青年刚需客户分析深圳中原资源中心ShenZhen.本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1汇报说明政府持续调控，抑制房地产投资行为，据央行公布的2012年第一季度储户问卷调查报告显示，家庭月收入5万元以上的高收入居民投资房产意愿最低，仅为13.7%，一线城市居民的房地产投资意愿低于2009年初的历史最低水平，仅为9.4%。在这种背景条件下，刚需置业者对房地产市场的信心，选择楼盘项目的方式及其特别偏好，已成为当前行业急需关注的问题。对于刚需客户的研究基于此展开。本报告对于18~35周岁的刚需客户群体进行了细分分析，23~30周岁的客户是刚需产品的消费主流。刚需客户群体生活中压力、消费观、家庭观、婚姻观等方面的差异表现出不同的产品需求趋势，切入不同的功能空间。通过研究客户的价值观和生活状态，揭示出这些因素与房屋消费的关联，发现刚需客户群体的产品需求特点。从而进行更加精准的匹配产品概念探索。（本报告数据来自：国家统计局、腾讯房产数据研究中心、梅花研究、零点调查、万科集团）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告内容A.2012年青年刚需客户心理及特征B.青年刚需客户行为量化分析C.青年刚需产品解决方案?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PartC.12012年青年刚需客户心理及特征?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|42012年青年刚需客户群心理及特征——推延置业计划、青睐有教育资源的两居三居户型、区域以郊区为主1调查显示，因为本地房地产调控政策影响而明确表示推迟臵业计划的青年臵调控政策影响下业者共占比56.88%，政府对房地产市场的调控政策对青年臵业者的臵业计划青年客户推迟置业计划影响明显，大部分青年臵业者的臵业计划均有不同程度的推迟。2数据显示，青年臵业者在当前所居住城市尚无住房占比63.79%，拥有1套住房青年置业者刚性需求居多的臵业者占比29.69%，拥有2套及以上住房的臵业者占比仅6.52%。由以上数据可以判断，新青年臵业者中以首次臵业的绝对刚需为主。3数据显示，在户型选择上，两居、三居最受青年刚需臵业者的欢迎。其中选择购买两居、三居户型两居的臵业者占比40.32%，选择购买三居臵业者占比54.67%。从数据判断，青年刚需最受青年刚需置业者欢迎臵业者受其家庭结构的影响，会选择能够满足其基本生活和使用需求的两居、三居户型。4随着内城区商品住宅供应逐渐消化减少，一线市新盘主战场已经集中在郊区，腾讯刚需置业房产数据研究中心监测数据显示，一季度刚需客在郊区臵业者占比环比上涨16.93%，区域选择以郊区为主其中在大兴区域臵业者占比达29.13%。5一季度受市场观望情绪的影响，学区房的房价也打破了一贯的“刚性”，出现松动刚需客户迹象，自去年年底起，各区域学区房均出现特价房，吸引了不少购房人的眼光，学偏向教育资源配套项目区房的成交相对年前也呈现“火热”局面。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|52012年青年刚需客户群心理及特征——一线城市住宅价格环比停涨，青年刚需客户信心受挫，推迟置业计划整体房价环比停涨调控政策使得青年刚需客户推迟置业计划部分城市出现下跌趋势国家统计局发布的房价数据显示，2012全国70个大中城市，新建数据显示，本次受调查人群中，因为房地产调控政策影响而明确商品住宅首现环比全部停涨。新建商品住宅价格环比下跌的城市表示推迟臵业计划的青年臵业者共占比56.88%，其中推迟1-6个有48个，持平的城市有22个，没有一个城市出现上涨。同比价月臵业占比12.53%，推迟7-12个月臵业占比12.86%，选择将臵业格下降的城市有15个，比去年12月份增加6个。同比涨幅回落的计划推迟到1年以后的臵业者占比达到31.49%。从以上数据推断，城市有50个，涨幅均未超过3.9%。政府对房地产市场的调控政策对青年臵业者的臵业计划影响明显，大部分青年臵业者的臵业计划均有不同程度的推迟。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|62012年青年刚需客户群心理及特征——一线城市客户普遍认为当前城市房价过高，但对于房价承受能力增强青年刚需客户青年刚需客户普遍认为居住城市房价偏高对于房价承受能力增强调查发现，对于未来房价下跌多少可能选择入市购买的问题，选数据显示，虽然青年刚需客户认可房地产调控政策取得的效果，跌30%以上的臵业者占比最多，达29.48%；其次是选择跌20%以但绝大部分青年刚需客户仍然认为当前房价偏高。认为当前房上的青年臵业者，占比24.54%。值得注意的是，选择房价跌50%价处于高位、不能接受占比达85.25%，认为勉强能接受占比以上的臵业者占比22.19%。13.38%，认为可以接受占比仅1.36%。根据以上数据判断，逾八成的青年臵业者认为当前房价偏高难以接受，但他们对房价的承受能力在缓慢增强，不再是“越低越好”的心理，而是能够结合自身的臵业需求做出相对理性的选择。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|72012年青年刚需客户群心理及特征——置业经验以首次置业为主，呈现刚性需求，超6成计划在现居城市置业青年刚需客户青年刚需客户青年刚需客户置业经验上以首次置业为主无房居多，需求呈刚性计划在所居住城市置业超6成数据显示，参与调查的青年臵业者中首数据显示，大多数青年臵业者在当前所居调查数据显示，计划在所居住城市买房的新青年臵次臵业的刚性需求占比53.81%，改善性住城市尚无住房，占比63.79%，拥有1套业者占绝大多数，其中计划三个月内买房的臵业者需求占比35.37%，投资需求占比5.54%。住房的臵业者占比29.69%，拥有2套及以上占比8.59%，半年以内买房的臵业者占比9.39%，一从以上数据判断，青年臵业者的需求为住房的臵业者占比仅6.52%。年以内买房的臵业者占比25.02%，两年以内买房的刚性需求、改善性需求两大类。五成以由以上数据可以判断，青年臵业者中以首臵业者占比22.62%，两年以后买房的臵业者占比上的青年臵业者为首次臵业的刚性需求，次臵业的刚需为主。18.23%。三成以上的青年臵业者为二次臵业的改从以上数据分析判断，超四成青年臵业者准备在年善性需求，投资等其他需求占比不足两内出手购房，两年之内购房的青年臵业者总占比达成，相对较少。65.62%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8青年置业倾向选择住宅面积占比80%70%60%50%2012年青年刚需客户群心理及特征——40%刚需客户偏好经济节约户型，二居、三居最受欢迎青年刚需客户30%青年刚需客户面积选择上更偏好60-90平之间两居、三居户型受青年置业者欢迎20%10%0%60平以下60-90平90-140平140-180平180平以上数据显示，在住宅面积的选择上，青年臵业者更倾向选择60-140调查数据显示，在户型选择上，两居、三居最受新青年臵业者的平之间的住宅，其中选择购买60-90平占比68.17%，选择购买90-欢迎。其中选择购买两室一厅、两室两厅的臵业者分别占比140平占比21.1%。相对的，选择购买60平以下及140平以上占25.73%、14.59%，选择购买三室一厅、三室两厅的臵业者分别占比较少，分别为3.38%及7.35%。比26.69%、27.98%。从以上数据分析得出，青年臵业者在住房面积的选择上，更倾从以上数据判断，青年臵业者受其家庭结构的影响，会选择能够向于经济型、节约型，紧凑的全功能户型。满足其基本生活和使用需求的两居、三居户型。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|92012年青年刚需客户群心理及特征——青年置业者选择精装比例下降，学区房成市场新宠精装修房选择比例略有下降购房需求前置25岁年龄段成次主力数据显示，在不考虑价格因素的前提下，青年臵业者在装修方购房需求“前臵”的现象在一季度的学区房成交中明显加强，即式的选择上，首选简单装修，占比34.64%，其次倾向选择的是购房人群并非当年入学学生的家长，子女年龄在3岁以下的购房毛坯房，占比28.16%，选择不带家具家电的精装修房占比者在学区房买家中占多数。而且购买家庭年龄“提前”明显转变，25.12%，选择带家具家电的精装修房占比11.05%。25岁左右人群成为购买学区房次主力，30-40岁家庭购房者仍在由调查数据判断，受近来频频曝出的家装行业质量问题，青年学区房购买中占据约一半。臵业者对精装修房的信任度下降，相应的选择精装修房的比例据统计，一季度购买学区房的臵业者中，青年刚需臵业占比近也有所下降。73.61%，环比去年第四季度上涨13.64%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10PartC.2青年刚需客户行为量化分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11刚需客户群的定义与阶段性特征——刚好需要买房的客户群，多为青年客户群刚需意思是：现在刚刚好有这个需求，不是以前有，