市场综述岛城“金三银四”终成空五月签约量或将回升3月全国各地楼市成交量开始回升，4月份部分重点城市的成交量继续增加，楼市“回暖”之说不绝于耳。然而，需值得注意的是，此番楼市成交量上涨与开发商大力促销有关，市场上卖得好的只是部分降价促销的房源，楼市“回暖”只是假象。3、4月份，岛城楼市并未在这“金三银四”的传统楼市黄金季节出现众人期盼的“小阳春”，在持续低迷了一个季度后,二季度开局依然寒气逼人，今年的岛城楼市冬季注定漫长。从2月份开始，全市商品住宅签约持续下滑，“金三银四”风光不再。3月份，缺失了政策房签约的支撑，全市住宅签约量下滑至3449套，约33.89万平方米，面积环比降低27.9%，同比减少35.4%。4月份，商品住宅签约量继续下滑，但在政策房签约的带动下，全市住宅签约面积环比小幅上升5.2%，为3526套、约35.66万平方米。存量方面，从去年年初开始，岛城住宅存量快速上升至高位，惊人的存量使得开发商承受着巨大的压力，4月份全市住宅存量仅小幅下降0.5%，为107391套、约1164.52万平方米，存量面积较去年同期大幅上涨76.3%。签约价格方面，因近期签约主要集中在刚需型房源，带动全市商品住宅整体签约均价较为稳定，2012年一季度全市商品住宅签约均价稳定在7300元/平方米左右，4月份签约均价较3月环比小幅上升1.3%，为7342元/平方米，较去年同期上涨12.8%。写字楼方面，在经历了3月份签约的短暂上扬之后，4月份写字楼整体签约量再度下滑，共计签约66套，约0.70万平方米，面积环比下滑66.9%，同比下降65.0%。签约价格与3月相比并无太大变动，为14495元/平方米，环比小幅上涨1.6%，较上一年同期下滑6.4%。商业物业方面，4月份在盛天国际商业广场、青岛栈桥奥特莱斯等项目的带动下，全市商业物业签约量止跌回升，共计签约249套，约5.03万平方米，面积环比上涨53.5%，较上一年度同期下降44.4%。价格方面，由于市内七区高端项目表现欠佳，全市商业签约均价回落至10213元/平方米，环比下降15.3%，较去年同期上涨5.3%。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。地方政府出台一系列扶持刚性需求的政策，近日武汉、南昌、郑州等二三线城市又纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。不论承认与否，扶持刚性需求无疑为房地产市场打了一支强心针。进入5月，岛城预计将有二十余个项目推出新房源，这无疑将增加购房者的选择余地。与此同时，随着多家银行首套房贷利率的下调，以及开发商“以价换量”策略的继续实施，刚性需求或将持续释放，岛城楼市成交量的回升值得期待。目录Ⅰ背景篇第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读………………….007第二部分：青岛市宏观经济及房地产数据解读..…………….017第三部分：4月政策环境分析………….………………….…….023第四部分：4月份行业重点资讯…….………………….……….025Ⅱ土地篇第一部分：4月份青岛土地资讯……….……………….……….040第二部分：土地市场分析………………………………..…….050第三部分：4月地块一览表…………………….…………….….064Ⅲ住宅篇第一部分：2012年4月份全市住宅市场分析…….……….…….077第二部分：2012年4月区域住宅市场分析……….………………101第三部分：2012年4月七区二手住宅市场分析…….…………..200Ⅳ商业、办公篇第一部分：写字楼市场分析……………………………..…….225第二部分：商业物业市场分析…………………………..…….241Ⅴ营销篇第一部分：广告投放分析………………………………..…….254第二部分：营销策略盘点………………………………..…….263第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读第二部分：青岛市宏观经济及房地产数据解读第三部分：4月政策环境分析第四部分：4月份行业重点资讯第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读u工业生产平稳增长2012年3月份，规模以上工业增加值同比实际增长11.9%（以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率），比1-2月份加快0.5个百分点。从环比看，3月份，规模以上工业增加值比上月增长1.22%。一季度，规模以上工业增加值同比增长11.6%。分经济类型看，3月份，国有及国有控股企业增加值同比增长8.0%，集体企业增长9.3%，股份制企业增长13.7%，外商及港澳台商投资企业增长8.2%。分轻重工业看，3月份，重工业增加值同比增长11.2%，轻工业增长13.9%。分行业看，3月份，41个大类行业增加值全部保持同比增长。其中，纺织业增长16.9%，化学原料和化学制品制造业增长12.6%，非金属矿物制品业增长13.2%，黑色金属冶炼和压延加工业增长9.5%，通用设备制造业增长9.8%，汽车制造业增长10.9%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长7.0%，电气机械和器材制造业增长11.8%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长12.2%，电力、热力的生产和供应业增长7.6%。分地区看，3月份，东部地区增加值同比增长10.4%，中部地区增长15.4%，西部地区增长13.0%。分产品看，3月份，471种产品中有346种产品同比增长。其中，发电量4109亿千瓦时，日平均发电量133亿千瓦时，同比增长7.2%；钢材8333万吨，日平均产量269万吨，增长10.2%；水泥17928万吨，日平均产量578万吨，增长7.9%；原油加工量3837万吨，日平均产量124万吨，增长2.0%；十种有色金属294万吨，日平均产量9.5万吨，增长3.3%；乙烯130万吨，日平均产量4.2万吨，下降4.8%；汽车202.4万辆，日平均产量6.5万辆，增长5.1%；轿车100.0万辆，日平均产量3.2万辆，增长3.3%。3月份，工业企业产品销售率为97.3%，比上年同期下降0.6个百分点。工业企业实现出口交货值8780亿元，同比名义增长10.4%。我国工业增加值当月同比增速走势图25百分比201510500803080508070809081109020904090609080910091210031005100710091011110411061108111011121203当月同比增幅1101-1102u城镇固定资产投资保持较快增长2012年1-3月份，固定资产投资（不含农户）47865亿元，同比增长20.9%（扣除价格因素实际增长18.2%），增速较1-2月份回落0.6个百分点。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长0.64%。分产业看，1-3月份，第一产业投资886亿元，同比增长35.8%；第二产业投资21270亿元，增长24.6%；第三产业投资25710亿元，增长17.6%。1-3月份，工业投资20665亿元，增长23.9%，增速较1-2月份提高0.5个百分点；其中，采矿业投资1302亿元，增长20.8%，增速较1-2月份回落2.1个百分点；制造业投资17244亿元，增长24.8%，增速较1-2月份提高0.1个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资2119亿元，增长18.4%，增速较1-2月份提高3.6个百分点。分地区看，1-3月份，东部地区投资25406亿元，同比增长18.9%，增速较1-2月份提高0.1个百分点；中部地区投资11503亿元，增长27.1%，增速较1-2月份回落1.3个百分点；西部地区投资10561亿元，增长26.9%，增速较1-2月份回落1.1个百分点。分登记注册类型看，1-3月份，内资企业投资44200亿元，同比增长21.4%，增速较1-2月份回落0.6个百分点；港澳台商投资1713亿元，增长16.2%，增速较1-2月份提高1.9个百分点；外商投资1768亿元，增长13.7%，增速较1-2月份回落2.3个百分点。从项目隶属关系看，1-3月份，中央项目投资2393亿元，同比下降9.7%，降幅较1-2月份扩大1.8个百分点；地方项目投资45473亿元，增长23.1%，增速较1-2月份回落0.9个百分点。从施工和新开工项目情况看，1-3月份，施工项目计划总投资383758亿元，同比增长14.2%，增速较1-2月份提高2.1个百分点；新开工项目计划总投资36341亿元，同比增长23%，增速较1-2月份回落0.2个百分点。从到位资金情况看，1-3月份，到位资金70971亿元，同比增长17.5%，增速较1-2月份提高1.1个百分点。其中，国家预算资金增长24.9%，增速较1-2月份提高0.4个百分点；国内贷款增长5%，增速较1-2月份提高4.4个百分点；自筹资金增长26.7%，增速较1-2月份回落2.6个百分点；利用外资下降1.9%，增速较1-2月份回落4.5个百分点；其他资金下降3%，增速较1-2月份提高1.8个百分点。全国城镇固定资产投资额年度累计走势350000亿元百分比5530000045250000200000351500002510000015500000503030308040204070412050605110605061007040709080308080902090709121006101111051110城镇固定资产投资年度累计同比增长率u社会消费品零售总额稳定增长2012年3月份，社会消费品零售总额15650亿元，同比名义增长15.2%（扣除价格因素实际增长11.3%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额7686亿元，增长16.9%。1-3月份，