梧桐城邦三期——梧桐墅整体营销方案项项目解目解读读项项目精神目精神树树立，二期各立，二期各类产类产品的延品的延续续体体现现一期——38万平方米活力城邦二期——新院落友居生活树立大盘形象，承载新界领袖重任体现社区文化，树立项目精神内涵案名梧桐院落梧桐高第梧桐墅（围合/多层）（小高层）（别墅）梧桐精神气质延续：友居生活诉求体验围合与开放的越来越少的多层？双重乐趣家的味道更多一些项项目解目解读读500500万万级级城市城市别别墅；大墅；大华华下半年明星下半年明星项项目目项项目目目目标标：：稳步销售，完成年度销售指标（未完成12000余方）销售价格提升，价值最大化（单价实现20000元）别墅营销，提升项目形象与新界档次品牌结合集团别墅系列推广，提升集团打造高端物业的品牌形象品牌解读大大华华的品牌愿景：的品牌愿景：缔缔造全造全国国影影响响力地力地产产企企业业；；品牌解读正向高正向高级阶级阶段段发发展——“强展——“强调调客客户户的主的主导导性”性”?19年立足人居，区地产品牌发展的几个阶段域开发、产品研究、客户主导；品牌阶段基本特征适用前提相关案例?白巧克力、三明治...客户群衍生的产品系列；初级阶段“量大就是美“开发商具有极强的土顺驰地获取能力?为客户群中快速增长的财富群体打造第社区开发商的区先天性（或逐渐形一别墅居所；域性主导，形成成）的区域性资源或招商、大华中高级阶段边际效应成本优势产品系列化有规模化扩张的战略万科、绿城需要高级阶段客户的主导性庞大的客户基础或客新鸿基户专营的能力大大华华城市城市别别墅系列特点：中墅系列特点：中环环附近、整体附近、整体发发展展品牌解品牌解读读潜力、成熟生活配套——城市潜力、成熟生活配套——城市内内向向板块环线位置板块资源周边配套闵行华漕板外郊环间京沪铁路的枢纽（规划）、虹桥交上海网球俱乐部，数所高品质国际学校块通枢纽、金丰国际社区闵行沪闵路外郊环间外环线、沪闵高架、地铁５号线、华联吉买盛，九百家居，好爱广场，置业广场板块沪杭高速，春申购物中心，国际保龄球馆浦东龙东大内中环间金桥出口加工区，张江高科技园区多家shoppingmall，华山医院分院，中国国际道板块，龙东大道工商学院、中医药大学、外国语学院等，汤臣国际高尔夫化球场浦东金桥碧中外环间碧云国际社区，外高桥保税区，中各类集中商业配套，一体化教育配套，中欧国云板块环线、轨道交通六号线际商学院、大拇指广场，世纪公园，上海新国际博览中心宝山罗店板郊环线北侧未来世博的分会场，A30环线公路美兰湖、36洞国际高尔夫球场、五星级美兰块，轨道7号线建设，北欧新镇规划对湖外性国际会议中心、美兰湖高尔夫豪华宾馆、北欧商业风情街，诺贝尔科技公园南汇周康板外郊环间上海著名的几大古镇之一，规划轨特色“小上海步行街”，周浦医院；特色教育块道交通11号线，深水港配套松江新桥板外郊环间轨道交通1号线，沪杭高速公路松南商城、乐购超市、巴比伦生活广场块大华板块中环附近中环线、轨道7号线、大场老镇风社区五重商业配套、一体化教育配套、各类医貌、商务区规划、真如城市副中心城市疗银内行等生活配套；向性、大宁国际社区大大华华城市城市别别墅系列墅系列营销营销核心：整体上重新定核心：整体上重新定义义城市城市品牌解品牌解读读别别墅，打造“城市核心，海派墅，打造“城市核心，海派别别墅生活第一墅生活第一极极”；”；项项目上根据目上根据产产品特色分品特色分别阐别阐述不同述不同别别墅生活；墅生活；快速增长极区域城市核心圈成熟生活圈立足城市产品开发城市核心，海派品牌别墅生活第一极系列性别墅打造具备城市印象产品城市密度下的别墅打造高科技的现代居住品质从从市市场场、、竞争竞争、、产产品三品三个个角度角度发现发现本本项项目价目价值值体系体系中环城市圈，15分钟车程直达人民广场城市核心圈区域价值大华19年经营，5分钟成熟生活板块成熟生活圈北上海全面增长潜力快速增长极上海本地品牌开发商，打造中环两大城品牌价值市生活极城市区域开发大华城市别墅系列厚积勃发系列化产品打造小尺度街巷规划/院落气质传承，老上海风情产品价值大盘各类配套城市意象复兴高端物业设计友邻生活营造高品质别墅设计科技建材运用大尺度空间营造赖特罗宾别墅的北美草原风格户型创新大尺度别墅生活客客户户解析解析梧桐梧桐别别墅客墅客户户构构成成大华社区及周边辐射区域（普陀、闸北）内居住／工作的本地私企业主、企事业高管外围区域（长宁、虹口、静核心客户群安）与大华存在关联的私企业主重点客户群外省市在沪经营、有资产的私游离客户群企业主偶得客户群其他区域（浦东、中心区）小企业主居住在大居住在大华华及附近的上海小私及附近的上海小私营业营业主，企事主，企事业单业单位位客客户户解析解析高高层层管管理理人人员员?工作繁忙，日程表排满特征总结：?会经常邀请朋友小聚，或上门做客Action活动?闲暇适当运动、走亲访友和购物?区域惯性?节假日，会带孩子活动或去旅游渡假和家庭成员进行交流?喜欢交流，愿意同亲戚朋友生活在同一小区或相临的地方?产品品质?喜欢看书、阅读新闻信息、进修，希望跟上时代的发展Interest兴?喜欢居住环境好，管理有善的小区?生活环境趣?孝敬父母，想同父母住在一起，喜欢偏大些的居住空间?喜欢与上海有一定关联的事物，有点怀旧?现住小区太小，密度太大，绿化不好。?重视家庭传统有责任感，重视子女成长Opinion观点?大部分已有住房，购房目的主要是为了改善居住环境?除了居住，还希望房子有升值空间、投资潜力?偏好大空间的房子?可接受别墅产品，认为气派、体现身份?习惯了特定区域居住，不原意搬离太远?对价格存在一定敏感，但喜欢更重要?认为园林、房子建造都非常重要?地下室希望不要太暗、太潮客客户户解析解析居住在或居住在或产业产业在大在大华华及附近的外地在上海及附近的外地在上海经经营营的私的私企企业业主主?时间相对较忙，但可自由分配?与同阶层人一起休闲娱乐Action活动?上下班基本没有规律特征总结：?书籍、报纸是主要获取知识的途径?经常去高端的地方去购物?城市感?对单价敏感度低?产品品质Interest兴?喜欢有特色、有一定积淀的东西?趣?喜欢上海城市的感觉　有投资需求?注重区域升值潜力?身份体现?信赖品牌开发商?喜欢在公共交通便捷、生活配套成熟的地方购房Opinion观点?特别希望能在上海城市内购房?会考虑联排、独栋别墅产品以体现身份感与事业成功?200－250平米别墅产品，自住或投资?追求社区环境?看重产品品质?需要2个以上车位项项目价目价值与值与客客户户感知感知的的匹匹配配价值类型项目特点营销价值客户感知点中环城市圈，快速直达人民广场城市核心圈区域价值大华19年经营，成熟生活板块成熟生活圈城市、成熟北上海全面增长潜力快速增长极上海本地品牌开发商，打造中环城市区域开发品牌价值两大城市生活极系列化产品打品牌、品质大华城市别墅系列厚积勃发造小尺度街巷规划/院落气质传承，老上海风情城市意象复兴大盘各类配套友邻生活营造别墅、品质、产品价值高端物业设计高品质别墅身份科技建材运用大尺度空间赖特罗宾别墅的北美草原风格户型创新大尺度别墅生活营销营销策策略略大华城市别墅[城市核心，海派别墅生活第一极]梧桐项目气质[院落、友居生活]别墅产品价值[友邻气质、海派风情、尺度空间、品质别墅]客户特点[城市、别墅、身份、品质、生活]营销战略：?高举高打，以梧桐气质为基础，树立大华别墅系列明星形象?借势立势，依托大华系列品牌与梧桐前期影响力，建力别墅声音?稳扎稳打，从产品/客户出发，把握营销节奏，确保销售目标达成营销营销策策略略战略的策略演绎：高举高打?高端产品/形象定位，诠释梧桐别墅生活树形象?以大华别墅系列的品牌造势作为项目借势立势前期推广预热，建立别墅形象?延续梧桐气质与形象元素，快速扩大影响?扎实基本营销步骤（大众媒介、现场稳扎稳打包装等）；促销售?以客户导向确定信息传播渠道；营销营销策策略略确确定定项项目定目定位位需要需要满满足的要求足的要求配合我们的城市城市别别墅系列墅系列：营销营销定定位位　　城市核心，海派别墅生活第一极推广推广策策略略延续我们的梧桐梧桐气质气质：　　大盘，和谐，友邻现场现场包装包装突出我们的核心价核心价值值：推售建推售建议议　　　　　城市中环线，海派风情，尺度空间，品质别墅打动我们的目目标标客客户户：　　　　　成功人士，上海本土，品质追求营销营销策策略略项项目定目定位位营销营销定定位位中环，推广推广策策略略海派原味别墅现场现场包装包装推售建推售建议议海派：本土开发商、老上海意象规划原味：地道赖特风格、高品质别墅设计别墅：低密度社区、别墅生活营销营销策策略略形象定形象定位位——广——广告告总总精神精神令人联想到霞飞路、思南路、复兴路这些环境优雅营销营销定定位位的法租界，一棵棵梧桐掩映成趣浓郁的梧桐树后一幢幢花园洋房若隐若现……联想上海老洋房的时间印记，幽静的小推广推广策策略略路上重拾梧桐树下的优雅包装现场现场包装关键词：优优雅雅、人文、、人文、底底蕴蕴推售建推售建议议中环优雅墅生活LOGOLOGO概概念念标志概念：掩映在梧桐树里的梧桐世家LogoLogo营销营销策策略略8月9月10月11月12月大华城市别墅系列整体推广营销营销定定位位预热期三波热销期尾盘期推广推广策策略略???品华客会客户分级房展会别墅专馆别墅客户专场答谢会??牌成立晶钻客户会系列软文跟进现场现场包装包装?造产品发布会?势系列软文报道?项目市区巡展阶阶段推广段推广?晨报/晚报广告?晨报/晚报广告?晨报/晚报?晨报/晚报销?楼市别墅专刊?东方航空广告广告售?社区户外?楼市别墅专刊?楼市别墅?上海楼市促?周边区域产业园、写?社区户外专