金碧湖畔Ⅱ期整体推广策略提报2007年8月25日PART1市场定位PART2产品定位PART3客群定位PART4策略执行前言在前期推广筹划工作中，经过反复的探讨，双方达成一致意见对北区保持金碧湖畔贰期的案名不变；在今后的推广中继续以“稀缺纯独栋别墅”作为产品重要特性向市场推出。PART1市场定位（竞争环境分析）鉴于本案的区位与产品特性，选取了亚北别墅区、中央别墅区以及潮白版块一些与本案形成竞争的项目作为研究案例。亚北区域07年在售项目亚北区各项目基本数据名称开盘时间建筑风格总占地总建面容积率绿化率规划户数主力户型东方普罗旺斯05.12北美657500㎡220000㎡0.363％5505系纳帕溪谷03.11北美800000㎡250000㎡0.3360％6002系、3系壹千栋05.6西班牙1600000㎡410000㎡0.3560％一期（262套）3系麦卡伦地06.5学院派210000㎡82000㎡0.4152.6％1564系保利垄上05.7北美573620㎡360000㎡＜0.448.3％7003系、4系长河玉墅06.7现代690000㎡200000㎡0.3759.32％497（一期1003系套）湾流汇07.4现代230000㎡110000㎡0.4450％3402系、3系中海瓦尔登湖06.11北美600000㎡100000㎡0.276％2764系今年亚北区总供应量为780套，其中新增供应量只有东方普罗旺斯和湾流汇，其他项目无新增供应量。项目名称2系3系4系5系6系合计东方普罗旺斯---134湾流汇6879---147687913合计-15145％52.3％0.7％2％东方普罗旺斯销售状况湾流汇销售状况500030000800012000400025000100006000200008000300015000400060002000100004000200010005000200000002007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年7月月月月月月月月月月月月月月面积3781.87980.813877.0203467.62986.692220.1面积007116.074361.916299.085403.445337.34均价1587013044109890169781786028036均价0093959582101371018510858面积均价面积均价东方普罗旺斯为千万以上项目对我们不构成直接竞争，湾流汇主要集中在2、3系产品，面积小，总价低，舒适度不够。亚北区域市场小结：■亚北区目前整体供应量为1987套，主要集中在2至5系产品，供应量最大项目为纳帕溪谷和保利垄上，7系以上产品主要集中在东方普罗旺斯■07年新增供应量为151套，主要为2、3系产品147套■今年目前亚北区共销售301套，销售最多为湾流汇为104套，主要为2、3系产品，总价相对较低■销售均价区间主要集中在9085-13296之间中央别墅区07年在售项目区域整体供应量项目名称1系2系3系4系5系6系7系8系9系及以上合计龙湾别墅-5917616---7-258丽嘉花园--506424----138晴翠园--62178624-72观唐二期--587464--10152财富公馆--------6363棕榈滩--44293----76卓锦万代-271035-----135丽宫------1818282387阿凯迪亚--1962181---226格拉斯小镇---32261745-84优山美地（A------34242482区）8663326274486288120合计-13736.3％46.1％19.1％5.4％3.5％4.5％6.4％8.7％07年1-7月份供应量07年取证量项目名称06年未消化供应量07年1-7月份总供应量套数（栋）面积（㎡）龙湾别墅283210571.5460丽嘉花园9--9晴翠园6--6观唐二期307836843.3108财富公馆56--56棕榈滩68--68卓锦万代107--107丽宫-8774390.0687阿凯迪亚197--197格拉斯小镇-8445846.9984优山美地A区-8278103.8882合计501363245755.7786407年1-7月份新增供应量3系4系5系6系7系8系9系及以上合计项目名称龙湾别墅32------32观唐二期27415---578丽宫---1818282387格拉斯小镇-32261745-84优山美地A区----3424248259733135565752合计36316.3％20.1％8.5％9.6％15.4％15.7％14.3％中央别墅区5、6、7系产品供应量占全部供应量比例的33。5%。供应量有限。4系产品占全部产品的20.1%，为最高。以龙湾、观唐贰期、格拉斯小镇为最。6系以上产品集中在丽宫、优山美地A区，对本案形成直接竞争。中央别墅区成熟的区域环境为以上项目加分。龙湾别墅销售状况观唐二期销售状况格拉斯小镇销售状况600016000140003000012000160001400050001200025000100001400012000100001200040001000020000800080001000030008000150006000800060002000600010000600040004000400040001000500020002000200020000000002007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年7月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月面积5238.931676.972282.672210.261368.82381.490面积5952.6902460.2413067.118185.394191.3610071.42面积00010032.965747.25584.282027.99均价1267212483127001278914578121820均价1895802054320747201052146324809均价00012482122271295114901面积均价面积均价面积均价丽宫销售状况优山美地A区销售状况300030000120002000018000250025000100001600020002000080001400012000150015000600010000800010001000040006000500500020004000200000002007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年7月月月月月月月月月月月月月月面积00001822.341596.982562.13面积0000010067.262670.15均价0000232532401119757均价000001895317999面积均价面积均价中央别墅区域市场小结：■中央别墅区目前整体供应量为1373套，产品供应呈两极分化，主要集中在3系、4系产品（共计895套）和9系（120套）■07年新增供应量为363套，产品供应呈两极分化，主要集中在3系、4系产品（共计132套）和8、9系（109套）■今年目前中央别墅区共销售354套，销售产品主要集中在3、4系产品（共计283套），总价相对较低■3、4系产品销售均价区间在12000元-14000元潮白河区域07年在售项目1、区域整体供应量3系4系合计项目名称纳帕尔湾143154297143154合计29748.1％51.9％2、07年1-7月份供应量07年取证量06年未消化供应量07年1-7月份总供应量项目名称套数（栋）面积（㎡）纳帕尔湾14610941374.92255合计14610941374.922553、07年1-7月份新增供应量3系4系合计项目名称纳帕尔湾49601097960合计10945％55％07年1-7月份销售明细3系4系合计项目名称纳帕尔湾1325381325合计3834.2％65.8％2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年7项目名称　合计月月月月月月月套数1235891038纳帕尔湾面积403.82800.821204.641957.153043.613388.473898.2114696.7均价10879118111116411114123551190812323-名称开盘时间建筑风格总占地总建面容积率绿化率规划户数主力户型纳帕尔湾06.9南加州190000m2137000m20.440％3703系、4系本案所在区域主要竞争对手为纳帕尔湾，其产品主要集中在3、4系，为经济型别墅，经我司创作团队实地走访，该项目的楼间距小，密度大，虽以独栋冠名，但实际居住的舒适度远不如本案。销售状况也不尽理想，但因其总价低的原因，与本案还是构成了直接威胁。纳帕尔湾销售状况5000125004000120003000115002000110001000105000100002007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年7月月月月月月月面积403.82800.821204.641957.152310.63388.473898.21均价1087911