房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究?高通智库高通智库2012年4月22日中粮置业：“大悦城”城市综合体战略摘????要?电话：(010)58677851/2/3??2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全?服务链的城市综合体”的“两链”战略，全力发展以“大悦城”购邮箱：gt@gaotongchina.com?物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。??在集团“全服务链”的战略指引之下，中粮置业全力开发城市网站：www.gaotongchina.com综合体。“大悦城”从06年开始起步，07年做项目，08年做行业，09年做品牌，2010年做布局，2011年继续扩张并整合内部资源。?2012年3月3日，宁高宁公开表示，计划拆分旗下商业地产业高通智库是一家房地产研究综务，在港股上市。合服务商，依托其独特的信息收?中粮集团非常重视培养自己的人才梯队，发展自己的人才战集与整合体系、专业的分析能略。中粮集团“大悦城”的人才战略，概括起来叫“132”人力、科学的研究方法和丰富的研才梯队。究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。?“大悦城”将购物中心“一站式”购物休闲文化所针对的人群更加具体和细分到青年人群上，倾力构建一个让青年人驻足停留的场所，同时尝试去挖掘甚至引导青年群体的消费需求。?大悦城在各个项目的表现产生了巨大分野：成功、平淡和萧索共存。?商业地产的进程一般包括项目运作，项目复制以及资本运作三个阶段。而大悦城尚处于项目运作阶段。考虑到商业地产前期投入大，运营周期长，资本回报慢的特点，未来发展中，资金是个大问题。?大悦城要想真正实现批量复制、资产变现的商业帝国梦，并向二、三线市场扩张，需要培育一家更具模板意义的商场。房地产标杆企业研究目?录?一、中粮置业概述.........................................................4?(一)?中粮集团地产战略...............................................................................................7?专题：地产业务上市变局.................................................................................................9?(二)?中粮置业发展路线.............................................................................................10?二、“大悦城”品牌定位与战略.............................................11?(一)?品牌核心内涵——年轻、时尚、潮流、品位................................................11?(二)?战略模式——多维元素组合打造“城市之心”............................................12?三、“大悦城”的商业模式.................................................13?(一)?基本特征——立足一二线核心商圈打造全产业链服务................................13?(二)?核心特征——资本运作、准确定位、打造品牌............................................16?(三)?团队建设——打造“132”人才梯队.............................................................18?四、?“大悦城”快速复制后的隐忧.........................................20?（一）?需要稳定的资金来源支撑全国性复制.........................................................20?（二）?需探索可供全国性复制的样板模式.............................................................22?（三）?缺乏自身的百货品牌体系.............................................................................23?五、?“大悦城”重点案例分析.............................................24?(一）?西单大悦城——依托核心商圈的经典之作....................................................24?(二）?朝阳大悦城——二次定位下的自我品牌探索................................................33?(三）?沈阳大悦城——针对多维客群的综合布局....................................................41?(四）?上海大悦城——具有冲击力的城市商业地标................................................47?(五）?天津大悦城——富有人文气息的潮流时尚综合体........................................53?www.gaotongchina.com2房地产标杆企业研究图表目录?图表1：中粮置业旗下“大悦城”系列...................................................................................4?图表2：大悦城投资项目简介..................................................................................................5?图表3：原中粮集团地产版图..................................................................................................8?图表4：中粮集团地产整合方向..............................................................................................8?图表5：中粮置业（“大悦城”系列）路线发展图.................................................................10?图表6：投资项目基本情况...................................................................................................11?图表7：“大悦城”品牌核心内涵..........................................................................................12?图表8：城市综合体基本构成................................................................................................12?图表9：投资项目商圈及区位特征........................................................................................13?图表10：项目资金平衡情况分析（1）.................................................................................14?图表11：项目资金平衡情况分析（2）.................................................................................14?图表12：项目资金平衡情况分析（3）.................................................................................15?图表13：投资项目基本指标.................................................................................................16?图表14：“大悦城”的经营模式............................................................................................18?图表15：大悦城人才培养梯队..................................................................