广泰项目市场调研报告华域·品格电影式分镜头思考胶片总浏览分镜头脚本▲城市现状▲经济环境■宏观环境分▲城市规划析▲项目立地研究▲市场概述■大连房地产市场分析▲区域市场地▲位板块分析▲竞争区域及对手确定■竞争区域、竞争个案分析▲区域外竞争个案分析▲区域内竞争个案分析■项目SWOT分▲项目优劣势分析析■项目核心价值体系的建立与挖掘▲针对项目特性进行深探长镜头—宏观市场分析我们怎样演绎长镜头？可能您会看到大量的数字统计和资料统计，我们并不是为了将这些数字堆积起来，最主要的是我们通过这些数据发现居民的购买能力和购买特征，从而服务于本项目！长镜头—宏观市场分析城市现状■历史文化：大连拥有六干余年历史文化。1984年，国务院批准大连为沿海开放城市；1985年，大连市被国务院确定为计划单列市，享有省级经济管理权限。■地理位置：大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。长镜头—宏观市场分析■交通状况：大连交通通信便捷，海城市现状陆空交通四通八达，已形成具有较强运输能力的现代化立体交通运输网络。■城市定位：2006年大连城市定位为“东北亚重要的国际城市”，“产业强市，工业先行”，是“大大连”城市产业体系的发展思路。■城市地位：全国综合国力第六强的城市。东北、华北、华东以及世界各地的海上门户之一，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。长镜头—宏观市场分析经济概况■GDP值城市名称GDP值同比增长沈阳2482.5亿元16.5%大连近年国民生产总值长春1912亿元13.1%300017.00%16.20%2569.716.50%209413.5%2500哈尔滨亿元215016.00%1961.816.50%20001632.615.50%大连2569.7亿元16.5%值140615.00%率1500长P14.50%D增G100015.20%14.00%比上海10296.97亿元12%14.20%同14.10%13.50%50013.00%012.50%年份2002年2003年2004年2005年2006年◎与东北各大城市相比，大连的国民GDP值（亿元）同比增长率（%）生产总值相对较高，增长速度相对较快，然与全国发达城市相比差距亦非常明显。但增长速度快，发展潜力巨大。长镜头—宏观市场分析经济概况■人均GDP城市名称人均GDP值同比增长值沈阳35282元18.27%大连近年人均GDP500004257925.00%长春23677元13.9%38155400003509520.00%29206P2527620.10%2137412.7%D3000015.00%哈尔滨元率G2000013.70%15.50%10.00%长增均11.60%比人100009%5.00%同大连42579元11.6%00.00%年份2002年2003年2004年2005年2006年人均GDP值(元）同比增长率（%）◎大连人均GDP虽然同比增长相对其他城市缓慢，但数额高，人均收入高，消费潜力大。长镜头—宏观市场分析经济概况■固定资产投资城市名称固定资产投资同比增长沈阳1790.3亿元31.3%大连近年固定资产投资额长春950.4亿元46.1%200053.70%60.00%41.30%1469.550.00%150037.80%哈尔滨810亿元26.7%1110.540.00%额率资100020.60%716.230.00%长投506.932.30%增大连1469.5亿元32.3%产367.920.00%比资500同定10.00%固00.00%年份2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资（亿元）同比增长率（%）◎大连固定投资增长平稳，虽然略低于沈阳，但相比长春和哈尔滨的固定资产投资相对较高。长镜头—宏观市场分析经济概况■社会零售品消费总额社会零售品城市名称同比增长消费总额大连近年社会零售品消费总额比较沈阳1048.7亿元14.6%10008390.2732666.311%800645.20.15长春亿元505.78568.45品额60014.70%率售总13.50%0.1长894.513.5%零13.50%哈尔滨亿元费40012.40%10.80%增会消0.05比社2000同00大连839亿元14.7%年份2002年2003年2004年2005年2006年社会零售品同比增长率（%）◎大连社会零售品消费总额总量较高，增长速度较快，发展态势良好。长镜头—宏观市场分析经济概况城市名称储蓄存款余额同比增长■居民储蓄存款沈阳2014.5亿元10.9%大连近年居民储蓄存款余额比较1866.5长春1219.5亿元13%20001665.620.00%1453.31310.2150015.00%哈尔滨1563.8亿元7.0%款954.8率较存14.43%100014.60%10.00%长比蓄12.10%12.05%增额储10.92%比余1866.512.1%民大连亿元5005.00%同居00.00%年份2002年2003年2004年2005年2006年居民储蓄存款余额（亿元）同比增长率（%）◎大连储蓄存款余额相对较高，但就近几年大连的发展情况来看并不稳定，消费观念有待进一步转变。长镜头—宏观市场分析经济概况人均可支配城市名称同比增长■居民年均可支配收入收入（元）沈阳11651.415.4%大连近年人均可支配收入150001335020.00%11994.38长春1135812.8%1037815.00%100009101入8200收15.60%哈尔滨1123011.6%14%10.00%率配11%11.30%长支50009.34%增可5.00%均大连1335011.3%人00.00%年份2002年2003年2004年2005年2006年人均可支配收入（元）增长（%）◎大连人均年支配收入与东北各省会城市比较居首位，说明大连有相当强大的消费市场。从历年的数据也可以看出，大连消费市场强大。长镜头—宏观市场分析经济概况城市名称产业结构比例■产业结构比较沈阳5.5︰45.8︰48.7大连近年产业结构比例情况47.9604750.146.247.8长春9.3︰48.9︰41.8504044.643.242.145.244.1哈尔滨14.9︰36.8︰48.3比例值30208.48.97.88.68.110大连8.1︰47.8︰44.10年份2002年2003年2004年2005年2006年第一产业第二产业第三产业◎从产业结构可以看出，各城市的发展偏重不一样，大连产业结构与城市定位相符合，二、三产业协调发展。长镜头—宏观市场分析经济概况时间恩格尔系数同比增长率■恩格尔系数2002年41.10%3.18%大连历年恩格尔系数2003年39.40%-4.10%0.420.060.4150.4152004年41.50%5.30%0.4110.0530.040.410.03180.020.4052005年39.80%-4.00%数0.399长系0.40.3980增尔比格0.3940.3950.0025同200639.90%0.25%恩-0.02年0.39-0.040.385-0.041-0.040.38-0.06时间2002年2003年2004年2005年2006年◎大连近几年城市居民家庭恩格尔恩格尔系数（%）同比增长率（%)系数在40%左右波动，波动幅度较小，大连市城市居民生活水平处于富裕和小康之间，购买力较强长镜头—宏观市场分析经济概况消费支出类别支出比重（%）■人均消费与可支配收入比例食品39.84%衣着9.81%支出比重（%）家庭设备用品及服务4.20%医疗保健8.85%杂项商品和服务交通和通信10.38%食品居住4.78%10.24%食品衣着教育文化娱乐服务11.90%教育文化娱乐服39.84%家庭设备用品及服务居住10.24%务医疗保健11.90%4.78%交通和通信杂项商品和服务交通和通信教育文化娱乐服务10.38%衣着居住医疗保健9.81%杂项商品和服务◎大连居民在传统的食品和衣着的消费8.85%家庭设备用品及服务支出方面正在逐渐减小，交通、教育、4.20%娱乐、居住方面的支出逐渐增加，可以看出，大连居民对日常生活以外的需求正在逐步加大，消费市场旺盛．长镜头—宏观市场分析经济概况时间住房支出比重同比增长率■住房支出比重2002年11.27%9.75%大连历年住房支出比重2003年12.71%12.78%14.00%12.71%15.00%11.27%11.32%2004年11.32%-10.94%12.00%10.24%10.00%12.78%9.38%10.00%9.75%5.00%9.17%2005年9．38%-17.14%重8.00%0.00%率比长出6.00%-5.00%增200610.24%9.17%支年比房4.00%-10.00%-10.94%同住2.00%-15.00%-17.14%0.00%-20.00%时间2002年2003年2004年2005年2006年◎大连近年的住房支出比重在10%-住房支出比重（%）同比增长率(%)15%之间波动，2004年住房支出比重有所下降，但2006年有回升的趋势，居民住房消费信心正在逐渐加强长镜头—宏观市场分析经济概况同比增长城市居民人均住房时间率■人均住房面积面积（㎡/人)（%)大连历年城市人均住房面积2002年15.90.90%183.50%17.42003年16.121.30%17.53.00%积2.90%2.50%面1716.82004年16.41.70%房2.00%长住16.416.52