据根据销销售售进进度度调调高价格；高价格；建建议议首推首推货货量整体均价在量整体均价在24002400元元//㎡㎡，拿出部分，拿出部分单单位作位作为为特价特价单单位，通位，通过过此降低起价在此降低起价在购购房者心目中的印房者心目中的印象，以吸引更多消象，以吸引更多消费费者的眼球，建者的眼球，建议议起价起价19991999元元//㎡㎡。。LOGOYoursitehere第五节——推广策略——站得高、卖得热、低起价推广主题：品质之都园林之家推广口号：新都会，圆现代人的倾城梦想！此主题始终贯穿着第一期销售的推广，并在后期开发销售中得以延伸和发展；推广口号以高调来吸引目标消费者；以后的推广主打“品质牌，园林牌，升值牌”，其中品质又通过新颖的建筑风格，完善的区内配套，物业管理，豪华的样板房等方面来体现；卖点细化都围绕主题与口号展开；LOGOYoursitehere第二章——阶段性营销组织第一节销售节点安排第二节内部认购期营销策略第三节开盘期营销策略第四节强销期营销策略第五节尾货去化策略LOGOYoursitehere第一章——营销节点安排首次引爆再次引爆5678910月月月月月月前期咨询内部认购期开盘强销期尾货去化期6月86月287月6日9月1410月1日日日日营造第一次高潮营造第二次小高潮LOGO去化尾货Yoursitehere第二节——内部认购期策略5月20日楼体横幅挂上5月20日前各模型到位入5月24日前小区广场喷泉开放、夜景灯启市动条5月24日前现场包装完好、现场宣传资料到位件5月24日前路牌、围挡到位6月26日样板房装修完工LOGO重点必备：现场包装、样板房装修完善Yoursitehere第二节——内部认购期策略招商—创造营销卖点！力争在公开销售前就对项目现有的商铺进行招商，在小区内打造一条特色商业街，为我项目营造更多的卖点，让客户体会到我项目生活配套的完善性，以弥补周边生活配套的欠缺。LOGOYoursitehere第二节——内部认购期策略推广内容：以形象推广为主，卖点宣传为辅推广目：?地毯式搜寻，扩大楼盘影响力和知名度，营造口碑；?实现低成本的市场运作；?为即将来临的开盘储客蓄客，以便制造火爆的开盘场面；?试探市场对项目的接纳度及明确客户心里价位；?宣扬我们的整体形象，为后期的销售奠定良好的开端；LOGOYoursitehere第二节——内部认购期策略媒体策略：?户外广告—路牌、灯旗、车体（形象宣传)，建议在清远与花都交界处高速路、清城区主要干道旁选择路牌或立柱?平面广告—报纸、DM派发，前期投放一次软文，预告项目即将开盘的信息；?数字媒体—短信（开盘前集中发放两次，在广州集中以短信方式发放），电视（开盘前投放一次，在中午或晚上用LOGOYoursite餐时间；here?广告时段：主要集中在6月份，其中以每周五投放；第二节——内部认购期策略?专业市场的定向推广选取团体定向群体进行拜访拜访针对性选择专业市场定点宣传定点宣传清城广场、工业园重点宣传定期信息发送定向活动联谊争取团购LOGOYoursitehere第二节——内部认购期策略PR活动1产品推荐会6，8LOGOYoursitehere第二节——内部认购期策略邀请周边工业企业高、中层人士目标参会者，清远行政单位领导，媒体工作者、前期储备的意向客户等扩大项目知名度；目营造口碑；的争取团购；LOGOYoursitehere第二节——内部认购期策略2008“新都会PR活动2”杯羽毛球大赛6，15—6，22?扩大本项目社会知名度，营造口碑；?为后期开发销售创造良好口碑铺垫；目?扩大开发商知名度，塑造品牌；的?针对性邀请周边工业企业中高层员工参与，对目标客户群直接宣传；?力求项目获得政府的支持；LOGOYoursitehere第二节——内部认购期策略PR活动2举办形式：与清远市体育协会联合举办，用项目名称冠名；举办地点：清远市体育馆；比赛形式：分初赛和决赛，6月15日初赛，6月22日复赛邀请单位：工业园工业企业单位职工、清远行政事业单位员工、其它社会工作者；项目宣传：软性宣传本项目，争取报纸媒体免费宣传LOGOYoursitehere第二节——内部认购期策略?认购期优惠策略?为吸引更多新来访客户；目?提高前期诚意金客户的储备；的?扩大项目的口碑效应；前10名诚意金客户，在开措盘前购房获得0.95（不包含特价单位）折优惠，前10—20名客户可获施得0.96折优惠；以外客户一次性付款可获0.99折优惠，按揭无优惠；LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略第一次销售高潮推广内容：宣传开盘所取得成就推类型：定于7月4日（周五）投放一次报纸软文推广目：市场扩散；树立楼盘的个性化形象，加速成交；根据开盘成就，对价格以及价格策略进行调整；LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略?针对性营销策略：?大型的开盘庆典活动（开盘执行方案另行递交）?开盘当天现场的抽奖活动（详细方案另行递交）?开盘当日特别折扣的推出（名额有限，先到先得）?旧业主介绍新业主的奖励措施出台LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略?开盘期优惠策略：开盘当天及后一天购房者可获得原有折扣外额外0.99折优惠（前期诚意金优惠客户除外，不包含特价单位）LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略?开盘期推货及价格策略：开盘当天加推5号楼，5号楼整体均价力求达到2700元/平方米，少量朝向较差户型较差的房源任然低价销售，拉开层差、朝差价，以求达到均价不变；LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略?开盘LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略?开盘内容简介活动目的：以欢腾热闹的开盘场面吸引眼球，以传达本项目的形象、特征，形成抢购的热潮；活动主题：品质之城、园林之家——新都会闪耀亮世活动名称：2008新都会开盘盛宴活动形式：喜庆+异国情调时间地点：2008年6月28日上午10：10----18：00新都会售楼部主题活动：选房、签定购房合同LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略?开盘活动活动思路:（1）领导讲话、嘉宾发言(10:10----10:40）（2）舞狮活动、点睛仪式(10:40----10:45)（3）开盘剪彩(10:45---10:50)（4）放飞汽球、鸣炮(10:50)（5）异国情调表演（穿插部分客户选房）(10:50---11:50)(6)美食品尝(11:50---13:00)LOGO（7）节目表演（穿插叫号选房）（14：30—16：Yoursite00）here第三节—开盘期营销策略?开盘预期目标?营造火热卖场氛围，聚集人气；?传达“新都会”开盘典礼的信息；?显示企业实力，展现新都会大盘魅力，扩大知名度，以形成良好的口碑；?融洽与当地政府部门及周边工业企业客户关系；?积累更多客户，为今后的营销推广奠定扎实的市场基础；?体现新都会前景，促进销售，同时与周边工业企业公关；LOGOYoursitehere第三节—开盘期营销策略?开盘活动内容异国表演——欧式住宅，欧式风情表演，展现楼盘特色；美食品尝——展现企业实力、大盘风范，留住客户；节目表演——继续维持上午火热的气氛，分批叫号选房；车展——新车试开，名车展览（暂定，与销售商合作）LOGOYoursitehere开盘前期准备时间工作安排6月22日清城广场看楼车到位，开盘优惠方式最终确认；制作合作方