浦庄商业项目营销策划报告提报三步曲?项目的初步研判?项目的定位?项目的操作思路第一步项目的初步研判项目的初步研判,即该商业项目是否有操作的可能性?答案:可行,但存在风险!优势&机会研究１、本项目为2个L形地块，因此本项目的商铺均为沿街商铺，其商业价值较大，是本项目的优势之一。２、目周边有居住区以及商业街，使得本项目周边有一定的人气３、规划优势,项目所在的区域将规划为居住区和新的商业中心.４、浦庄镇开发区建立以来，越来越多的企业选择在浦庄镇建立厂区。因此越来越多的外来打工者涌入浦庄镇，使得浦庄镇的人气越来越旺盛。劣势&威胁研究1、本项目容积率为1.7，建筑密度为50%，使得本　　项目必须建造3-4层的商铺。而第3、4层的商业价值难以挖掘２、浦庄镇人口较少，整个镇的消费力不高３、本项目的地理位置比较偏僻，离镇中心有一定的距离。４、大量的空置商铺,经初步统计达到46000平方米项目可行,但从中我们也看到了风险,只有增加项目的卖点,才能有更多的砝码来平衡风险.目前在客源固定的基础上,我们争取在产品和价格上取得更多更大的卖点.如何争取?第二步　项目定位一、方向与档次定位二、业态定位三、客源定位四、产品定位五、价格定位一、方向和档次定位知己知彼方能百战不殆!经济交通知己项目自身人口旅游木渎知彼市场环境东山沿太湖区域?经济环境（相对周边乡镇较为落后）?旅游资源（缺乏）?人口环境（本地人少，2.9万常住人口，开发区人口在增加）交通环境:由于浦庄镇靠近东山以及太湖旅游胜地，使得浦庄镇的道路交通非常便利，这对浦庄镇商业的招商、引资等发展提供了重要保障。问题:由于处于苏州与太湖东山的中间段,没有出名的旅游资源,因此难以吸引游客,位置较为尴尬!?旅游商业优势区域——东山和沿太湖?高档商业优势区域——木渎（文化底蕴浓厚，且与苏州市最为接近）?特色商业优势区域——如镇湖（刺绣）、光福（玉器）等。?打造旅游商业地产不可行?打造特色商业地产不可行本镇项目离镇中心有一段距离服务档以中低论：的结为主项目呈L型分布,且沿居民业街商配套临近开发区,且周边规划为居住区二、业态定位取人之长，补己之短，迎合需求，错位经营！长处：购物场所，如服装店等，以吸引人流量需求：小型娱乐场所（棋牌室、网吧等）结论：以购以物、杂及超市货、娱等与生乐的业态活密切为主，相关、装以及少修店、量五金餐饮。三、客源定位三方联动，互补互利！购买客源三租赁客源方消费客源?购买客源：浦庄与市区客源为主，周边乡镇为辅。?租赁客源：浦庄本地为主，周边乡镇为辅。?消费客源：本镇人与开发区人为主，乡村人口为辅。四、产品定位顺民,顺市,推陈出新!客源投资客源顺民租赁客源分析消费客源市场开间顺市进深产品楼层投资客源：总价要合适，在租金上涨较慢的情况，保持正常回报率租赁客源：商铺的面积必须能够充分利用，层数不可太多消费客源：一站式消费立面建议楼层及层高建议层数：大部分为三层商铺局部四层商层高:建议一楼层高6米,增加一楼的使用价值开间建议浦庄镇各商业街商铺开间比较4.244444443.83.63.53.43.2中安路浦镇街木东路北街联盟街联东路长青路开间结论：开间以4米为主，局部6米进深建议浦庄镇各商业街商铺进深比较201615121210101010850中安路浦镇街木东路北街联盟街联东路长青路进深进深以12米为主，局部9米五、价格定位纵横对比，体现优势，创强势卖点！卖点：低总价、高回报率纵横：历史价格对比，现有租金的推断镇区最新商业项目销售价格：2900元/平方米（1-3层）投资回报率按照6%计算一层价格：5000元/平方米二层价格：2500元/平方米三层价格：2000元/平方米四层价格：1800元/平方米第三步项目的操作思路?一、规划初步思路?二、销售的基本思路?三、企划的基本思路一、规划初步思路二、销售的基本思路总则保证总价优势自由分割销售销售策略:1、推案时机2、推案策略3、销售执行4、销售计划1、推案时机根据项目情况，我们把本案分为两期销售，第一期为北面L形地块，第二期为南面L形地块。开盘日期：2007年5月1日开盘依据：工程进度、市场情况、客户累积、天气因素2、推案策略紧缩房源低开高走用诱人的价格引爆市场现场销售控制根据需求以小带大或者以大带小产品用途改变的说词(四楼居住等)3、销售执行主委研展专案销售专案企划专案副专（女专）文案设计置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问4、销售计划酝酿期：进场——开盘前（3月1日—4月15日）现场包装以及户外展板，吸引客户的注意力）公开强销期：利用4月底的房交会，以及其他媒体通道做开盘前的引爆，5月1日正式开盘。（4月16日—6月30日）持续销售期：7月1日——9月31日尾盘销售期：10月1日—12月31日企企划划部分部分镇区商业分布一、项目企划推广攻略总精神消费新天地、购物新世界、娱乐新天堂突出浦庄首个一站式消费、娱乐休闲、购物的场所，风格时尚，配套齐全，将成为引领浦庄的商业新地标。推广案名建议浦庄新旺街Slogan建议消费新天地、购物新世界、娱乐新天堂二、视觉盛宴VI系统及实际应用方案一Logo看板名片路旗方案二Logo看板名片围墙位置示意图看板位置示意图博源投资顾问有限公司2007年1月祝祝项项目目圆满圆满成功成功!!