目录中国房地产政策评估简介?1.评估背景和目的.....................................................................................................................1?2.中国房地产业中长期发展动态模型.........................................................................................1?3.方法体系................................................................................................................................3?4.数据来源................................................................................................................................3?主报告?1.2012年一季度房地产政策回顾...............................................................................................5?2.2012年一季度房地产政策对市场影响...................................................................................11?3.2012年中国房地产政策环境预判..........................................................................................23?分报告?2012年一季度中国房地产政策满意度调查报告.........................................................................24?1.调查概述..............................................................................................................................24?2.购房者政策满意度调查.........................................................................................................25?3.房地产企业政策满意度调查..................................................................................................29?4.专家政策满意度调查............................................................................................................32??????????????????????????????????????????????2012年一季度中国房地产政策评估报告?????????中国房地产动态政策设计研究组????????????中国房地产动态政策设计研究组研究主持：住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院联席组长：秦虹：住房和城乡建设部政策研究中心主任莫天全：中国指数研究院院长主要成员：住房和城乡建设部政策研究中心：浦湛、周江、钟庭军、梁爽中国指数研究院：黄瑜、葛海峰、何田、刘水、潘雪佳、汪勇、罗勇成、张化学、林建晖、贾艳伟、张志杰、刘宣、薛玲、李力、杜丙国、周瑞蓉、钟文辉、张伟、高院生、张晓伟、陈佳、黄雪、胡佳娜钱慧群、朱柏润、薛建行、王玲、陈宏军、雷华、李晶、贾静、荣晨、师洋、张婷、吴珊、段秀娟、张静、李森、张红莉、雷京、王娜、刘丽杰、李映雪、许梁??2012年一季度中国房地产政策评估报告?中国房地产政策评估简介1.评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2.中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计1?中国房地产动态政策设计研究组?建立了一个“房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。国外房地产市场模型国民经济宏观动态模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市（中国宏观经济季度模型）房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需其他行业模型模型和芬兰房地产市场模型）（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM)??中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型房地产房地产房地产城镇居民房地产房地产供给需求价格收入政策人口模块?模块?模块?模块?模块?模块?房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。2?2012年一季度中国房地产政策评估报告?3.方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合,构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。外部环境因素发掘房地产房地产政策动态模型政府政策因素市场长期规律效果评估房地产市场内部因素开发商购房者问卷调查调查结果专家4.数据来源数据样本区间为1997至2012年3月，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括：■中国房地产指数系统■CREIS中指数据■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴■中国人民银行发布的公开数据■各城市房地产交易中心发布数据■其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。3?中国房地产动态政策设计研究组?主报告2012年一季度，为进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，中央政府多次强调坚持房地产调控不放松，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，在政策措施上“有保有压”，继续抑制投资投机需求，同时注重保护合理住房需求。保障房方面，2012年计划新开工700万套以上，基本建成500万套，保障房建设资金支持力度加大，重视保障房运营和管理机制建设。在房地产调控不放松的情况下，房地产市场继续调整，调控效果进一步显现，一季度全国房地产投资、新开工增速回落，销售下降；重点城市商品住宅成交处于低位水平，但三月有所回升，价格持续下跌，库存处于高位，楼面地价、溢价率继续下行；另外，房企销售业绩继续下滑，企业加大促销力度。图：2012年一季度主要房地产政策房地产政策商品房?保障性住房抑制投资投机支持合理住房需求主要部委措施主要城市措施??国务院常务会??拓宽资金?进一步完善财?议：巩固调控成果，发财来源渠道，创新北政性资金