海南正阳·市场营销部项业发议福州竹岐目物展建内部ZENISUN设计部财务部合约部工程部项目定位11.25报告终稿项目汇报11.19报告中稿物业发展建议11.01市场调研现场勘察福州工作计划内部ZENISUN基地分析基地分析城市背景城市背景市场分析市场分析项目建议项目建议风格借鉴风格借鉴??????????目录目录区域位置图内部机场机场ZENISUN区域位置区域位置分钟车程40省会省会沈海高速闽侯福银高速本项目闽侯规划图内部ZENISUN区域配套区域配套闽侯城区闽侯城区约公里3.5闽侯大桥项目所在区域主要依托福银高速公路及国道316，能快速抵达福州市中心及主要交通节点（如长乐机场），但区域内公共交通配套设施相对落后，出行较为不便；区域内如金融、购物等生活配套主要依托闽侯城区来实现。??内部ZENISUN地块现状地块现状东北南西公墓高压电线内部ZENISUN经济指标经济指标技术指标技术指标开发条件开发条件占地面积：315亩土地性质：商服用地容积率：1.2以下土地价格：28万元/亩使用年限：40年158亩用于通航机场建设，157亩用于项目开发地块为毛地，且有山体、低洼之地需要平整???????内部ZENISUN地块所在区域是三明、南平通往福州市区的桥头堡；中等规模，是通航综合服务项目，具有唯一性；周边尚无中低价位楼盘；没有可利用的内外部历史、文化、景观资源。????小小结结内部ZENISUN基地分析基地分析城市背景城市背景市场分析市场分析项目建议项目建议风格借鉴风格借鉴??????????目录目录内部ZENISUN区域位置区域位置位于海峡西岸；是福建省省会城市；??历史文化名城；辖5个市辖区、6个县，代管2个县级市；??内部ZENISUN距机场85公里距市区27公里城市交通城市交通对内交通公路：城市环线轨道交通：根据《福州市轨道交通网络规划》（修编）提出：2030年之前，建设7条轻轨线路对外交通机场：福州长东国际机杨港口：福州港铁路：峰福铁路、温福铁路、福厦铁路及向莆铁路（在建）公路：福银高速、沈海高速及宁武高速（在建）内部ZENISUN城市规划城市规划发展方向：东扩南移西拓；西拓：通过大学城带动的上街板块和闽侯板块??2009－2020的城市总体规划中，明确了福州将要强化城市中心区（福州三环以内），培育八个新城区，至2020年城市人口控制在410万人，城市建设用地控制在378平方公里。内部ZENISUN区域人口区域人口2009年末福州户籍人口为638万人；占全省户籍人口18%；常住人口为687万人；占全省常住人口19%；从福建全省9个市来看，福州吸引外来人口优势仅次于泉州及厦门。???内部ZENISUN经济状况经济状况近五年来，福州经济运行平稳，保持着两位数增长；2009年GDP总量达2604亿元；2009年福州同省内其他城市相比，GDP总量位列第三；福州人均GDP与省内其他城市相比，处于中上水平；2009年底，福州市共有个体工商户、私营企业165005户，从业人员逾70万人，占企业从业人员的一半；去年全市工业总产值3949亿元，其中民营工业经济1868亿元，占47.3%。????内部ZENISUN产业结构产业结构2009年福州三产比重分别9.6∶47.4∶43.0；支柱产业：电子信息、汽车、冶金、纺织；2009年福州工业总产值占全省21.9%。???内部ZENISUN投资情况投资情况2009年福州固定资产投资1647亿元，同比增幅32%；2009年福州实际利用外资10.32亿美元，增幅3.1%；在海峡西岸各城市比较中，我们发现福州是外资投资的首选地之一。???内部ZENISUN消费水平消费水平2009年福州社会消费品零售总额1339亿元，同比增幅17%；2009年福州城镇居民可支配收入20289元，同比增幅9.1%；对比发现，福州居民消费能力较强。???内部ZENISUN福州居于海峡西岸，拥有快速四通八达的交通网络；他是我国经济持续发展最快的省会之一，也是海峡西岸经济发展最富有活力的城市之一；根据城市总体规划，项目所在区域在未来10年后，市场认识度得到快速提升，区域开发将趋于完善。???小小结结内部ZENISUN基地分析基地分析城市背景城市背景市场分析市场分析项目建议项目建议风格借鉴风格借鉴??????????目录目录土地市场内部ZENISUN土地市场土地市场内部ZENISUN土地市场土地市场近几年出让的土地均是城市建设配套等用地，如旧城改造、向莆铁路等拆迁安置房；2009年仅有两块住宅用地挂牌出让。??内部ZENISUN项目所在区域土地开发还处于一级土地整理阶段，房产开发绝大部分属于民生保障房建设（拆迁安置）阶段，商品房还处于初级开发阶段；项目土地仅28万元，具有较低的成本优势。??房产市场内部ZENISUN房产市场房产市场2009年福州房地产投资占固定资产投资比重从2005年的37%下降到22%；从2005年到2009年房屋销售量变化幅度不及房屋销售额变化幅度大，说明房屋销售均价呈上升趋势；??内部ZENISUN房产市场房产市场此次研究以中高端住宅市场为研究对象。福州中高端住宅项目多集中在五四板块、马尾板块、南屿板块等板块，未来若干年内闽侯所在区域如上街板块、荆溪板块也将成为中高档别墅市场聚积区。其中南屿板块及金山板块由于万科、华润品牌开发商的介入，区域价值将更加凸显。内部ZENISUN房产市场房产市场融侨旗山11000元/平左右建发领域20000元/平正祥橘郡新东阳高尔夫400－3000万/套云山墅（暂）1.2-1.6万元/平10000元/平左右内部ZENISUN闽侯的上街、荆溪板块发展已开始形成中高档别墅聚集区，从中长期发展及规划来看，竹岐也将是高档住宅区；受房产调控影响，闽侯区域别墅市场销售受一定影响；??总部经济内部ZENISUN企业总部马尾科技园企业总部仓山科技园台西科技园青口工业园福州市软件园洪山科技园海西科技园政府支持，园区内入驻企业可享有税收等优惠政策；入驻企业办公生产空间需要定制生产，还需提供一站式服务；具有明显的研发、生产特征，且兼顾办公功能；占地规模比较大，往往是产业园，工业园的配套产品。????内部ZENISUN无论是政策、还是福州全市的产业布局，以及企业总部的规模，本项目所在区域尚不具备开发单一型带有研发、生产型企业总部的特征；从未来市场供应角度来看，目前已有的产业园区还未开发完毕，后续还有大量的土地供应，企业总部可选择性较大，而本项目市场竞争力较弱。??会所俱乐部市场/雍福会银行家俱乐部新天地壹号西郊庄园俱乐部百家会天际会衣锦坊明清艺术博物馆内部ZENISUN会所俱乐部/会所俱乐部/北京美洲俱乐部京城俱乐部中国会长安俱乐部内部ZENISUN会所俱乐部/会所俱乐部/私人俱乐部发展方向提供工作生活一体化的空间；提供个性化管家式服务。??内部ZENISUN会所俱乐部/会所俱乐部/根据私人会所会员特点，我们着重研究一下我国富有阶层分布状况：福建省民营企业以出口外向型为主，民营经济基础牢固，出口对福建GDP的平均贡献率超过了70%。故而，福建也是高净值人口数量较多的省份，达1-2万人，人均可投资资产达2810万，他们掌握的财富大部分源自企业经营回报，资本市场投资回报等。而福州作为福建省的政治中心和经济较发达地区之一，因此福州是福建省高净值人口的集中地。内部ZENISUN项目所在区域尚不具有房地产开发条件，而在中高端住宅供应充分的福州市场，本项目不具有竞争优势；海峡西岸是我国富有阶层较为集中区域，而福州是海峡西岸最富有吸引力和消费潜力的城市之一，为高端消费品市场提供了市场基点。??小小结结内部ZENISUN基地分析基地分析城市背景城市背景市场分析市场分析项目建议项目建议风格借鉴风格借鉴??????????目录目录内部ZENISUN项目背景项目背景1.2以下商服用地，产权40年；近郊综合性服务项目；具有地产开发属性城市近郊，主要承接福州上街大学城板块的北拓城市功能；区域内正由原有的工业集中区逐步调整为文教及高尚住宅区；福州西北部，闽侯竹岐乡境内，距福州城中心约30分钟车程；共约315亩；其中158亩用于通航机场建设，157亩用于项目开发；拥有抵达主要交通节点的快速通道及未来便捷的空中交通工具；容积率区域属性土地性质区域位置项目属性交通属性项目属性项目认识属性界定内部ZENISUN开发要求开发要求1.用157亩项目开发用地解决全部项目建设投资并实现盈利2.实现产出投入比最优化3.树立正阳品牌形象4.实现项目可续开发内部ZENISUN优劣分析优劣分析优势：1.较低的土地价格；2.便利的交通条件；3.通航服务体系；弱势：1.尚不具备开发条件；2.周边配套不完善；机会：1.长期规划的利好；2.省会城市吸附能力较强；3.低空开放风险：1.市场风险；内部ZENISUN优劣总结优劣总结1.市场是本项目最大风险；2.以传统地产的角度很难在短时间内解决项目核心诉求，必须寻求一个更加差异化市场定位。内部ZENISUN发展原点发展原点源泉价值提升通航地产项目私人会所/俱乐部企业总部/总部经济???项目属性市场空白公司优势城市机会内部ZENISUN整体定位整体定位侈奢品高端多元化私属定制商务空间为个人及企业提供商务交际、商务往来、企业办公、创意空间兼具居住等活动功能的私属商务空间；赋予空间多元化的功能，实现自定义空间内涵。??内部ZENISUN客户定位客户定位私人会所需求特点私人会所需求特点私人会所客户特征私人会所客户特征1.私人会所兼顾商务、办公甚至是居住需求；2.带有浓厚的商务交流功能，可以提供更为广阔的商务活动空间；3.需要一站式私人会所设计、定制，