视角房地产市场分析及预测2012-4不同视角看市场?政策视角?经济视角?规划视角?房产视角?竞争视角1.政策视角理性看待当前楼市调控环境CPI持续下降存款准备金率下调信贷量增加利于房地产市场但事实并不是这样，部分地方政策和某些开发商变相夸大调控放松的信号！地方政府采取何种举措？安徽芜湖救市上海推新政促购房2月9日安徽芜湖推出新政，对在本市区购2月28日上海规定持有上海市居住证买普通住房免征契税；购买90㎡以下、满3年的居民可以购房二套房，其实70㎡以上的，财政部门再补50元/㎡，70就是变相救楼市。㎡以下再补150元/㎡。在中央没有出台新政情况下，部分地方政府揣测楼市调控放松，自主推出新政，促楼市。新政一出迅速被中央叫停！开发商又采取了何种举措？改变推广策略凭借央行下调存款准备金率，首套房贷利率下调，在中央没有提出新政策情形下变相夸大楼市已松动，引导客户目前为最佳购房时机，撬动需求，尤其是狠抓首次及首改客户置业。优惠幅度变大万科恒大保利等一线房企都提高优惠幅度，开始加大退货量，新疆本土房产广汇率先推出垫首付、特价房等优惠活动，抢占客户资源快速出货成为当前开发商的核心目的。中央再度明确调控不放松温家宝总理3月5日所作的政府工作报告中，用了40个字展示政府加强房地产调控的心:“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”3月14日温家宝答中外记者问题：我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃。温总理的讲话再次打消了部分人所认为的2012楼市调控放松的观念，但同时也给调控遗留下来一系列的问题，合理的房价到底具体是多少？不同城市之间的居民收入和投入与利润的关系能这么轻易界定吗？只能说中央政府对楼市调控给了不放松的信号，但具体如何做困难重重。楼市调控引来热议的几点?限购政策何时取消？限购政策2012取消的可能性极小。?住房查询系统能否如期建立？?房产税试点二批次城市花落何家住房查询系统6月末建立困难重重，??金融政策何时全面宽松，地产业能否松绑？能否实现预期功能很难预料。房产税试点二批次城市年末前出现，预计而一线及二线发达城市，但试点城市数量短期内不会太多。较紧的货币政策堪称房地产调控中影响整个楼市最重的一项，年初的微调并不中央调控决心坚定，实代表金融政策本年度全面放松，2012施具体政策条件不具备，年房地产开发企业资产负债率再现高位。调控处于两难中！调控趋势研判2012年调控政策将凸显出针对性，政府在重点保护和支持正常的自住需求的同时提出优先对首套房的放贷。但调控的大方向和力度短期内不会改变，即使目前各项调控政策短时间内难以落地，但中央每次对楼市调控的讲话对客户影响较大，客户接受和传递信息较为迅速，因此观望情绪始终存在。2.经济视角经济趋势解析?全国经济简述2011温?GDP增长9.2%，经济呈现放缓趋势和?投资同比增长23.8%，呈现小幅回落回?中国经济增速呈现温和回落态势，乌市经济却表现出强出口同比收窄14.5%落?消费增速明显，但拉动经济的左右劲增长趋势并不明显?PMI年底下行至临界值50%以下，制造业低迷?CPI全年维持在高位，通胀压力仍旧存在?乌市经济简述长2011增?GDP增长17.1%，增速为近20年最高速?投资及消费同比增长27%.23%，增速较为明显快?进出口增长49%，再创新高?CPI仍低于全国及全疆水平多重利好使首府乌市受益?19省市10年对口援疆1600亿元?2006年新疆将承办冬运会?新疆困难地区新办企新疆GDP5年超业“两免三减半”所得税万亿、城乡居民优惠政策新疆跨越式发展?从2011年到2020年，收入实现翻番目中央财政支持新疆的资标金总量预计可达2.1万亿元作为首府的乌市势必成为全疆?新疆率先进行资源税经济增长极费改革，将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征经济形势研判2012年乌鲁木齐将完成地区生产总值2000亿元，比上年增长17%“三年翻一番、五年新突破”“稳中求进、进中求变、变中求快”中国经济发展在对内对外影响下整体呈现温和回落态势，但对于步入跨越式发展阶段的新疆来说经济增长空间依旧较大，尤其是首府乌市近几年经济增速在全疆呈现出增长极地位，这对于乌市未来房地产市场发展奠定了强有力的支撑。3.规划视角城市规划城北会展交通规划—道路修建2012年修建道路?新医路西延：新医路西延工程起点位于目前新医路与阿勒泰路交会处，穿过皓翔小区，以及该小区后的平顶山，然后与西外环路相交，再延伸至乌奎高速公路，最终与经济技术开发区内的经十四路交会。全长7.6公里左右，途中穿越平顶山的隧道长度400米左右。?天津路北延：天津路北延工程也是今年新建的道路工程之一，起点从迎宾路开始，延伸两公里左右后与城北主干道交会，途中采用涵洞的方式穿越文光铁路，该路按照城市主干道标准设计，为双向六车道，两侧附有非机动车道、绿化带和人行道。?外环路东北段二期：交通规划—道路规划乌鲁木齐建设田字路网内部构建三横三纵线路4.房产视角重点讲述乌市房地产市场土地供求趋势受楼市调控影响、房企拿地趋于谨慎且拿地热情下降，土地供求都呈现下降趋势，09、10年时的火爆拿地状况短期不会呈现数据来源：乌市国土资源局商品房供求趋势商品房供求比逐步上升，库存量堆积，预计结转到2012年的量在200万㎡左右，市场竞争激烈2009-2011年乌市商品房供求及供求比示意图600562.741.4532.66511.02525.4493.361.21.2500437.731.0414000.870.83000.62000.41000.200200920102011供应（万㎡）成交（万㎡）供求比商品房价格走势商品房成交均价尽管呈现逐年上升趋势，但受楼市调控影响导致，同比增速呈现回落态势2009-2011年乌市商品房成交均价及同比增幅示意图600030500024.632540002016.3116.153000152000101000500200920102011成交均价（元/㎡）同比增幅（%）市场供应格局竞争市场格局：首次改善产品供应成为供应主力，该价格段供应产品市场竞争较为激烈。预计供应量：45万㎡10000三次改善预计供应量：60万㎡8000单位：二次改善预计供应量：135万㎡元/㎡6500首次改善预计供应量：180万㎡5500刚性需求预计供应量：140万㎡房地产市场趋势土地市场冷清局面将维持一段时间商品房供应堆积，尤其是中高端项目供应量剧增，但此种需求在政策调控下受影响较大，即使刚性需求旺盛，但供应量在收缩，因此结构性供需矛盾凸显，在这种背景下2012首府房价将呈现震荡起伏态势5.竞争视角广汇企业中央郡御园世家荷兰小镇2011年创造了神话六盘连发63亿航空嘉园2012年2012年100天创造了14莱茵庄园亿销售额，单3时代广场单中央郡项目月201127年创造了天创出淡市下4亿销售额马德里春天17亿的销售记录是什么让广汇如此疯狂？中央郡/马德里春天项目位置：沙依巴克区克拉玛依西路占地面积：13.6万㎡建筑面积：40万㎡容积率：2.8物业类型：高层面积区间：80-300㎡主力户型：93-114项目规划：共31栋楼，2864户，一期8栋，二期18栋，三期5栋，目前销售二期1438套去化率：675/1438=46.9%项目位置：苏州路与西外环交汇处占地面积：24.2万㎡建筑面积：70万㎡容积率：2.8物业类型：小高层、高层面积区间：31-280㎡主力户型：102-113㎡项目规划：共55栋，共三期，一期12栋，二期17栋、目前处于二期销售2156套去化率：924/2156=42.8%御园世家/荷兰小镇项目位置：乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路占地面积：5.5万㎡B1建筑面积：16万㎡B2A1B3容积率：2.5B4物业类型：小高层3月销售A2123套，7300元/㎡B5面积区间：83-240㎡A3主力户型：83-115㎡A4项目规划：11栋（18F）共1125套A5去化率：299/1125=26.5%A6项目位置：米东区碱沟西路占地面积：19.8万㎡建筑面积：39.5万㎡3月销售132套，4300元/容积率：㎡2.0物业类型：多层、小高层面积区间：68-124㎡主力户型：85-114㎡项目规划：42栋，4112套去化率：2950/4112=71.7%广汇所采取的营销手段项目名称面积（㎡）首付金额（万）垫付比例（%）还款期限备注御园世家69、1044.9、7.2202012.10.15之前广汇六盘春节过后大量宣传垫首付活动，其中部分项莱茵庄园72-1037.015-202012年底限定还款日期前免马德里春天目暗降价格，迅速吸引了大量置业客户，再加上广汇102（60套）9.8、10.2202012年10月底息，较强的营销管理团队的先杀能力，成为第一季度销售逾期则按银行利率航空嘉园896.6、9.615-202012年底最强的企业计算利息中央郡85-100/10-152012.10.20之前荷兰小镇/5.815-202012年底绿城企业绿城作为新疆本土开发商，通过别墅项目，绿城玫瑰园的开发，已经在新疆高端住宅市场树立了品牌形象，得到高端消费者的认可。在2011年，有3个项目入市，分别是百合公寓二期（上海绿城）、丁香花园二期和绿城玉园（新疆绿城），只有百合公寓二期拿到预售，销售额达到7.6亿，丁香花园二期和绿城玉园，作为城市高端项目，体量较大，但以绿城的品牌影响力，和项目自身具备的高品质，在后期的营销过程中，会逐步去化。绿城玉园/丁