佘山3号2006年之路程回顾回顾过去的路程梳理各环节的得与失整合一年下来的沉淀化作06年的成果为07年的征途开局回顾2006市场总结宏观把控目标与策略推案与价格媒体推广中观执行预约与开盘预算控制培训强度物业接待微观细节销售说辞签约市场总结回顾内容106年政策面回顾2申城别墅市场全年走势3松江别墅市场全年走势4大佘山板块走势情况回顾5竞争环境总结市场总结【关键词】全年政策面回顾调控05年的”打压”06年的“调控”市场政策导向总结3月5月7月12月2006年欲政策回顾叫强停国限调未六外限开条政地别策令墅再次强调别墅用地的停批，突出别墅物业再次强调别墅用地的停批，突出别墅物业稀有性，为稀有性，为0707年别墅市场销售奠定基础年别墅市场销售奠定基础。。市场预期低密度别墅供应量减少，供不应求导致价格上涨，未开工别墅土地储备何去何从值得关注。明确停批独立别墅用地，激化供求矛盾，进一步有效提升独栋别墅物业的稀缺性境外资金导入别墅市场受挫，影响整体高端物业的市场表现及客户来源。对独栋别墅市场影响尤甚市场总结政策回顾短期：大打政策“擦边球”，市场供应出现放量迹象。长期：“用地限批”导致市场供应呈下降趋势。现期：外资购房受挫，独立产品受灾情况严重。观点：小独栋市场，短期存在竞争，长期看好市场总结【关键词】别墅市场全年走势两旺受政策调控影响，别墅市场呈现整体“牛市”市场总结06年申城别墅市场走势别墅市场全年走势集中放量备注：数据由佑威系统提供政策成为申城别墅的风向标1.受政策带动，申城别墅市场全年保持1:1.44供需比。2.自“国六条”及“别墅用地停批”政策出台后，第二、三季度成为市场集中放量期。3.销售局面一波三折，“五.一”高调“十.一”低调。4.经济性产品盛行，致使全年价格走势平稳，均价保持在13000元/㎡市场总结【关键词】别墅市场全年走势劲爆区域实力+政策辅助=劲爆！市场总结06年松江别墅市场走势单位:套;㎡;元/㎡10000076000松江别墅市900008000052000场全年走势7000060000500002800040000集中放量30000400020000100000-200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应量34548021280709512467111838696102958262886176103719014992成交量328703023933858660278684666326414376848563739531524704459535成交均价9567102361068290869372104559678990810488122611212712854备注：数据由佑威系统提供微观加宏观辅助1.区域全年保持1:1.64的“惊人”供需比。2.合理利用政策及旺销售时机点，放量针对性强。3.政策带动，经济性别墅热销。4.全年价格保持在9000-10000元/㎡，年底受佘山豪宅集中成交，整体均价被拉高至12000元/㎡左右。市场总结【关键词】大佘山板块走势根深蒂固本案的“诞生”大大提升佘山板块的居住价值，将大佘山板块形象深入人心市场总结【关键词】佘山板块全年走势史无前例本案的出现改变了佘山板块以往销售缓慢、门槛高不可攀的市场形象，带动板块在06年创造有史以来最好销售业绩。市场总结06年佘山板块供求情况㎡;元/㎡佘山板块18000760001500052000全年走势120009000280006000400030000-200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增供应量0000001175622315450955975790成交量869760683213442322967118728309358829383019950成交均价345092987670337240932452444035260533210318020203342471030764备注：数据由网上房地产及佑威系统提供“佘山3号”领衔板块走势1.由本案带动，板块史无前例的出现1:1.29供需比。2.本案颠覆板块以往市场形象，提案量短期急赠。3.下半年成交速率大幅加快，板块成交局面发生翻天覆地变化。4.本案价格影响板块整体成交均价体系，整体均价回落。市场总结【关键词】泗泾板块全年走势平衡凭借两个项目的稳定业绩，板块以“健康姿态”进入新年市场总结06年泗泾板块月供求数据统计图板块供求情况㎡;元/㎡2700016000泗泾板块24000210001200018000全年走势15000800012000900060004000泗300000泾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月板新增供应量000233000105001360411013408076680成交量150515201526263555729912641851637573603240157299块成交均价143231522713697137431470713811115301389012289131281178913580全年备注：数据由网上房地产及佑威系统提供走势“两强”撑起半边天1.1:0.98的“健康”供需比，但属于大佘山内最差业绩。2.6月份成为板块全年“风水岭”。1-5月份整个板块只有佘山银湖独撑。随着6月份圣塔路斯的重新开盘，下半年板块才出现两案齐头并进局面。3.由于成交价格集中，因此板块均价体系一直保持在13000-14000元/㎡间，价格优势是板块取得市场认可的契机。市场总结【关键词】赵巷板块全年走势全面开花板块由一个项目的“质变”进化为所有项目的“量变”市场总结06年板块月供求数据统计图赵巷板块供求情况㎡;元/㎡2100020000赵巷板块1800016000全年走势1500012000供需最平衡12000900080006000赵40003000巷001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月板新增供应量003800980014300137006200608510138000块成交量21834284880710903180936082706238217931682382675740成交均价158151113612144146741511016682162121465415824165101672415801全备注：数据由网上房地产及佑威系统提供年走势“一支独秀”到“全面开花”1.1:1.41板块供求比，成为06年大佘山最好业绩。2.第二季度决定板块全年走势。政策利好让板块由“一度独秀”（名人世家）变为“遍地开花”。3.自4月份开始，板块价格稳定保持在14000-16000元/㎡间，在第四季度随着名人世家的大幅提价，最终06年板块均价体系保持在16000元/㎡高度。市场总结【关键词】06年度项目市场总结孕熟政策的孕熟：全年利好调控政策频出，带动整体别墅市场走势。市场供需的孕熟：松江别墅市场保持供需两旺的强劲势头。板块形象的孕熟：佘山板块被本案带动，改变以往市场及销售形象。竞争对手的孕熟：赵巷板块全面开花，成为06年大佘山板块内最大赢家。泗泾板块保持供需平衡态势，价格竞争力强劲。大佘山板块06年保持“健康、有序”的供需结构，为07年市场奠定了坚实基础。佘山3号一个优秀的营销个案，一定是善于发现价值，创造价值的营销。在佘山3号的营销运作上，整个团队从宏观面上发现了价值、制定营销战略，在中观层面上力求手术刀式的精准执行，在微观层面上力求细节上的严格要求，从而在3个营销层面上进行了较好的整合，从而真正意义上的创造价值，实现价值。回顾06年的营销路程，总结得失利弊，07年的步伐将会走的更加稳健……宏观把控剖析项目设定目标明确策略解读与剖析项目，清晰的确定总体目标和分阶段目标，明确各阶段目标的营销策略是保证佘山3号项目成功运作的基石。宏观把控项目剖析佘山3号：地处佘山、容积率0.4、小独栋这些信息的背后蕴含着什么？我们从哪些角度切入，看待它，看到别人没看到的它的核心价值所在，从而将其价值成功推出？切入点：重重新审视新审视佘山佘山市场竞争策略市场竞争策略目标客户策略目标客户策略宏观把控重重新审视新审视佘山佘山项目剖析众人眼里的佘山是自然稀缺的、人文的、距离的、神秘的、地位的标签、自我价值的心理版图。我们看到的佘山，正在发生变化：轨道交通、城市快速干道、娱乐配套、市政设施、大型园区投资落户-----------------佘山的概念开始由度假型向居住型转变佘山的居住价值正在向第一居所发展宏观把控项目剖析稀有的佘山地段居住价值项目核心价值之一宏观把控市场竞争策略市场竞争策略项目剖析本案的核心价值之二：个性化的精致小独栋站在市场竞争的格局中，我们是追随市场还是创造市场？在市场竞争策略上，这是一个重要的方向性指导意见。宏观把控市场竞争策略市场竞争策略项目剖析市场竞争策略上的方向性决策：两大核心价值为本案立足佘山，创造一个新的市场以差异化市场定位创造市场，赢得项目市场机遇，在众多楼盘中脱颖而出，领导市场潮流宏观把控市场竞争策略市场竞争策略项目剖析宏观把控目标客户策略目标客户策略项目剖析在明确了项目的核心价值以及市场竞争姿态之后，我们就明确倡导本案的目标客户策略：迎合客户vs引导客户发掘产品价值点进行强化，在客户接触本案前产生新的消费期望，对其进行观念层面的沟通，同时用新价值评估体系引导他们的选择宏观把控明确目标当本案创造新市场，成功引导客户，它将成为个案价值创新的典范。相同的产品类型，由于采用不同的营销策略，其销售状况大相径庭。本案要实现个案价值创新，必须在营销策略上既要借鉴成功经验，更要针对本案特点进行突破，实现项目价值的创新！宏观把控明确目标虽然前面已经对